容积率6.98 超标1.78倍？南宁檀府印象遭业主维权

最近，南宁楼市又热闹起来了，维权事件可谓是一波未平一波又起。

日前，根据网友以及业主的爆料，五象新区檀府印象檀玥小区业主因为小区容积率进行了维权。

业主认为，原本小区规划容积率为4.0，现在发现容积率却达到6.98，超标1.78倍。

针对此问题，业主进行上访之后，官方答复容积率没有超。业主对此不服，如今维权一个多月、和开发商谈判两次、上访五象管委会，目前还没有解决，这到底是怎么一回事?

容积率超标1.78倍？业主进行维权

事情的起因、经过究竟是怎样的？

檀府印象是由三个地块组成，由阳光城、大唐地产、天誉置业三家开发商联合开发，中间的组团，也就是檀玥小区所在的地块为地块二，该地块总计66.98亩土地。其中36.3亩要求配建一所36班小学。

目前项目正在装修阶段，还未交付。但随着近期施工外架拆除，业主们才发现小区建得密密麻麻，小区内可活动的地面非常的狭窄。

▲小区实景图

而且业主还发现销售时在沙盘中所展示的小区内的“活力运动区”现已被2米高的实体围墙分隔，并划归庆林路小学作为篮球场使用。

▲檀府印象沙盘图

▲沙盘规划的“活力运动区”已成为学校篮球场

在檀玥小区的业主们发现小学的大操场旁还建了两个小的球场，疑似占用了小区的公共区域后，担心会影响小区的容积率和绿化率，便寻找方案图纸并委托专业人士核算，发现除去小学外剩余的30.68亩（20453㎡）土地上建设了3栋45层超高层和4栋30–33层的高层，共计1177户。

以每户3.2人计算，居住人口可高达3766人。住宅区域内计容建筑面积为142777.66㎡，容积率为142777.66/20453=6.98。有业主反应，项目在售时，开发商对外宣称，项目的总体容积率为4.0，檀玥地块为容积率为3.6。

但业主计算出来的结果却与开发商承诺的4.0容积率完全不符。且依据《南宁市城市规划管理技术规定（2011版）》第六章第一节第二十条规定，对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划分后，按不同类型分类执行。

而业主认为，开发商将高密度住宅和低密度小学混合计容，实则是违反了上述规范的同时，也违反了《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的强制性规范第3.3.2条（即住宅用地不包括中小学用地），其真实的容积率6.98也远超了《南宁市城市规划管理技术规定（2011版）》设定的限值。

在得出这个计算结果之后，业主们马上向相关部门进行反应。

官方答复，业主不满意

8月19日，相关部门也对业主们的申诉做出了书面回应。

第一是回复了该项目拿地建设的基本情况。该项目是由三个开发商共同联合开发，经过竞拍的方式合法购得的，项目目前也已基本建设完成，正处于收尾的阶段。根据该项目当时的土拍公告显示，地块容积率为：地块一、地块二、地块三总容积率小于等于4.0并且每个单独的地块住宅部分用地须需大于3.5（用于配建普九义务教育阶段的中小学用地在符合《南宁市普通中小学校校舍建设标准》的前提下剩余容积率可在三个地块内总体平衡）。绿化率方面，三个地块的要求是大于35%。

第二是回复了业主们所反应的小区容积率超标的问题。相关部门在经过核查计算得出，檀玥小区的容积率是符合要求的。而业主们计算得出了6.9的容积率，是因为与开发商方面的计算方式不同。三个地块的整体容积率为小于等于4.0并且每个单独的地块住宅部分用地须需大于3.5，正确的方式是要一起算，所以得出的容积率是3.6，而业主们的计算方式则是把土地进行人工分割之后进行计算。

▲自然资源局对业主回应申诉

对于官方的回复，业主认为自相矛盾，根据官方测算，檀玥小区正确的容积率为3.6，如果该小区容积率按整个地块来计算，那么小学容积率也应该为3.6。

但是业主提出，官方在答复函中，提到的是“地块二内配建一所36班小学容积率大于0.6，且小于或等于1.2”，与容积率为3.6不符合，也不符合国家相关规范对于中小学建设的指标要求。

业主认为开发商虚假宣传

业主认为，开发商是利用规划漏洞坑骗消费者。根据该小区当时的土拍公告显示“地块容积率为：地块一、地块二、地块三总容积率≤4.0且每个单独地块住宅部分用地须＞3.5”。

从规划中可见，每个单独地块住宅部分容积率并没有设置上限，业主认为开发商是利用了规划漏洞，违规将两个完全独立，高墙分隔的小学和商住小区合算容积率指标。违规将高密度小区和低密度小学共计容积率，将容积率拉低并且用于宣传，多建了60890㎡商品房，实际容积率高达6.98，远超《南宁市城市规划管理技术规定（2011版）》中表6.3规定的小区容积率和建筑密度指标。

而开发商却一直自称容积率小于4.0，且销售时未明确告知商住区与学校共算容积率，业主认为开发商是利用信息不对等欺瞒消费者签下了合同，侵犯消费者知情权，也违反了相关建设规范。

关于业主认为开发商涉及虚假宣传的问题，相关部门核查之后表示，楼盘已经销售完毕，原售楼部功能已撤销并正在实施重新装修，没有能够找到相关的其他宣传资料，建议业主代表若搜集有相关证据，可反馈至其他相关部门。

对于相关部门的回复，业主表示不服，会继续维护自己的合法条件。在人民网领导留言板上，凤凰网房产也看到又不少业主提出了自己的诉求，不过目前还没有收到官方答复。

▲业主在领导留言板的留言

该事件还没有个具体的结果，后续进展我们也将持续关注。