上市后首份年报 新希望服务料短期毛利率维持40%

简单而言，支撑新希望服务业绩快速增长的主要只有两点，一是规模扩张，二是生活服务的快速发展。

具体数据上，报告期内，新希望服务将物业管理服务的地域覆盖扩大至全国23个城市，成功签约160个物业管理项目，合约面积约2,638万平方米，同比增加72.2%，同时实现在管项目104个，在管面积约1,621万平方米，同比增加58.3%，合约在管比为1.63。

在扩大范围的同时，新希望服务也在加深业务的深度，其中，以成渝经济圈为主的西南区域及华东城市群为主要深耕区域。

截至2021年12月31日，新希望服务在上述两区域的合约面积占比分别为39.3%和42.1%，在管面积占比则为49.6%和35.7%。并且在华东区域的合约面积和在管面积分别较去年同期增长82.6%及95.2%。

“业绩增长的第一个原因源于物业管理规模的增长，新希望服务在21年整个基础物业服务部分，尤其是外拓的第三方管理面积有相对较好的展现，所以为公司带来更多的客户群体。”

据观点新媒体了解，管理层较为得意的是在2021年，新希望服务住宅业态在管楼面面积占总在管楼面面积67.2%，非住业态在管楼面面积占总在管楼面面积32.8%。而第三方外拓，为其新增食堂、学校、产业园区等业态。

且随着更多非住宅市场的开放，新希望服务也抓住市场机遇，参与市场招投标，获取了更多的市场份额，在非住宅市场进入了更为细分的板块，例如地铁轨道交通、景区旅游点及政府公建。

上述新的业态模式，均被视为新希望服务未来发展的基石，可以令其继续在当地市场实现渗透，从而实现在管楼面面积的扩大和当地市场密集度的提升。

业绩增长的另一面，是规模提供用户基数后，新希望服务通过其生活服务板块实现一倍以上增长的高转化。报告期内，新希望服务生活服务收入2.54亿元，同比增长116.2%，占总收入占比较去年同期的19.9%提升至27.4%。

按管理层的表态，客户增长的同时，生活服务陆续跟上，是业绩增长的一大重要因素。“一方面生活服务多元化开展，持续深耕原有客户，再有增量客户为我们带来新的收益。”

管理层直指，生活服务的速率是跑赢物业服务的规模的，这也是新希望服务认为生活服务的标签和能力能为企业带来持续增长动力在数据上的体现。

分拆来看，新希望服务在生活服务板块中社区生活服务收入在该板块中占比最高，达63.2%，于报告期内收入1.6亿元，较去年同期增长149.4%。

“在21年公司开展了类似于拎包入住、甲醛治理、开荒清洁等等多元化服务植入，使得新希望服务在生活服务板块增速比较明显。业主在新服务消费了物业服务，同时也愿意消费生活服务，这其中也跟物业的关系进一步在黏性上获得了加强。”对于该业务如何实现快速增长，管理层如是称。

按照官方表述，主要得益于公司在2020年基础上进行了品类升级，开拓出多项定制增值服务，并通过整合品牌资源、专业的产品研发设计及资源整合能力，构建起相对完善的社区服务生态。

该板块下的另外两项业务：社区资产管理于报告期内收入0.4亿元，较同期增长107.6%；餐饮及零售方面收入0.5亿元，较去年同期增长56.1%。

三个板块让新希望服务在生活服务整体上实现快速增长，总结而言，是新希望服务在规模扩大的同时不断迭代围绕客户需求的生活服务品类。同时深度的链接新希望集团内外供应链资源，客户资源，帮助新希望服务快速打强生活服务。

部分业务取得亮眼表现，在某种程度上便会盖住其他业务的锋芒，非业主增值服务就是其中一项。

在2021年，新希望服务非业主增值服务同比增长了38.6%，同比增速较20年提升8%，但是在，录得约2.34亿元的总收入。但该数据在新希望服务规模发展中，占比却有所下降。

新希望服务管理层也坦承这一点：“预计在未来，非业主增值服务会保持一种持续的稳定的增长，但占比会逐渐下降。”

