多地“打补丁” 楼市调控难言宽松

      2021年开年以来，北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等多地房地产市场持续火热，“万人摇”、打新热、二手房跳价等现象频出。在此背景下，1月下旬，多地开启密集调控模式，从限购到限售、从信贷到冻资、从买房到租赁，全面精准打击。业内人士表示，打新带来的投资客套利、低利率经营贷流入楼市等是导致此轮楼市火热的几大因素，由此也带来楼市调控的升级。

  市场

  部分城市楼市 热度居高不下

  2021年开年，多个热点城市延续了2020年下半年楼市的火热。

  2月5日，杭州紫璋台项目公示了于2月1日至2月3日摇号登记情况，紫璋台在登记期内共收到10795户有效资料，其中人才无房家庭682户，无房家庭10113户。这也是2021年杭州首个“万人摇”项目。

  “300套房子，摇到961号，摇号买房真是太心累了。”“一万多个号，摇到2000多，还算靠前，可惜房源不够。顺便发现几个老同学都在摇号买房，顿时联合了‘买房者同盟’。”多个买房者在微博上写道。

  贝壳研究院数据显示，1月，北京、上海、深圳、广州、大连、天津等18个城市，链家二手房实际成交环比增加23%，成交绝对水平处在2019年以来新高。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年房价涨幅略超预期。对于2020年而言，信贷环境总体趋于宽松，一些炒房资金加快进入楼市，受疫情影响，房地产“避风港”属性更为明显。总体来看，房价走势背离了基本面，后续需要严管。

  举措

  资金严监管 精准打击炒房

  2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。同时强调，如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。

  有报道显示，目前市场上出现“代冻资”等现象。代冻资，就是验资过程中购房者资金并不足，转而利用他人资金进行冻结获取摇号资格。有的“代冻资”100万元，一天要收取1000元利息。根据杭州新房摇号规定，购房者报名时要求提交银行的冻资证明。以绿城滨江江河鸣翠项目为例，首套房客户须冻资300万元，二套房以及一次性付款客户须冻资600万元。

  在杭州之前，北京、上海严查个人信贷资金流入楼市。1月29日，上海银保监局指出，将严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费贷、经营贷等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。

  分析

  多地政策齐发 调控有望扩围

  2月5日，上海买房推出积分制，根据家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况等多个方面进行积分，优化认筹政策。例如家庭户优于单身、上海户口优于外地户口、无房户优于有房户、近5年无购房记录也将享受更大优先权。

  在此之前，上海已相继打出多项调控组合拳。1月21日，“沪十条”发布，封堵“假离婚”漏洞，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；同时调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。随后，上海楼市调控组合拳再次升级，法拍房纳入限购。

  杭州方面，加强限购、限售，打击“打新热”。1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》指出，进一步加强住房限售，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

  深圳方面，1月23日，深圳市住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，启用“购房意向登记系统”，对购房者婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。禁止代持、禁止炒房客通过结婚规避买房限制行为。

  58安居客房产研究院分院院长张波表示，如果政策落地后市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价仍持续被恶意炒作，预计后续还会有持续性政策跟进落地。

  中原地产首席分析师张大伟也认为，新一轮调控升级仍有望扩围，或至少有超过10个城市出台“打补丁”政策。