地产企业的2021年并不太好过，据不完全统计，当前已有近二十家上市房企延期发布2021年度财报。年报“难产”成为2022年报季的一种特殊潮流。
但好在，3月25日的稍晚些时候，我们还是如期等来了金辉控股上市以来的第二份年报。
“不激进、不冒进”是金辉控股的行事准则，在行业格外动荡的过去一年，金辉控股交出了怎样一份成绩单？
这份最新出炉的业绩公告显示，2021年全年，金辉控股营业收入约为400.26亿元，较上年同期同比增长14.8%；毛利润约为77.48亿元，同比增长约0.4%；公司拥有人应占利润为32.75亿元，较上年同期上升4.7%。
“三道红线”方面，截至报告期末，金辉控股实现净负债率88%，现金短债比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为68.5%，仍然保持“三道红线”政策绿档要求。
截至期末，金辉控股的毛利率、净利率、每股盈利都有不同程度下降。毛利率方面，由上一年度的22.1%下降至19.4%，净利率由10.9%下降至9.2%，每股盈利从0.89元降至0.81元。此外，据观点指数发布的“2021年1-12月房地产企业销售金额表现”研究成果显示，前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负，并有超八成房企销售未达标。于2021年，金辉控股实现合约销售额约947.2亿元，合约销售面积579万平方米，平均售价约为每平方米16359元。另一方面，“追求有质量的增长”一直被金辉控股反复提及。在此目标下，除维持房地产销售主营业务外，金辉控股在报告期内持续完善商业、酒店、办公以及综合等多类型物业的业务多元化布局。其中，商业租赁收入金额3.97亿元，同比增长约18%。据悉，去年10月，金辉与雅高集团达成协议，合作开发打造上海北外滩地标级酒店——金辉索菲特。同时，西安金辉喜来登酒店等也都在筹备过程中。截至报告期末，金辉控股总资产达1916.47亿元，同比增长3.22%，净资产达375.72亿元，同比增长4.04%。由于市场因素，期内金辉控股合约销售面积579万平方米，较上年同期的692万平方米有所下降，但同时，2021年的平均售价约为每平方米16359元，与上一年的14046元相比取得提升。这也印证了去年中期业绩会上管理层所言，在具体投资选择上，金辉控股注重都市圈，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”，高性价比拿地。于2021年，金辉控股共新增30幅土地，总规划建筑面积约为389.5万平方米，应占权益的规划建筑面积约为255.09万平方米，应占权益合约地价总额约为156.76亿元，平均土地收购成本约为每平方米6115元。其中，上半年新增17幅土地，下半年在土地获取节奏上相对放缓。2021年新增土地涉及到13个一线、强二线重点城市，包括北京、宁波、绍兴、泉州等，长三角和东南区域是金辉控股拓展的重点。截至2021年末，金辉控股的土地储备总建筑面积约为3319.48万平方米，应占总建筑面积为2523.25万平方米，已布局全国34座城市，其中97.7%位于强二线及核心三线城市。与此同时，金辉控股持有25项投资物业，总建筑面积约为90.21万平方米，并持有一处持作未来开发的投资物业，估计总建筑面积为6.95万平方米。在建项目的计划总建筑面积为1972万平方米，较上年同期的计划总建筑面积1799万平方米增加约9.6%。暴雷声中，市场对房企的债务结构及偿债能力给予了更多关注。粗暴地举债发展不会再受到青睐，走小步、走长路才是当下的房企生存密码。“三道红线”方面，金辉控股净负债率为88%，现金短债比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为68.5%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。“进入绿档只是一个开始，我们也希望在现有起点上能够朝着行业优秀兄弟企业的更优秀指标去靠近。”2020年的金辉控股业绩会上，管理层表示公司有信心2021年、2022年的融资成本进一步下降。反映在新发布的这份年报中，可以发现，金辉控股加权平均债务成本进一步下降至6.58%，较2020年底的7.47%下降0.89个百分点。与2021年中期的6.95%相比，下降0.37个百分点。截至报告期末，金辉控股的债务结构中，银行占比达61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资压缩到6.7%。合联营担保从55.1亿元减少至14.3亿元，同比降低74%。值得一提的是，依据业绩报告计划，金辉控股拟派发末期股息每股0.16港元（人民币0.13元），以总股本40.5亿港元计，折派息总额6.48亿港元，该派息方案将提交股东大会批准。此外，在年报发布之前，穆迪确认维持金辉控股长期发行人现有的“B1”评级，展望稳定；更早些时候的2021年12月，惠誉确认了金辉控股国内运营主体金辉集团“B+”长期发行人违约评级(IDR)不变；标普也维持金辉控股“B+”长期发行人信用评级，展望稳定。相关消息显示，2021年10月及2022年1月，金辉控股先后完成兑付两笔到期美元债。
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