林中说旭辉要“穿新鞋走新路”
3月中旭辉回应瑞银看空报告后，这份年度业绩让市场对这家房企有更深了解。3月24日午间，旭辉控股披露2021年度业绩，期内实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；年内利润123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%。当日下午，旭辉控股召开业绩发布会，董事局主席林中、执行董事兼CEO林峰等出席。“这个行业是有春夏秋冬的，现在是行业的冬天，不是行业的末日，春天不远了。”面对环境的变化，旭辉也作出了一定调整，林中说，2022年旭辉进入第三个五年战略，在这个新的发展时期，旭辉进入一个稳定成长期，要“穿新鞋走新路”。如何“穿新鞋走新路”？旭辉的答案是，去掉规模追求，目标做强、做厚和做久。
旭辉要去掉规模追求。
因此，在今天业绩发布会上，管理层并未给出销售目标，仅称2022年有约3600亿元可售货值，目标是保持权益销售额的稳定。一位参加投资者业绩会的投资者透露，管理层预计今年销售金额将下降5%-10%：“今年销售呈现前低后高的走势特点，市场原来预计3月有较大涨幅，但是受到疫情的扰动和影响，估计3月销售量会比2月份回升，旭辉大概有40%-50%的恢复。”“旭辉未来几年要大幅提高权益销售比重，而不是表面销售额的大小。”林中称，旭辉已经做了一个彻底的改变，将从过去关注规模，到关注经营效益、核心利润、ROE等，内部评价和考核也全面转向权益销售、权益利润和权益回款，被誉为行业“合作之王”，旭辉一直是一家善于合作的房企，并且通过这一途径迅速扩大规模。2021年，旭辉完成合约销售金额2473亿元，同比增长7.1%，合约销售面积为1448.7万平米，同比下跌5.8%，回款2403亿元。土地投资上，旭辉2021年共获取66个新项目权益，新增土储1170万平米，新增权益支付金额394亿元，可售货值2056亿元，平均地价7500元/平方米。“我们看到最近一些项目的利润率都比去年好，今年会更加关注在聚焦的城市拿高流量的项目，拿高IRR、中高利润的项目。同时又不冒进，要守好三道红线。虽然未来有两三百亿收并购贷款额度，但在收并购时会非常谨慎，把这些资源配置在旭辉认为最好的城市、最好的板块和最好的项目。”林中称，旭辉会在控制“三道红线”基础上持续拿地，下半年拿地力度会比较大，拿地金额不超销售额40%。在瑞银近期一份报告中，对旭辉项目进行了股权分析，认为旭辉将被合作方财务压力拖累，并测算其有总计600-900亿元表外债务规模，大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。对此旭辉曾澄清，指上述推导与现实情况有所背离。于2021年中期末，旭辉合营企业及联营公司产生的应占借款约为251.30亿元，提供担保的负债金额约170.119亿元。本次业绩会上，旭辉也针对相关舆情对合作项目作出重点介绍。林峰称，旭辉一直对合作方分类管理。当中，恒基、GIC、香港置地等长远、资信好的战略合作方占合作比例35%；招商蛇口、金茂等长期合作方占比56%；一般合作方占比9%。根据统计，旭辉合计21个项目的合作伙伴出了风险（发生债务展期），当中无融资的尾盘项目14个，仅7个还在过程中。“去年所有项目都是封闭管理，哪怕合作方出了风险，项目运营层面还是基本正常，整体对旭辉的合作不会有太大影响。”据悉，剩余项目和回款工作正常展开，有充足预售监管资金保证项目顺利推进，极个别项目正积极沟通合作方或采用并购贷款等形式推进。过去到未来，旭辉将从加大合作到减少合作，不断增加权益比例。上述投资者称，旭辉提出将提高操盘比例和并表比例，逐步将权益提到70%以上。截至2021年末，旭辉土储并表比例55.9%，非并表项目权益后有息负债203.92亿元，较去年中下降19%，其中经审计的对外担保157.88亿，并无超股比担保。
能够发现，旭辉2021年毛利率和核心净利润较2020年有一定下滑。于2021年，旭辉毛利率为19.3%，上年为21.7%；核心净利润率为6.8%，上年为11.2%。
