透市｜查漏补缺叠加精准打击“沪深杭”加码楼市调控

1月27日，杭州楼市调控的靴子落地。这是2021年继沪深两地率先亮剑后的首位跟进者。坊间预言，杭州绝对不是最后一个跟进的城市。

需要强调的是，疫情肆虐的2020年，已有不少城市先后出台调控政策。自2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，顶层设计对房地产调控的主基调从未改变，始终以房地产市场平稳健康发展为主。具体到地方，同样如此。

沪深杭出招 稳楼市仍是主基调

2020年全国房地产市场，分疫情抑制、旺季后置、年底翘尾等三阶段。而沪深调控政策的出台，与当地楼市量价齐升不无关系。

综合国家统计局的数据来看，2020年全国70个大中城市中，北上广深四个一线城市的房价再度领涨。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二手房价格同比涨幅均超过6%。值得注意的是，2020年上海和深圳两个城市的房地产市场出现量价齐升。

易居房地产研究院1月7日发布的《2020年上海房地产市场报告》显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高；二手房市场同样十分活跃，2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，也创近4年来新高。

尤其是去年12月，上海全市二手住宅成交量达3.9万套，同比增加95%，绝对水平创2017年以来最大。而在2021年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月提高了12个百分点。

自2017年以来上海楼市都处于高位盘整状态，直到2020年底出现翘尾行情。不同于上海，深圳则创下楼市交易量新纪录。

深圳方面，乐有家研究中心的统计数据显示，2020年深圳共成交房屋超14万套，远超2019年。其中，新房成交45384套，二手住宅成交95273套，两者同比2019年均上涨20%左右。不容忽视的是，2020年11月，深圳新房网签量达到6296套，超当月二手住宅成交量，时隔多年首次出现新房成交量超过二手房。

而在房地产长效管理机制中，要坚持稳地价、稳房价、稳预期。为促进房地产市场平稳健康发展，2021年上海、深圳率先在全国加码楼市调控。

其中，1月21日晚，上海住建委等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从十个方面对2020年疫后上海楼市出现的量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控。早在1月19日，网传深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”，要求房屋只能登记在符合购房条件的一方名下。随后的1月23日，深圳住建局正式发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，主要针对此前“7. 15新政”存在的假结婚漏洞打补丁。

市场的热议仍在蔓延，杭州楼市调控新政横空出世。1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

据贝壳研究院的数据显示，2020年1-11月，杭州商品住宅成交面积累计同比增长20.8%，商品住宅成交金额累计同比增长27.2%。因此，杭州政府在市场热度持续上升时加强管理，目标是堵住炒房渠道、稳定房地产市场。

调控持续升级 因城施策凸显

显然，以沪深为首的一线城市加码调控具有风向标意义，而杭州正是第一个跟进者。纵观三地的政策细则，不难发现，其在调控升级的基础之上，能够结合本地的楼市特征做到真正“因城施策”。

在上海的十条新政中，市场反响较大且会立即影响市场的是“限离婚3年”的住房限购升级与“2改5”的二手房增值税调整，二者皆为需求端政策。实际上，上海前期“全国认房认贷”等需求端政策不可谓不严，此次再度收紧直接凸显了上海坚决贯彻“房住不炒”的决心。

为此，同策研究院分析师丁垚表示，新政提出的“夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，显然是针对市场出现的通过假离婚获取购房资格的群体。

此外，二手房交易增值税此前对于普通住宅满两年免征，非普通住宅满两年按差额征收，此次都调整为五年。丁垚表示，增值税“2改5”必然会通过提高交易成本从而平抑二手房市场的预期，挤掉一些小区挂牌价虚高的水分。

对于政策核查购房者资金来源方面，沪深政策中都有涉及。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，早在2016年3月24日上海的调控政策就已经提出，并在2016年“1129新政”、2020年“423上海房贷座谈会”等再次明确政策方向，而本轮政策强化了核查债务收入比的要求，防范金融风险，稳定房地产金融市场秩序，从而达到维护房地产市场平稳的目标。

不同于上海的调控新政，深圳住建局发布的《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》主要是审核购房人的社保、个税清单、收入证明、征信报告、购房款来源及一年以上的银行流水单。对弄虚作假的行为进行处罚，如停止网签、停止购房资格、取消公共住房轮候资格、停止公积金贷款资格等等。

“对于稳楼市影响最大的是对购房者收入证明、购房款来源进行审查，瞄向的是代持的投机行为”，在贝壳研究院首席分析师许小乐看来，如果执行到位，将能有力抑制“代持”的炒房行为。

许小乐也坦言，政策的实际效果依然取决于执行的力度。将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥。通知第（四）点指出，房地产开发企业、房地产经纪机构可会同商业银行对购房资格信息进行严格核查。尽管房企和经纪机构对买方的购房资格应承担告知义务和初步审查义务，但只能以买方自行提供的依据为限，对于层出不穷的造假行为缺乏专业的审查能力，法律依据也不充分。

“对于资格审核，政府监管部门需要担负起审核主体职责，银行要担负起对贷款人资格的审核义务。应建立公开透明的资格信息联合审核平台，让政府、银行、房企、经纪机构以及买卖主体能够无差别共享信息，从根本上杜绝弄虚作假行为”，许小乐表示。