新希望服务首笔并购 1.8亿接盘上市遇阻的明宇商服主要资产

在2021年5月成功登陆港交所后，新希望服务终于进行了第一笔并购交易。

4月11日晚间，新希望服务控股有限公司披露公告表示，拟收购目标公司成都明宇环球商业管理有限公司（简称明宇环球商管）51%股权。

按照公告披露，新希望物业服务、成都星泛、明宇实业集团、成都明晟、Mistopiz、张建明先生及目标公司以1.8亿元的代价签订股权交易协议，交易市盈率9.88倍。

交易完成后，目标公司将由新希望服务的全资附属公司新希望物业服务、成都星泛分别持股49%及2%的股权。目标公司正式成为新希望服务的附属公司，财务资料将综合并入新希望服务。

除了本次收购属于新希望服务上市后第一次收并购，还值得关注的是目标公司明宇环球商管是明宇商服的主要运营附属公司。

明宇商服2021年两度向港交所递交招股书，第一次以失效告终，第二次则尚未到规定期限，但随着年报节点的过去，这份招股书通过聆讯的机会或仍渺茫。

显然，此次交易的契机就尤为明显，新希望服务表示为其有益于其区域深耕，而明宇集团方面则是上市困难重重后的新选择。

放弃上市

冲击上市失败后选择出售物业公司股权的案例并不少见，禹洲物业、中南服务、中梁百悦智佳等规模更大的物业企业亦分别出售给华润万象生活、碧桂园服务。

据了解，其中，华润万象生活以10.58亿元收购禹洲物业全部股权，后再以22.6亿元收购了中南服务全部股权。碧桂园服务则以总代价31.29亿元收购中梁百悦智佳93.76%股权。

上述三家出售标的或所属拟上市公司规模并不小。

华润万象生活并未披露禹洲物业的管理体量，但禹佳生活服务招股书显示，截至2020年6月30日，该公司为74个住宅项目提供物业管理服务（主要由禹洲物业服务提供服务），在管建筑面积约1320万平方米，已订约123个物业管理服务项目，已订约总建筑面积约2260万平方米。

中南服务的经营数据则为：截至2021年9月30日拥有合共215个在管项目，在管总建筑面积为4330万平方米；订约管理338个总合约建筑面积为7010万平方米的项目。

而中梁百悦智佳服务截至2021年6月30日，拥有在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。

回头来看，最新出售的明宇环球商管，成立于2004年6月29日。而明宇商服在去年11月二次递交的招股书也提及，公司的历史可追溯至2004年6月，主要营运附属公司为“明宇商管”成立于2004年6月29日。

由此可见，明宇环球商管或许正是明宇商服的核心平台“明宇商管”。

据招股书披露，截至2021年6月30日，明宇商服提供物业管理服务的在管建筑面积约300万平方米，管理服务的订约面积310万平方米。

作为商管物业，明宇商服表现出了作为商管物企的优势，相比同批失效的中梁百悦智佳，以及东原仁知服务，在毛利率方面，明宇商服2018-2020年的毛利率分别为35.4%、33.2%、44.1%，2021上半年的毛利率也保持在42.2%。

不过即便如此，规模过于“蚊”型亦影响着明宇商服的上市进程，其在2021年4月末首次递交招股书，后于10月末失效，11月4日该公司再次提交更新后的招股书。

按照6个月的有效期期限，明宇商服第二次递交的招股书尚未到期限，但由于港交所规定3月末企业需披露完年度报告的规定，没有最新数据的第二份招股书基本宣告二次失效，想再次上市，只能等下次提交。

按照新希望服务4月11日公告，截止3月31日，明宇环球商管拥有39个在管项目，在管建筑面积约达343万平方米，该数据较明宇商服去年中期总体规模有所增长。显然，此番明宇环球商管以1.8亿元出售过半股权，基本代表着明宇集团放弃了漫长的分拆上市路。

增强商管

卖方漫长的分拆上市过程，以及买方新希望服务正在寻觅区域相对比较趋同项目等众多因素，最终形成此次合作的契机。

在今年3月份的业绩会上，新希望服务执行董事兼首席执行官陈静便表示，公司在上市的IPO募集资金的用途里面写到有70%的资金用于收并购，但很遗憾2021年没有斩获。“在管理层看来，首先收并购依然是公司持续扩大规模的方法，仍持续寻找良好标的。”

她称，在区域相对比较趋同的项目，或者说对品质服务相对有共识的标的，同时在估值方面又相对理性的合作伙伴，新希望服务非常欢迎。

对于最新收购明宇环球商管，新希望服务表示，持续深耕中国都市圈以及城市群并提升业务规模，是本集团核心发展战略之一，收购事项可扩大本集团业务营运的规模及范围，特别是巩固本集团在中国西南区域的深耕优势，实现业务协同。

通过收购事项，将进一步提升本集团商用物业的物业管理的竞争力，同时本集团生活服务管理优势将与目标集团产生协同效应，加速本公司的发展，并创造更大的价值。

具体而言，新希望服务在城市布局中，成渝城市群是战略发展重点区域，而明宇环球商管的区域优势便在四川。

据了解，明宇环球商管的上市主体明宇商服，于四川的总在管建筑面积在2018年至2021年前六个月止分别约为130万平方米、150万平方米、250万平方米、260万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的86.0%、87.8%、87.7%及86.6%。

据新希望服务披露，在总部位于四川的物企中，明宇环球商管凭借服务成都明宇金融广场、天府金融大厦、四川天府银行总部大厦、成都琅珀·凯悦臻选酒店等项目的经验，沉淀出高价值、高品质、高标准的服务优势。

事实上，收购明宇环球商管51%股权对于新希望服务而言，更重要的是补强商业板块收入。

数据显示，2021年，新希望服务商业运营服务实现收入1.2亿元，占总收入13.0%，较2020年同期收入1.13亿元增加6.6%。

单独看商业运营服务的业绩增长也许尚可，但对比其其他板块高速的增长速度，商业运营服务明显在拖后腿。

其中，物业管理服务实现收入3.17亿元，占总收入34.3%，较2020年同期收入1.9亿元增加67.2%；非业主增值服务实现收入2.34亿元，占总收入25.3%，较2020年同期收入人民币1.68亿元增加38.9%；

新希望服务的特色业务板块——生活服务更是实现收入2.54亿元，占总收入27.4%，较2020年同期收入1.17亿元大幅增加116.2%。

如果并入以商业项目为主的明宇环球商管，新希望服务在商业运营服务板块的业绩也将提高不少。

据招股书披露数据，2018年至2021年前六个月止，明宇环球商管的上市主体明宇商服收入分别为8390万元、8860万元、1.05亿元、6020万元；纯利分别为1720万元、1730万元、3150万元、1430万元。

值得一提的是，收购交易还约定了2022年至2024年的业绩承诺，在上述年度，分别实现1.38亿元、1.45亿元、1.52亿元营收，溢利4090万元、4499万元以及4949万元。

换而言之，通过收购明宇环球商管，新希望服务将大幅增厚其商业运营服务板块的业绩。