“过去两年，整个行业毛利率处于下行趋势。一方面，上一轮的扩张不少房企在投资上相对进取，另一方面，限价对行业毛利率客观上有一定制衡。”CFO杨欣相信，行业毛利率修复是一个大概率事件。因为从去年第四季度开始，土地出让端的政策优化，各地在集中供地预先给开发商留出了合理利润空间，实际上获取土地后，对于无论是哪一类的开发商，都会有一个合理的利润率。与此同时，大部分房企越来越理性，更多以挣钱作为投资最核心目的，而不是以拿到土地为最核心目的。“旭辉有信心保持在行业平均水平以上，2022年、2023年，希望能够有一个比较稳定的利润表现，希望2023年能够恢复增长。”除了在开发端保持一个高于行业平均水平的毛利率，旭辉推进的轻重并举战略，也会比较明显地修复、提升毛利率。观点新媒体了解到，在业绩会上，林中介绍，第三个五年战略中，将实施同心圆战略，构筑一个“以开发为主业、一业为主、相关多元”的发展模式。也就是，在做强核心主业之外，大力发展轻资产业务，包括商业运营、物业服务、城市服务、租赁住宅、保障住宅、旭辉建管、地产科技，旭辉希望未来运营型收入比重能占总收入30%-40%。显然，旭辉要将经营模式从过去纯住宅开发转向“开发+资产运营”，运营模式从过去行业传统三高转向低负债、轻土储、高效率、低成本。从目前收入结构来看，物业销售及其他物业相关服务仍是收入绝大部分贡献来源，贡献1026.78亿元占比超95%，物业投资贡献约10.26亿元，物业管理及其他服务贡献41.34亿元。其中，2021年旭辉新开6座商业项目，截至2021年末，旭辉商业合计储备31座商业综合体（在营14座），总建面278万平米（含写字楼）。瓴寓是旭辉长租公寓品牌，期内新签约2万间且拿到两个R4地块。截至2021年末，旭辉瓴寓已进入20个城市，房间规模近8万间。值得关注的是，旭辉2021年推出了代建品牌“旭辉建管”。据介绍，目前旭辉建管代建模式主要是政府代建、资本代建、商业代建。资本代建方面，目前形势下五大资管公司手上的项目越来越多，代建机会越来越多，旭辉建管目前工作提前给资产管理公司提供技术支持、专业支持，实现更好的金融机构的重组和并购。商业代建方面，3月份旭辉建管已经在江苏、湖南、河南、宁夏签约了5个项目，面积超过120万平方米，2021年合计取得280万平米合约面积，预估能收取代建费4.7亿，可实现销售货值145亿元。以下为旭辉控股2021年度全年业绩会现场问答实录：林中：今年旭辉的派息是派0.19元的现金加上100股派4股的股票。我们的考虑是，如何兼顾公司的发展、股东的收益、兼顾债券投资者、兼顾金融机构的信心和评级机构的信心。管理层认为，公司在这种不确定的情况下，要增强一部分现金，增强公司的股本，抵御未来行业的变化，增强股本，降低负债率。同时，管理层认为现在股价是被低估的，这时候派发股票其实未来会有巨大收益，给长期股东更好的回报。另外，省下来的这些派息的钱将会用在境内外债券市场上回购债券，进一步增强公司抵御行业波动的能力。今天的股价被严重低估，今天之后，大股东将会进场开始增持旭辉的股票。过去3个月，我们处在静默期，看到股价那么低也无法增持，今天以后就开始解禁了。未来旭辉的派息会维持一贯35%左右的比例，会根据市场的情况做出最有利于股东、最有利于公司，也最有利于金融机构和投资者的选择，有的时候我们可能会采取全现金的形式，有的时候我们可能会采取现金+一部分股票的形式。省下钱去回购债券，最近也在讨论，回购完债券以后，未来有收益了，可以通过派特别的股息回报股东。现场提问：旭辉一直提精细化的财务管理，这一轮有企业暴雷是不是因为现金流和负债杠杆的应用没有筹备好、安排好？杨欣：这一轮行业洗牌，可能也是经历行业政策收紧以后的结果，从量变到质变。这个行业试点三道红线新政以后，比较直白地讲就是要根据自身资本金实力安排公司未来发展，不能做超过资本金能力以外过度扩张的动作。这一轮调控相对来说经历时间比较长，调整政策力度也比较大，所以可能有部分同行面临一些困难。我认为，调控的目的是希望给这个行业能够带来更加稳健、更加稳定的未来，就像董事长刚刚所说的，虽然这个行业经历了这一轮的剧烈调整，但是未来房地产行业作为衣食住行里面最古老的一个行业，未来还是会稳定在每年10亿平米以上、每年15万亿销售额以上的规模。因此，能够穿越周期，能够逐步从振荡当中恢复的同行，我相信一定会迎来一个更好的未来。现场提问：近期六大部委集中表态，将对行业企业带来什么影响？是否会影响到旭辉企业的战略和发展模式？另外旭辉2022年净利润增长方面有什么举措？林峰：我们从六部委的表态中看到了对行业的重视，对行业进入良性循环稳定的方方面面所采取的各项措施，相信在中央政策指导下，行业会进入一个快速的稳定期。相信当下的困难应该会是黎明前的黑暗，行业的稳定对整个GDP，对整个国民经济还是起到了相当重要的压舱石的作用。但是我们认为，旭辉不会改变战略发展的策略。部委所有的表态是围绕着房住不炒，围绕着稳房价、稳地价、稳预期，围绕着行业进入良性循环的发展，这是一个大趋势，短期内政策的微调都改变不了这个大趋势。旭辉一直坚持长期主义、可持续发展，所以在整的战略上仍然坚持着做好稳健经营、精细化地做好产品服务，未来持续的降杠杆，从一个房地产开发企业转型成城市综合服务商的角色。