毛大庆：划定底线 应留尽留 精细运营 稳妥推进——城市更新早该明辨真伪

昨天，住建部公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》（以下简称“通知”）。从文件发布的时间，联想到近期全国各地正在进行的城市改造工程，我明确感受到，中央对于城市更新整体方向与模式的重新定义，即从大拆大建到有机更新的城市更新模式。

优客工场创始人，优享创智创始人毛大庆

其实，早在2012年，时任住建部副部长的仇保兴就曾公开提出“微循环”的城市更新思路，2018年，住建部发布了《关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》，进一步指导全国各地的城市更新行动方向，明确了微更新的主导方向。

然而，在近期各地的城市建设、尤其是老旧城区改造工程中，依然出现了很多大拆大建、以拆代改的现象，对于城市整体风貌和人居环境的保留带来非常不好的影响。

作为一名长期研究并致力于城市更新的从业者，我曾多次呼吁城市更新过程中保留在地文化与城市风貌的重要性，并在具体实践中进行了很多有益的尝试。

通读住建部最新发布的“通知”文件，与以往关于城市更新的政策精神、通知意见相比，中央对于城市更新有了更加深入、明确的决策性阐述，并对很多街区改造的细节直接给出了量化指标，这份文件在中国城市更新的进程中，具有非常重要的意义，今后，各地在城市更新行动的过程中，有了明确的政策指导，更加有利于城市的有机更新。

城市是文明发展过程中的必然产物，从古到今，城市的发展是有其客观规律的，从城市的兴起、扩张，到秩序的控制、调整，是一座规模化城市必经的过程，而城市更新存在于这一过程中的每一个细节之中，随着城市的发展，城市治理者和居住者，对于城市更新的具体要求、需求又有着不同的侧重点。

回溯西方发达国家历史上的城市发展进程，当城市发展进入到秩序控制与调整的阶段时，有一些明显的趋势性特征：

首先，在城市消费复兴与文化复兴的推动下，城市更新的社会、经济、文化意义突显；

其次，可持续发展的城市更新思想成为社会共识；

第三，城市更新的方式从大规模以开发商为主导的剧烈的推倒重建方式，转向小规模、分阶段，主要由社群和社会化组织参与的谨慎渐进式的精细化改善；

第四，“人本主义”思想在社会经济生活中复萌；

第五，城市更新不仅是一种常规的城市开发和重建活动，而成为城市形象塑造和城市经营的手段，以物质环境的改善来提升城市形象，增加城市魅力，改善投资环境，从而加强本地竞争力和人才吸附力，吸引更多外来投资和资源；

最后，也与住建部刚刚发布的通知相呼应，在城市更新领域不断进行政策创新。

城市更新不仅为了保证物质环境改善和经济增长，更重要的是要带来社会、经济、物质环境和文化等各个方面协调的、长远的、可持续的改善和提高。

从最新发布的通知文件中，我们可以充分感受到中央决策层在价值取向上追求以人为本，充分体现社会关怀，满足人的需求，实现人的理想，而在实现城市更新目标的过程中，决策层更加倾向的机制策略逐渐转变为鼓励社区与社会专业团体机构参与、让消费场景的创造者成为更新过程中的重要角色，创造公平民主的决策环境。

与过去的政策文件相比，在通知文件“划定底线”的内容部分，明确提出了几个红线性质的数字，包括：

原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

住房租金年度涨幅不超过5%。

提出这4个红线性质数字的意义非常重大。

前3个数据分别针对控制社区拆除规模、控制社区扩建规模、控制居民搬迁规模，而第4条对于房租涨幅的限定更加具有标志性意义，5%的限定标准明显是针对过往大规模拆迁后所带来的住房租赁市场失衡的现象制定的，从反向推导，城市治理者和决策者，如果要想保证房租涨幅处在较低水平，就必须要保证足够的租赁房屋供应，同时对城市大规模拆迁行动进行有效控制。

在通知文件“应留尽留”的部分，明确提出了保持城市记忆的城市治理理念，这也是我过去多年从事城市更新项目的过程中特别重视的一点，一座城市最重要的价值，就是它的记忆，如果城市没有了记忆，那么城市发展得再繁华、街区再宽阔，在地居民的幸福感与归属感也将逐渐消失。

通知中提出了一个形象生动的改造策略：“鼓励采用绣花功夫”对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。

通知中还对近年来各地城市更新中的“改洋名”“名怪名”的乱象给出明确指示：不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

这也正是共享际在城市更新过程中的重要创新策略，我们通过在地文化生活方式的挖掘与更新，带动空间改造与内容赋能，根据空间与客群画像，输入特定的内容组合，赋能空间，打造鲜活具有生命力的空间产品，以场景推动共享，以共享创新场景，孵化内容IP，基于社群数据的场景订阅与再推送，创造更多样的场景信息，孵化多元内容。

我们通过城市与区域消费文化重构，进行内容组合与IP分发，以运营链接内容，组合丰富的融合业态，打造全新IP，持续赋能空间，通过数据运营社群，在聚合社群的推动下提升运营力，最终形成IP矩阵与云端协作。

在通知的“稳妥推进改造提升”部分，有几个重要的城市更新概念被明确提出。

一是全龄友好型社区。通知指出，鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。

在中国老龄化社会的进程中，如何更高效地完善社区配套服务，将共享办公、教育设施、餐饮设施有机嵌入综合社区，是未来中国城市更新过程中必须尽快攻克的全新课题。优客工场与共享际的很多成熟项目，正在进行这方面的尝试与努力，我们希望在未来能看到越来越多的共享办公与居民社区有机融合，越来越多的楼宇改造项目成为社区服务的重要硬件。

二是提高城市安全韧性，加强蓝绿灰一体化海绵城市。通知指出，在城市绿化和环境营造中，鼓励近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式，优化竖向空间，加强蓝绿灰一体化海绵城市建设。

前不久全国多地出现的洪水灾害，让海绵城市的概念再次受到重视。一方面，市政排水管道等灰色基础设施的建设要持续强化，保障城市有效应对各种意外气象灾害，另一方面，应对城市周边的森林、湿地、草地等天然持水区域进行系统的绿色保护性修复，尽可能减少暴雨径流进入城市的总量和峰值。与此同时，在城市内部，应当充分发掘城市河湖水系等蓝色空间设施的宜居属性。

通过对蓝绿灰功能属性的城市设施进行整体改造与更新，才能更好地打造一个具有强大应急功能的海绵城市。

诚如通知中多次强调的政策精神，我们对于城市更新这一概念的理解，必须完全摒弃房地产开发和大拆大建的传统观念，必须保证城市文脉的有机延续，必须保障在地居民的市井传统与烟火气，不应该只追求净化城市环境而没有根治大城市病，让钢筋水泥笼罩的城市失去了灵魂和活力。

通过《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》的发布，城市更新行动已经上升到国策的级别，并引起各地政府、地产商和资本的高度重视。

回看中国城市过去几十年的发展，我们已经透支了太多本应属于未来的资源，现在，是时候沉心静气、回归以人为本的发展理念，尊重城市发展的客观规律，杜绝浮躁和急功近利的发展心态，这才是大国大城、人本宜居的发展思路。