值得一提的是，非业主增值服务于新希望服务而言，未来不再只依靠新希望地产。新希望服务表示，地产规模速度较过去会有所降低，但公司开始了该业务板块的市场化运作。

“2021年公司和政府公建类企业合作，也在成都和温州和其他房企进行合作，未来要通过市场化能力，实现项目落地。”

事实上，非业主增值服务业绩占比下降亦是新希望服务在2021年毛利率有所下降的重要原因之一。据了解，其毛利率从2020年的42.1%水平下降至40.7%。

据管理层解释，降幅主要是由于不同收入的结构变化导致。一方面毛利率较高的板块，如非业主增值、商业运营服务收入占比有所下降，其中非业主增值收入占比下降3.3%，商业运营服务的收入占比下降了5.1%。

另一方面，生活服务以及物业管理服务在21年实现了非常高速的增长，但这两个板块毛利率相对较低。

此种情况无非就是事情的多面性，毛利率低的项目增长较快，高毛利率项目速度跟不上使得新希望服务整体毛利率的波动。“未来，公司预计短期内毛利率会始终维持在40%上下的水平，但长期伴随着业务结构的变化会对毛利率有一定的挑战。”

所以，新希望服务管理层表示，希望在规模扩张的过程中，效率、效能和人效是持续提升和优化的，不同业务的资源配置和投入产出比在过程当中也是持续进行迭代和优化的。

“21年公司在业务快速扩张的过程当中，在全域推行精益文化，新希望集团给到行政六费管控的要求，21年在最小项目单元推行了一系列的创收，围绕效能，围绕服务的一些内部赛马比拼的活动，希望在两到三年的时间沉淀出，刷新出新希望服务更加精进的成本支出的标准。”管理层称。

“同时，新希望服务会持续的在信息化和智能化，以及数据治理的维度不断进行投入和进行体系建设。”

新希望服务管理层表示，虽然公司管理费效比在21年下降了3个百分点，由19%到16%，但16%的水平在目前上市物企到10%的平均水平来讲依然有非常大的提升空间。“可以预见在未来伴随着规模的快速发展，以及城市深耕，整个管理费效比会进一步实现下降。”

“未来在管理费效比的维度上也是未来增长的重要来源。”

回归到数字上，2021年，新希望服务整体的收入增速是57%，销售成本的总额是5.48亿，相较20年同期增长60.8%，成本增速高于收入增速。这便是上述业务结构变化导致的直接结果。

但按照新希望服务的总结，“剔除掉这样的业务格局的变化，其实今年新希望服务在全域推行的精益管理使得各个业务条线效能指标，人力投入产出的指标都实现了进一步的优化和增长。”

以下为新希望服务2021年度全年业绩会问答实录：

现场提问：近几年公司收入和净利润保持稳健增长，今年收入较去年同期增长57%，这个增长的主要原因是哪些方面做带动的？

陈静：确实21年整个收入增长还是在57%这样的水平，还是相对来讲不错。我们刚才简单介绍了一下收入结构，大家可以看到增长率最高的是物业管理板块和生活服务板块，尤其是生活服务板块，增速是持续翻倍的态势。

核心的原因还是基于两个方面，第一个原因是来源于我们物业管理规模的增长，大家可以看到新希望服务在21年整个基础物业服务部分，尤其是外拓的第三方管理面积有相对较好的展现，所以为我们带来更多的客户群体。同步生活服务陆续跟上，一方面生活服务多元化的开展，持续深耕原有的客户。再有增量的客户又给我们带来新的收益。在生活服务的能力进一步提升的过程当中，我们会看到它的速率是跑赢了物业服务的规模，这也是我们认为民生服务这样一个标签和能力带给企业持续增长的动力，在数据上的一些体现。

现场提问：公司刚才介绍到生活服务收入在持续快速增长，特别是21年较20年有较大幅度提升，想请问一下公司核心增长原因。

陈静：确实生活服务整体相对增长率超过116%，其中三大业务板块分别是社区生活板块、社区资产管理板块和零售餐饮板块，其中增速最高的是社区生活板块，同比增速高达149%。

