碧桂园服务收购富力物业背后的底层逻辑

9月20日，碧桂园服务发布公告称，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，碧桂园服务以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

公开资料显示，富良环球为富力物业的全资子公司，持有富力物业服务香港100%股权。

咫尺之遥 富力物业突易主

2021年4月26日，富力物业服务集团有限公司（下称“富力物业”）向港交所主板提交上市申请，农银国际及中金公司为联席保荐人。

招股说明书显示，截至最后实际可行日期(2021年4月21日)，富力物业共管理570个物业项目，在管总建筑面积约7160万平方米，包括304个住宅物业项目及266个商业物业项目，在管建筑面积分别为5930万平方米、1230万平方米。已订约管理671个物业项目，签约总建筑面积约1.06亿平方米，包括381个住宅物业项目及290个商业物业项目，签约总建筑面积分别为8890万平方米、1740万平方米。

在2018年至2020年，富力物业分别实现营收18.23亿元、21.70亿元、25.97亿元，利润分别为亏损1160万元、6380万元、2.40亿元，整体毛利率分别为14.9%、17.9%及24.8%。

不难发现，富力物业在管面积和营收均领先于大部分上市物业公司，上市几成定局。

但意外仍然发生了。

9月20日，碧桂园服务公告称，拟以不超过100亿元的代价收购富力物业，随后，富力物业撤销了在联交所上市的申请。

富力物业终止上市并卖身的背后，是富力地产日趋恶化的财务状况。

根据富力地产2021年中报，截至2021年6月末，富力地产短期借款为519亿元，而现金及现金等价物仅有128亿元，可动用的短期资金与债务间存在390亿的缺口。

9月14日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”下调至“负面”，惠誉称，负面评级展望反映了富力地产的融资渠道有限。

碧桂园服务公告收购富力物业当日，富力地产执行董事李思廉及大股东张力表示将向富力地产提供约80亿港元股东资金以应付短期内到期债务，而李思廉及张力分别各持有富力物业46.48%股份。

富力物业，终究成了解决富力地产危机的垫脚石。

收并购加码 规模化之路再提速

在2020年短暂将收并购重点侧重多元业务后，碧桂园服务再次回到了规模扩张的主航道，开启了对物业同行的大并购。

2021年2月25日，蓝光发展（600466.SH）发布公告称，公司下属子公司蓝光和骏拟转让其持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份。公告显示，2月23日，蓝光发展及下属子公司蓝光和骏与碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份。

数据显示，截止2020年12月31日，蓝光嘉宝服务合同管理面积约2.14亿平方米，总在管建筑面积1.3亿平方米。在2020年，蓝光嘉宝服务实现营业收入27.34亿元，净利润5.33亿元。

算上此次收购富力物业，仅通过这两次收并购，碧桂园服务即新增在管面积约2亿平方米，新增营收约50亿元，新增净利润约8亿元。

在2020年碧桂园服务业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江披露碧桂园服务2021年～2025年发展计划，称未来5年碧桂园服务的收入和利润将实现年复合增长50%以上，到2025年要实现千亿营收。

在2020年，碧桂园服务实现收入约156亿元，净利润约27.82亿元。其中，物业管理服务实现收入86.07亿元，在整体营收中占比为55.2%；社区增值服务实现收入17.31亿元，在整体营收中占比为11.1%；非业主增值服务实现收入13.7亿元，在整体营收中占比为8.8%；城市服务业务实现收入8.8亿元，在整体营收中占比为5.7%。

不难发现，在千亿目标与收入利润年复合增长50%的大背景下，碧桂园服务将发力的重心放在了规模化扩张方面，通过不断地收并购实现营收及利润的预期增长目标。

硝烟四起 物业公司的进与退

碧桂园服务持续加码收并购及富力物业卖身的背后，还有一个容易被人忽视的背景，那就是上市物业公司的高估值，正逐渐成为过去式。

2021年年初至今，51家上市物业公司（不含蓝光嘉宝服务）中，仅有15家物业公司股价较年初上涨。与之相对，却有高达26家物业公司股价出现下跌，其中更有10家物业公司跌幅超过20%，恒大物业和卓越商企服务跌幅均超过45%。

与此同时，上市物业公司近60日的涨跌幅数据更是惨不忍睹，期间仅有4家物业公司股价实现上涨，股价下跌的上市物业公司数量达40家，更有7家物业公司区间跌幅超过40%。

股价震荡的背后，是物业行业普遍趋同的发展模式及不断恶化的市场环境。

碧桂园服务之外，行业另一龙头万物云先后并购阳光智博、伯恩物业，规模化成为头部物业公司共同的诉求。而增值服务、城市服务、数字化等虽然听起来更美好，但目前普遍存在营收占比不高或盈利有限等问题，物业公司进一步发展高度依赖基础物业服务的现状并未改变。

但基础物业服务持续保持较高盈利水平并不容易。在房地产行业深度调整、物业行业恶性竞争加剧、人力成本不断上升、社保合规要求越来越高的当下，各物业公司基础物业服务成本不断攀升，保持现有盈利水平和盈利能力面临挑战。

在现有盈利能力愈发难以维持的背景下，做大基数成为众多物业公司共同的选择。万物云如此，碧桂园服务亦如此。

当规模化成为共识，且维持规模增速所需面积不断增加，物业行业正硝烟四起，市场竞争激烈程度有增无减。

是咬牙前进，还是及时后退，成为摆在所有物业公司面前的两难选择。