雅居乐净利润与到期债务压力

在3月“艰难”的港股财报季中，由于疫情等原因，雅居乐也宣布延期至5月15日公布经审计的财务报表。这导致穆迪对该公司家族评级进行下调，并引发了对公司透明度和信息披露的担忧。

3月31日晚间，雅居乐先行发布了未经审计的2021年年度初步财务报告，不同于2020年，过去一年该公司多项盈利指标均出现下滑。

数据显示，2021年雅居乐累计实现营业额730.28亿元，同比下跌9.0%；销售成本540.07亿元，同比下跌3.8%；销售成本占比有所增加，导致期内毛利约190.21亿元，同比下跌21.1%，对应毛利率也从30.0%降至26.0%。

同时在促销策略下，雅居乐销售费用出现较大幅度上涨。各种因素影响下，其去年净利润为90.98亿元，股东应占利润67.12亿元，同比分别下降25.7%、29.2%，归母净利润跌至2018年前水平。

截至去年末，雅居乐持有现金384.2亿元（不受限部分占228.03亿元），一年内到期负债约295.8亿元，除此以外还存在数种类型的对外担保。这意味着，2022年雅居乐偿债仍面临不小的再融资需求，目前评级机构已预计该公司筹集新资金的能力或将恶化。

为了回笼资金，去年该公司密集寻求资产处置及融资渠道，下半年累计出售了14项非核心物业，共套现28亿元。这种趋势继续延续至2022年，现金流警报仍未解除。

地产业务拖累

物业发展业务依然是雅居乐最核心的板块，2021年730.28亿元营业额中，物业发展确认销售收入为584.02亿元，同比下跌16.0%。其中确认销售均价微跌3.0%至1.37万元/平方米，确认销售总面积则跌13.5%至427万平方米。

这也是雅居乐去年营收下跌的板块之一，期内物业发展贡献经营利润149.04亿元，同比下跌22.51%，直接拉低了公司盈利水平。下跌的还有商业业务，录得收入5.29亿元，同比下跌4.9%，雅居乐并未披露该业务具体经营利润。

其它业务中，物业管理实现收入113.30亿元，同比上升44.3%，主要由于收购的新中民物业以及2020年收购的中民物业陆续录得营收；期内该业务经营利润19.64亿元，同比上升6.6%，在管建筑面积也从3.75亿平方米升至4.89亿平方米。

环保业务则录得收入27.67亿元，同比上升20.9%，对应经营利润2.77亿元，上年同期为亏损3.94亿元，主要由于商誉计提减值减少6.94亿元所致。

从公司整体盈利情况看，雅居乐全年录得毛利190.21亿元，同比下跌21.1%，对应毛利率下降4个点至26.0%。该公司将原因归结为开发业务层面，称毛利率下降主要由于房地产市场下行，确认销售均价下降3.0%，而土地及建筑等相关平均成本上升3.1%。

费用数据则显示，雅居乐行政开支、销售及营销成本、财务费用净额分别为40.04亿元、31.02亿元、14.14亿元，同比增幅分别为-23.51%%、30.06%、36%，对应费用率分别为5.48%、4.25%、1.94%，其中前两项费率仍处于较高水平。

观点新媒体了解，去年雅居乐预售金额1390.1亿元，未完成1500亿元目标，包括广州、珠海等多个城市均传出降价促销的消息，相应也使营销费用提高。

其他收益净额出现大幅上升，由2020年37.4亿元增至48.4亿元，这得益于期内出售附属公司实现了42.61亿元。根据1月10日公告披露，仅去年下半年雅居乐就出售了14项非核心物业，涉及酒店、商场、售楼部、小区商业配套等，共计套现28亿元。

累计增加或扣减后，雅居乐去年最终录得归母净利润76.96亿元，同比下跌29.2%，盈利跌至2018年前水平；永久资本证券持有人、非控股权益分别应占9.84亿元、14.02亿元，跌幅分别为9.22%、17.09%。

据观点新媒体测算，2021年雅居乐非控股权益应占净利润比例为15.41%，同比提高逾1.6个点；而在净资产之中，过去两年非控股权益占比约为16.26%、24.8%，意味着未来该公司少数股东将占据更大的净利润比例。

新增拿地数据显示，雅居乐去年仅新增29个项目，对应总建筑面积424万平方米，同比分别减少27.5%、49.29%；其中公司应占建面281.1亿元，对应权益比例下降近10个点至66.29%，权益金额124.5亿元，合作杠杆进一步放大。

现金流及负债压力

面对去年下半年以来房地产调控收紧及部分房企爆雷的严峻形势，雅居乐现金流压力也逐渐加大。财报显示，雅居乐截止2021年底净负债比率50.8%，较2020年底下降10.2个点，较去年中期则上升5.5个点。

期末雅居乐总现金及银行存款384.2亿元，同比减少24.47%。其中现金及现金等值项目228.03亿元，同比减少45.61%，有限制现金156.17亿元，同比则增加74.71%，现金回笼受阻及预售资金监管收紧的负面影响已开始反映在财报上。

除了上述现金，雅居乐还有未动用的借贷额度38.48亿元，较上年减少2.93亿元。

借款方面存续额度较大，该公司总借款约838.74亿元，较上年已减少14.25%；而从债务结构看，包括银行借款、优先票据、境内债券及商业物业资产支持证券等在内，一年内到期占295.8亿元。以可动用现金计算，现金短债比仅0.77倍，存在不小的资金缺口。

因此并不难理解，雅居乐去年下半年起采取了包括资产处置、融资等举措筹集资金。其中在去年11月18日，雅居乐旗下远航金门与高盛签订认购协议，发行本金总额24.18亿港元的可交换债券。

同时除上文提及的出售14项非核心物业套现28亿元，进入2022年1月雅居乐还继续出售广州亚运城等四个地产项目，以及5家环保公司，新增套现近40亿元。

从偿还债务的角度看，雅居乐今年陆续赎回3月到期的4.365亿美元优先票据，同时宣布对本金总额14.5亿元的“21番雅01”进行付息。但穆迪认为，雅居乐不太可能用所有现金偿还债务，因其必须在项目和公司的运营层面上保持相当数量的资金。

DM数据显示，雅居乐及相关公司未来两个多月将有6笔私募ABN到期或面临行权，余额约4.92亿元。穆迪也提及，雅居乐将拥有约6亿美元的离岸债券，将于8月到期。

其它类型负债中，雅居乐存在较大规模的担保款项，包括与联营公司就34.61亿元贷款按比例提供担保，集团应占担保额21.9亿元，同比增幅97%；与合营公司就129.04亿元贷款按比例担保，应占担保额82.71亿元，同比增幅62%。

截至去年底，雅居乐还为41.79亿元的贷款融资向若干第三方提供若干担保，该数额上年仅为16.77亿元，财报并未解释这一指标的内容。

对于永续债，雅居乐去年也偿付了大约6.22亿元，期末“永久资本证券”约为130.15亿元，仍占净资产（894.31亿元）比例近15%。

穆迪表示，鉴于目前市场情绪疲软和融资条件紧张，雅居乐进一步处置资产以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。潜在买家也可能推迟购买，直到该公司发布经审计财务报表，以避免出现与交易相关的或有负债。