在这个战略指引下，今年也是在经营上挖掘潜力，要提升利润，保障增长，提高效率，所以在各方面的管理动作上，我们不仅仅在城市上、投资上进一步提高质量，在经营上进一步做细做小颗粒度，在管理上坚持少就是多，精简高效，在组织建设上也进一步优化授权和扁平化，通过各方面的组合来提升旭辉整体的经营能力和长期的可持续发展能力。现场提问：旭辉瓴寓业务模式由重到轻，不同的模式有何各自的特点，以及盈利前景如何？张爱华：我们目前轻中重的业务结构是62比16比22的结构，轻重两端的占比已经达到了85%左右。从结构上来看，轻资产业务其实输出的是企业品牌和专业能力，不需要投入资金，所以它的ROI整体是非常高的。重资产主要是依靠产品和运营的增值，实现期间的稳定的租金回报和退出时资产溢价的收益，它的盈利主要靠这两块。同时，通过基金化的小股操盘的模式，能够是现在资管全链条服务的收费，这样让自有资金的回报可以扩大，所以在重资产的回报方面比原来传统重资产租金差的模式还是有比较大的优势。不管是重资产还是轻资产，其实都是要给投资人和业主提供期间稳定的租金回报和能够退出时的溢价，从而才能实现真正的资产流动性。所以要实现这些目标，其实背后依赖的是强大的核心竞争力。现场提问：华北区域合作项目较多，如果发生合作方的主体违约风险，如何保证项目层面上的现金流安全？目前旭辉在北京的项目布局情况如何？货值多少？今年是否还有拿地计划？另外怎么看待房企债券价格的波动，近期高管出手自购债券目的为何？还会继续购买吗？董毅：整个华北大概有30个主力的在售在建项目，去年的销售额整体大概在260多亿，现在股东方出现风险的项目一共有3个，集团一共有21个，华北占1/7。第一个是北京密云项目，出现风险到转股完毕，用了50天时间就完成了处置，合作方折价退出获取了现金流，旭辉也获得了更大的利润空间，大家算皆大欢喜，项目层面没有受到任何影响。第二个有风险的项目是天津云湖项目，这是一个尾盘项目，项目销售超过了90%，项目股东的本金已经全部收回，项目的开发贷有息负债已经全部偿还完毕，一期也都竣备了，今年二期竣备现在看也没有太大的风险，账面资金也足够保证工程款的支付，所以这种尾盘项目基本上也没有什么太大的风险可言。第三个是天津的九和府项目，旭辉有18%的股比，这个项目今年还有2.5亿的贷款要还，去年年底这个项目已经竣备了，这个项目上已经没有政府的监管资金，全部是可动用资金，现在账上还有将近2.1亿的货币资金，可以完全用于归还贷款。除此之外现在还有大概将近7000万在途的，应该一个月能放下来的按揭款，基本上就能完全覆盖开发贷全部还本付息的工作。项目也不是旭辉一家来承担所有的风险，因为项目剩下的货值足够后面的工程款的支付和资金缺口，剩余三个股东如果有任何问题，都会按相应的股比来处理事情。北京一直是集团重点关注城市，从2018年以来，在北京的销售额最低的一年也是在120亿以上，去年是198亿。2020年在北京公开市场获取了4宗住宅用地，去年是3宗，今年一批次1宗，这两年多一点的时间，一共在北京通过招拍挂方式获取了8宗住宅用地，在北京的民营房企，按获取土地宗数算我们是排第一的。去年在北京通过收并购的方式获取五棵松的一个很好的商业项目，是一个地标性的商业项目。在北京我们也做了很多其它的多元化的业务，比如说去年在北京的东三环也是通过收并购的方式，获取了一块医疗康养的用地，地价也非常便宜，地价只有几千块钱，在东三环金松桥往东400米，位置非常好，为了我们今后的资金收入也奠定了很好的基础。除此以外在北京还有长租公寓业务，有2500间已经开业的长租公寓，后面还会做其它多元化业务。我们会继续看好北京的发展。杨欣：如果把时钟回拨到上个礼拜的上半周，大部分内房债券价格都出现了一个非理性的偏离度，这一轮对债券的波动其实不仅仅是来源于企业本身的基本面或者行业的基本面，它过程中伴随了不少不实信息的传播，初期是先由一些不实的消息，后来再通过海外来做空的方式兑现收益。随着上周三六部委明确了关于不实信息的管控以后，海内外债券的价格逐步回归理性，这里面既有监管层的当机立断，也有一些内房大股东和管理层主动出手回购。在过去几天，包括旭辉在内的数家房企，对境内已经发行的公司债采取了主动债务管理的动作，通过这一系列的动作，希望内房公司境内外债券的走势能够更加合理、理性，而不是受到少数不实言语的扰动。现场提问：旭辉已经拿到50亿的并购贷额度，是否会用来主动收购合作项目上的合作股权，会与更多银行签订并购贷额度吗？杨欣：我们和战略合作银行之一平安银行签订了一个50亿的专项并购额度，后面还会和其它的主要合作银行签订额度。这次签订的并购额度既不计算在金融机构的两集中红线之内，也不计入到房企的三道红线计算新增的有息负债之内，所以未来这一块我们还是会积极地去拓展。