其实核心就是我刚才有讲到，客户基数的增加以及业务内容的增加，在21年也开展了类似于拎包入住、甲醛治理、开荒清洁等等多元化服务植入，使得我们在生活服务板块增速比较明显。业主在新服务消费了物业服务，同时也愿意消费生活服务，这其中也跟物业的关系进一步在黏性上获得了加强，这是增速最为明显的。

第二部分是资产服务，确实增速超过100%，这个也跟业务的基数，规模的基数强相关，同时贝壳也在助力新服务的资产管理能力。其实非常重要的是新零售和团餐业务的增长，虽然说它在生活服务领域里面增速不是最快的，但是潜力最明显。

21年零售和餐饮和团餐的业务在20年可以说是刚刚开始，21年获得了一些起步，这样的态势下，我们可以看到虽然说刚刚起步，我认为我们的团队能力还没有说已经达到了特别成熟的态势，但是相对同行，以及相对客户需求而言，我们其实是在客户的需求下稳步的在获取业务，所以说再加上新希望整体产业的供应能力，我相信未来新零售和团餐业务会成为生活服务快速增长非常重要的一个动力。

现场提问：公司在收并购方面有什么计划？

陈静：确实我们在上市的IPO募集资金的用途里面写到有70%的募集资金用于公司收并购，很遗憾21年我们没有斩获。但是其实在我们看来，从两个层面来看，第一个对于收并购而言依然是我们公司持续扩大规模方面非常重要的一个方法。从20年开始到现在我们持续在寻找非常良好的标的，希望能够进一步做好相互之间的合作。

另外一个层面，我们也想表达说并购虽然是公司发展非常重要的一个方法，但是我们其实也是秉承着非常理性和审慎的态度来面对并购这件事情。它是我们规模发展的补充手段。对新服而言，第三方市场外拓绝对是规模比较，除了关键企业给我们交付的项目之外，第三方的市场外拓一定是我们在规模发展方面最为重要的方式方法，并购会作为一个补充手段。

在我们区域相对来讲比较趋同的项目，或者说对品质服务相对来讲有共识的标的，同时在估值方面又相对来讲比较理性的合作伙伴，我们其实非常欢迎的。接下来我们将持续尊重市场价格倍数，也更加关注跟可能潜在的伙伴在管理和运营理念方面的契合度，希望说进一步可以用好募集资金，能够获得良好的标的。

现场提问：关于公司区域，目前成渝地区以及华东地区市场占比比较大，公司是否有扩大其他区域市场占比的计划？

陈静：确实现在相对来讲规模聚焦在华东和成渝区域，现在进入了23个城市，就目前而言城市群和都市圈的深耕策略是坚定不移的战略选择。未来除了成渝和华东将持续保持深耕之外，目前也在看整个大湾区，也是我们整个华南片区将重点选择的区域。

我们希望秉承着一直坚守的一线、新一线和核心二线的布局，深耕西南华东，未来将大湾区变成可成长区域，将高的客户能级和高的城市能级，以及高的客户支付能力成为引导我们持续发展非常重要的原则。从未来角度来讲，除了大湾区，当然个别其他城市，只要是在我们深耕的都市圈和城市群周围，具备深耕策略原则下都会根据情况做适时的进驻。

现场提问：目前地产和物业行业的宏观环境对公司业务有什么影响，公司会如何应对？

陈静：确实你可能关注到房企的相关风险，包括物业相关风险，我们其实现在可以看到，整个房企的流动性风险也逐步产生了一些化解，上周我们看到更多政策的积极信号和相对有回暖趋势的市场反馈。我们相信地产政策的边际改善，对于物业板块情绪的最差时间已经过去了。

对于新希望服务而言，一方面关联公司新希望地产本身就是相对经营比较稳健的企业，在现在整个流动性风险逐步化解的态势下，这样稳健的企业更容易找到一些市场机会，获得长期发展。作为新服务而言，我们将在这个过程当中，和关联公司大家相互扶持，共同努力，一方面大家相互支持。另外一方面也不完全依靠于房企的输入，还是进一步要去提升自身的独立性，希望未来能够成为有更高能见度，性价比凸显，希望能够迎来更多投资者的认同。