中海宏洋融资成本新低与“抄底”收购

据中海宏洋公布，2021年其融资成本再创新低至3.8%。融资成本管控仍然是这家央企值得称道之处。

2021年内，中海宏洋从金融机构获得约290.92亿元新信贷额度，银行及其他贷款总额较2020年末增加47.96亿元至419.36亿元。

上述贷款中49.1亿元为定息借款，利率为4.15%至5.23%(2020年为3.80%至5.23%)，而其余贷款370.26亿元利息以浮动利率计，其加权平均年利率为3.72%，低于2020年的3.81%。

截至2021年末，中海宏洋非流动资产81.44亿元，流动资产1906.43亿元，非流动负债354.44亿元，流动负债1275.86亿元，资产净值357.56亿元；现金及银行结余与受限制的现金及存款合共为324.92亿元，首次超过300亿元，净债项与总权益的比率为35.6%，较2020年的45.5%有所改善。

若包括可动用而未提取的银行信贷额103.43亿元，期末集团可运用的资金（包括受限制的现金及存款126.16亿元）达428.35亿元，上年同期该数据则为370.71亿元。

“三道红线”方面，于2021年末，中海宏洋剔除预收款后的资产负债率为69.4%、净负债率为35.6%以及现金短债比为1.6倍，均未踩线。

2021年，个别房地产企业出现商票、债务逾期的情况，导致融资端持续收紧。此前3月17日，穆迪投资者服务公司在一份报告中预计，今年中国境内企业债券市场发行增速可能较低。

穆迪表示，信用实力较弱企业的融资成本较高，2022年该趋势仍将延续。投资者可能会要求信用实力较弱的发行人提供更高风险溢价，同时进行安全投资转移，这将令信用实力较强企业在融资成本方面受益。

中海宏洋在财报中亦表示，国际局势复杂多变，金融市场波动显著加剧，集团持续与各财务机构保持紧密沟通，确保符合融资财务承诺条款和继续得到各方支持。

2021年度中海宏洋的毛利比上年增加7.58亿元至124亿元，但毛利率下滑至23%，比2020年的27.1%降低了4个百分点，融资和拿地成本或许仍有继续优化的空间。

2021年，中海宏洋共购入41块土地，新增土地储备总楼面面积为838.51万平方米，权益楼面面积为686.44万平方米，总土地价395.04亿元，权益地价312.72亿元。

截至2021年末，中海宏洋土地储备总楼面面积为2976.89万平方米，总权益楼面面积为2553.07万平方米。

与专注于一二线城市的中海发展不同，中海宏洋深耕三四线及部分二线城市，如扬州、九江、惠州、汕头等。

其中，中海宏洋2021年末在汕头总土储达304.73万平方米，为其布局39城之最，权益比例100%，取去年下半年以来在汕头的动向为观察样本，或许可以窥见中海宏洋的低融资成本逻辑及发展模式。

2021年6月18日，中海宏洋公布全资附属公司汕头市中海宏洋置业有限公司一项融资计划。据此，一间持牌金融机构将为汕头中海的地产开发项目进行融资，汕头中海于融资计划下拟借贷资金不超过15亿元，融资计划允许多次提取，每次提取需于各提取日起计五年内全额偿还，仅受限于融资计划下的提前赎回机制。

根据融资计划，汕头中海向受托人承诺，目前为中海宏洋控股股东的中海发展需单独地或与其一致行动人共同地维持作为中海宏洋单一最大股东的地位；及中海宏洋执行董事及非执行董事总数不少于三分之二需由中国海外发展提名。违反任何承诺时，受托人有权宣布全部或部分未偿还金额立即到期及应付。

这笔融资的提前赎回机制本质上是中海发展的信用背书。

取得15亿元融资后，汕头中海于2021年9月8日以6亿元竞得汕头龙湖区东海岸新城1宗地块。

到了今年3月8日，中海宏洋再次宣布，拟10.24亿元收购龙光控股汕头东海岸新城一在建住宅项目，而龙光正是中海宏洋去年9月拿地时的竞拍对手之一。

中海宏洋此次收购地块，为龙光2020年6月15日以14.91亿元竞得，楼面价7019元/平方米。与拿地价格对比，龙光此次转手折让超3成，且地块已在兴建中，但结合龙光目前的流动性危机，这笔“亏本”交易也就不难理解。

更早前的1月28日，中海宏洋还以10亿元收购雅居乐义乌、徐州三个项目公司股权，三个涉宅项目均在兴建中。

中海宏洋表示，会继续密切关注市场情况，探究收并购机会，以扩大土储。若遇到具备一定规模的项目，将考虑与商业伙伴合作开发(包括但不限于中海发展」)，以达到风险与回报的平衡。

另外值得一提的是，截至2021年末中海宏洋雇员为3505名，较2020年末的2974名扩军17.85%，中海宏洋指，主要由于业务增长和扩展经营规模。在地产行业裁员潮的背景下这也并不多见。

降低信用风险，寻求逆周期拿地和“抄底”收购，汕头中海作为中海宏洋的观察样本，而某种程度上中海宏洋也是保守派房企的观察样本之一。