弘阳构筑“护城河”

2021年初，董事会主席曾焕沙之子曾俊凯获委任为弘阳执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁，弘阳正式进入权力交接。

为培养接班人，曾焕沙先将曾俊凯放在集团各个部门轮岗历练，再被派往成都公司任总经理，后回到弘阳大本营南京公司任职，接替老臣葛春华担任总经理。

在曾俊凯进入核心管理层这一年，弘阳的职业经理人天团也宣告解散，张良、何捷、蒋达强先后离职，仅剩联席总裁袁春一人，他于2019年10月加入弘阳地产任联席总裁，此前曾担任龙湖集团副总裁、鸿坤集团执行总裁等职位。

2021年，弘阳地产全年实现销售额872.2亿元，同比增加2.62%；实现销售面积516.49万平米，同比下降12.7%；销售均价为16887元/平米，同比增长15.5%。

这并未达成弘阳地产既定目标，这一年弘阳定下的合约销售目标为955亿元，照此计算弘阳地产未完成销售目标，完成率约为87.66%。

弘阳地产重点布局于一线二线城市。在全年合约销售额中，一线及新一线城市占比超4成，一二线城市销售占比已达86%。同时，弘阳坚持深耕长三角区域，尤其是大江苏，坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做強中心城”的投资战略，2021年销售中长三角合约销售占比达74.4%；大湾区、成渝都市圈合约销售占比达到16.1%。

2021年，弘阳地产新获22幅地块，平均楼板价9025元/平米，预计平均售价为18351元/平米。

观点新媒体获悉，在长三角之外，弘阳拿地多以合作形式出现，包括但不限于融创+弘阳+中梁联合体分别以3.29亿元和8亿元拿下重庆巴南区两宗地块；弘阳+招商局联合体，以35.9亿元摘得广州白云石门街地块等。

该企业指出：“优质的土地储备资源及合理的获取成本，为弘阳地产的发展提供了充足、安全的发展空间，也保障了未来的利润空间。”

截至期末，弘阳地产土储面积1878万平米，其中，一二线城市土储占比由2020年的67%提升到73%，长三角土储占比高达67%。其中，已竣工物业190.62万平米，持做投资的可租用面积100.34万平米，开发中物业 1587.27万平米。

在弘阳地产2021年收入构成中，物业销售所得收入较上年同期增加32.8%至约260.41亿元，占已确认收入总额97.6%；商业经营所得收入较上年同期增加15.5%至约5.84亿元；酒店经营所得收入较上年同期增加12%至约4210万元。

当中，商业经营所得收入的增长主要由于南京弘阳广场租金收入增加，以及本期新开业的合肥弘阳广场和2020 年下半年新开业的燕郊及衡阳弘阳广场的租金收入增加。 

2021年，弘阳商业打造的项目有序落地，实现轻重资产并驾前行，济南弘阳广场于2021年底开始试运营，淮坊弘阳广场实现构建70万平米商业综合体，安庆、常州等重资产项目也将于不久后落地。

商业能够在不稳定的环境中提供源源不断现金流，但至目前，与龙湖、新城、宝龙等企业相比，弘阳商业的规模仍然较小。年报显示，弘阳地产投资物业为141.14亿元，上年为129.74亿元，期内投资物业公允价值收益约为2.76亿元，主要由于整体资本价值增值所致。

值得关注的是，3月14日，惠誉将弘阳集团及其子公司弘阳地产的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”，展望为“负面”。

此次评级下调反映出，在资本市场高度波动的情况下，其财务灵活性正在下降。惠誉认为，弘阳地产有足够的流动性来处理2022年4月到期的美元债券，但该集团的资本市场渠道仍然受限，惠誉认为，该公司的离岸债券的再融资风险加大，尤其是那些在2022年下半年和明年到期的债券。

观点新媒体获悉，弘阳2022年4月到期美元债近期在大幅下跌后迅速反弹，有市场猜测弘阳大概率将赎回4月到期美元债。

4月1日，弘阳地产宣布，公司已于公开市场进一步购回本金总额达1.42亿美元2022年4月到期票据。截至公告日，弘阳地产已于公开市场累计购回1.9亿美元2022年4月到期票据。所有已购回票据已经根据其条款及契约予以注销。

财报数据显示，负债方面，截至2021年底，弘阳地产的总借贷额（包括计息银行贷款及其他借款及优先票据）约为341.4亿元（上年为323.1亿元），其中计息银行贷款及其他借款约为217.4亿元，优先票据约为123.9亿元。

当中，须于一年内偿还的借贷额约113.87亿元，包括计息银行贷款及其他借款68.65亿元，优先票据约45.22亿元。

于2021年末，弘阳地产总值约为392.84亿元的资产已抵押予银行及其他金融机构，作为集团及其合营企业和联营公司获授信贷融资抵押。

惠誉认为，弘阳地产依靠现有现金和合同销售产生的现金来偿还近期债务。然而，大部分可用现金和产生的现金很可能留存于项目公司。

前两月，弘阳实现累计合约销售金额为70.8亿元，同比下降约38.49%；累计销售面积为488,184平方米；平均销售价格为每平方米人民币14507元。