俊发服务赴港IPO：业务集中云南，收益来自集团

6月27日，俊发七彩服务集团有限公司向港交所递交招股书。

招股书显示，俊发七彩服务集团为云南省领先的物业管理服务提供商，向多项物业提供多样化服务，包括住宅及非住宅物业，如办公大楼、公园、学校及大规模商贸市场。

俊发七彩服务集团的历史可追溯到1999年，第一间营运附属公司俊发物业由俊发公司、控股股东之一李镇廷之父李俊（前称李文斌）及另外两名投资者刘建邦及何刚（均为独立第三方）创立，以为俊发集团开发的物业提供物业管理服务。

于2019年12月，作为家族继任计划的一部分，李镇廷通过父亲李俊转让俊发公司的全部权益而继承其父亲的业务，并自此成为俊发服务的控股股东。

彼时俊发服务主要为俊发集团开发的物业提供物业管理服务，2016年开始向独立第三方物业开发商所开发的物业提供物业管理服务，目前服务范围已覆盖开远、西双版纳、玉溪、大理、贵阳及成都等多个城市。

截至2020年12月31日，俊发服务在管总建筑面积约为2800万平方米，并已订约向总建筑面积约为3130万平方米的物业提供物业管理服务；由独立第三方物业开发商所开发项目的在管总建筑面积约为290万平方米，占在管总建筑面积约10.5%。

俊发服务大部分业务集中在云南省，截至2018年、2019年及2020年12月31日，在云南省分别管理总建筑面积约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米的物业，分别占总建筑面积约92.8%、93.3%及92.1%。

收益方面，于2018年、2019年及2020年，俊发服务分别产生总收益4.01亿元、5.93亿元及8.25亿元，复合年增长率为43.5%。于2018年、2019年及2020年，纯利分别为0.48亿元、0.76亿元及1.84亿元，复合年增长率为96.4%。

值得注意的是，于往绩记录期，俊发服务大部分收益来自为俊发集团及关联公司开发的项目所提供的物业管理服务。

于2018年、2019年及2020年，俊发服务为俊发集团及关联公司开发的项目提供的物业管理服务产生的收益分别占相同年度物业管理服务总收益的约94.0%、91.4%及92.4%。

同期内，俊发服务亦向俊发集团提供非业主增值服务，所产生的收益分别为3640万元、6740万元及人1.23亿元，占相同年度此类服务总收益的95.3%、96.3%及96.3%。

俊发服务在招股书中提到，于往绩记录期，俊发服务对俊发集团开发物业的中标率为100%。

俊发服务也在试图摆脱对俊发集团的依赖，寻求通过自然增长以及收购其他公司的可能性，以扩大项目组合并获得更大的市场份额来实现业务扩张。

截至2018年、2019年及2020年12月31日，俊发服务就其他关联公司开发的物业在管总建筑面积分别约为30000平方米、41000平方米及41000平方米。于2018年、2019年及2020年，就其他关联公司开发的物业所提供的物业管理服务产生的收益分别为60万元、130万元及150万元。

随着管理的总建筑面积的增加和服务范围扩大，俊发服务于往绩记录期录得收益持续增长，复合年增长率达到43.5%。截至2018年、2019年及2020年12月31日，俊发服务管理的项目建筑面积分别为约2280万平方米、2610万平方米及2800万平方米。

此外，于2020年12月31日之后及截至最后可行日期，俊发服务就俊发集团开发的三个项目及独立第三方开发商开发的四个项目(总订约建筑面积约150万平方米)签订物业管理服务协议。

截至最后可行日期，上述已交付管理层的订约建筑面积的总建筑面积约为140万平方米，其中俊发集团开发的项目的总建筑面积约为120万平方米，独立第三方物业开发商开发的项目的总建筑面积约为20万平方米。

于往绩记录期后及截至最后可行日期，俊发服务已就独立第三方物业开发商于昆明开发的总订约建筑面积约30万平方米的办公楼、住宅物业、酒店及学校分别订立四份物业管理服务协议；并且中标为独立第三方物业开发商于云南省昆明开发订约建筑面积约20万平方米的住宅物业提供物业管理服务。

俊发服务亦与一家独立第三方物业开发商订立一份框架协议。

根据该框架协议，俊发服务将自2021年4月起五年期间，获委聘进行该开发商开发的项目多种交付前增值服务及向已交付物业提供物业管理服务。合作范围包括最初于昆明的五个正在开发项目，总建筑面积约为30万平方米。

截至2018年、2019年及2020年12月31日，俊发服务合约负债分别为1.54亿元、2亿元及人民币3.45亿元。