分拆物业融资心切 中骏商管火速业务腾挪赴港递表

房企分拆物业上市的“井喷”趋势仍在持续着。

前脚刚宣布计划分拆物业管理业务于港交所上市，很快在1月28日晚间，中骏商管便递交了招股书。

根据招股书披露，目前中骏商管在管范围包括中国18个省、市及自治区的51个城市，截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业（如购物中心及办公楼宇）及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米及已订约总建筑面积约为3040万平方米，规模尚且偏小。

于往绩记录期内，其收益、净利润、总在管建筑面积及总签约建筑面积实现一定程度的增长。

数据显示，截至2018年及2019年年度以及截至2020年9月30日止九个月，其收益分别为3.97亿元、5.75亿元和5.3亿元；净利润分别为3480万元、7730万元和1.23亿元；总在管面积分别为1790万平方米、2250万平方米和3040万平方米。

此外在盈利表现方面，截至2018年及2019年年度及截至2020年9月30日止九个月，中骏商管的净利润率分别为8.8%、13.5%和23.3%。

整体上中骏商管的业务分部主要为商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两个。截至2020年9月30日，其在管住宅物业包括80幢住宅物业及两项住宅物业配套公共设施，在管总建筑面积为1360万平方米；在管商业物业包括八项在管总建筑面积90万平方米的物业，住宅商办比例约为94：6。

和大多数上市物企一样，中骏商管存在过于依赖母公司的问题。就住宅物业而言，截至2020年9月30日止九个月，中骏集团所开发或中骏集团及其他房地产开发商共同开发的住宅物业收入，占住宅物业管理服务分部总收入约98.0%；而商业物业管理运营方面也基本服务于中骏集团。

大多物管企业的发展历史都有迹可循。尽管中骏商管的规模偏小，其历史却可追溯至2003年，首家营运附属公司厦门世邦泰和开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务。市场版图的拓展则自2009年才开始，随后中骏集团逐步涉足北京、环渤海经济区、粤港澳大湾区。

不过值得注意的是，上述的厦门世邦泰和于2021年1月13日才由中骏集团（香港）转让予中盛管理，该转让完成后，厦门世邦泰和成为中骏商管的间接全资附属公司。

此外据招股书披露，中骏商管从中骏集团收购商业物业管理及运营服务营运实体的一系列动作均发生在半年之内。

其中于2020年8月，上海中骏商管从中骏集团控股的三家间接全资附属公司分别收购厦门中骏商管全部股权、泉州世界城58%股权、上海中骏虹申38.85%股权，代价总计9790万元；2021年1月19日，上海中骏商管又从盛新投资手中收购北京世界城的全部股权，代价为5000万元。

一系列的业务腾挪之后，中骏于2020年11月10日将物业公司公司的名称由“中骏商业控股有限公司”改为“中骏商管智慧服务控股有限公司”。

中骏商管于招股书中表示，其拟致力于利用及开发数字化及作业自动化系统，并采用科技解决方案来增强其竞争力、提升服务质量及客户满意度、减少对人力劳动的依赖及降低成本。

可以发现的是，越来越多的物业企业都提出“智慧服务”概念，甚至列入未来发展的战略方向之一，目的在于实现更好的盈利提升，或许也为讲述一个有想象力的资本故事。

整体上看，中骏商管的资本故事并无特别之处。亮眼之处应该在于其在“竞争优势”一项中着重提及的“商业运营及管理能力”。

细数近期频繁上市的商办类物业股，包括了华润万象生活、金融街物业、合景悠活、远洋服务等。客观而言，目前市场上商办类物业服务企业较传统住宅物业企业仍具一定稀缺性。

实际上中骏商管的商业管理部分相比住宅管理要小很多，但商业物业收入坪效明显高出住宅物业不少，于2018年及2019年及截至2020年9月30日止九个月，其商业物业管理及运营服务收益分别为1.52亿元、2.41亿元及2.41亿元，分别占同期总收益的38.4%、42.0%及45.4%。

上述记录期内，其基本商业物业管理服务的平均物业管理费分别为29.0元、29.4元及29.5元，收入回报相比住宅物业管理费2.3元、2.3元、2.2元要高不少。

值得注意的是，2020年中骏在商业地产领域的动作颇为频繁。包括中骏商管“百城计划”的加速落地，新拓展20座中骏世界城，已开业和在建项目41个，覆盖写字楼、商铺、办公楼、SOHO等业态；而过去在商业领域的持续投资也带来明显的收益增长，其中2019年录得租金收入2.8亿元，较2018年大幅增长了154%。

商业的规模和投资增长外，中骏还通过发行长租公寓专项债券等方式探索商业综合体资产证券化、商业物业资产支持计划等多元资产运营路径，为其带来融资方面的价值。

事实上，融资也被外界认为是中骏分拆物业板块上市的首要目的。近年来飞速扩张发展的中骏在2020年突破了千亿门槛，随之在负债率、现金流等财务指标上也难免承压。

数据显示，2019年，中骏经营活动产生的现金流净额为-70.88亿元，负债总额从2016年的286.8亿元大增到2019年的1191亿元；于2020年6月30日，净负债比率为68.3%。

对于销售跨过千亿的中骏而言，趁着物业股热潮，分拆物业上市在目前或许是一个较好的时机。

显而易见，相比地产股，轻资产、高盈利性的物业股更受资本青睐。而通过股权融资的方式补充权益，也将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率的表现。

不过，物业股为资本市场的青睐程度，主要评判标准在其背后房企规模以及物业板块未来的成长空间。

2020年10月以来上市的物业企业，包括金科服务、恒大物业、世茂服务、合景悠活、佳源服务、远洋服务等都出现了上市首日开盘破发的情况。规模偏小且未有特别的资本故事，中骏商管又能否获得资本的青睐呢？