万物梁行接了李书福的活 IFM是一门什么物业生意？

万物梁行接下了李书福的活，与国产汽车龙头吉利正式达成合作，签约进驻浙江吉利控股集团总部园区，提供IFM综合设施管理服务。

细数近两个月的合作，万物梁行拓展项目可谓迅速。接连与房地产、汽车、新能源、互联网巨头合作，例如拜登置业、吉利、宁德时代、元气森林等，内容均为提供IFM服务。

AM资产管理、PM物业管理、FM设施管理是物业行业中更为常见的名词，IFM（integrated facility management）整合设施管理则相对少见，但在近年来有关物业行业论坛的讨论中，IFM逐渐被频繁提及。

万物梁行CEO叶世源在2022观点物业大会中的演讲也提到，企业非核心业务一般都会外包给不同服务商，有没有服务商可以一站式满足客户的各项需求？

万物梁行所聚焦的IFM业务由此被引出来。

但这并非一项新颖、或者神秘的生意。

外包商的进化

最初，设施管理公司仅负责物业所有者的一些基本业务，例如保安、保洁等基础的建筑运营维护。而后，服务范畴逐渐扩大。

发展至21世纪，在全球化背景下，随着跨国公司和组织的增加，物业所有者更倾向于在国家甚至全球层面将非核心业务外包来减少交易成本。这也促使各类外包商，也就是所谓的设施管理公司持续扩张业务范围，在地理空间和服务内容上更多覆盖和延伸。

为了满足客户需求，部分设施管理公司扩张和发展，进化为整合设施管理公司（IFM，或者“集成设施管理”）。服务范畴逐渐从单一的不动产管理扩大至整个业务流程外包，直至当前战略规划层级的外包服务。

海外IFM服务最典型例子便是地产五大行——世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯。

服务内容包含地产行业“投-融-管-退”的全生命周期，例如从租赁服务、研究咨询、资产评估、金融服务、开发服务再到买卖等，服务业态也覆盖写字楼、商铺、物流、工业、公寓、酒店等多种类别。

相对而言，亚太地区IFM发展水平较为落后。

2009年左右，一些欧美客户才把IFM的概念引入中国，彼时主要应用于外资企业当中。

至少从时间上来看，IFM在中国发展尚不成熟。埃顿集团IFM综合设施管理特别项目主管白伊琳在今年3月的采访中认为，最常见的误解是把 IFM等同于家政服务或者物业管理，在国内，家政、物业管理与IFM的界限不那么明显。

万物云CEO朱保全区别过物业管理和IFM：“如果说PM（物业管理）的起点是一栋楼宇的需求，那么，IFM（整合设施服务）的起点则是一家企业的需求。”

那么，IFM到底是什么？具体又在做什么？

叶世源在观点物业大会上表示：“一直以来，我们谈了很多PM，它是对建筑物的管理，同时我们也非常了解PM就是大物业的意思，管的是公共区域。而FM，其实重点就是对于空间和人的服务上面，指的是单一的物业外包，我们习惯说这个是小物业。但是这几年我们看到，随着全球化的发展，越来越多中国企业选择请一家合作商解决行政管理的问题，这就是IFM，提供的是企业空间专属化，一体化的综合服务，已经不只是小物业了。”

第一太平戴维斯中国区物业及资产管理部主管、高级董事孟喆也认为，传统物业管理，更多注重公共区域的管理。而IFM，更多是服务于企业内部空间的终端用户。“也就是说，我们从一个大楼的公共区域来服务到他的每一张办公桌。”

“IFM可以分为硬服务和软服务，硬服务涉及到所有硬件设施的管理，软服务则从管理制度的角度上全方位为企业发展和员工需求提供服务。”孟喆表示。

目前，国内物业服务业务和营收主要集中在住宅和商写的基础物业管理上，除此之外，各物企亦在发力利润率较高的社区增值服务。

可以说，社区增值服务挖掘了TO C的不同场景，例如社区线上团购、社区团餐、清洁装修等服务。而IFM打开了TO B业务的不同场景和需求，例如光是改善员工体验这样小小的一个行政管理环节，对Z世代就可以轻松列出几十种个性化需求。

这就跳脱出楼宇的固定形态和对于有限企业有限的服务，正如叶世源在大会上提到的：“服务更多客户，服务客户的更多方面。”

另一方面，IFM的“高定”性质意味着对被服务企业足够的了解，这份经验不仅可以支撑长期战略合作，甚至在有足够的经验积累后，或将成为护城河。

IFM蓝海来了？

上海上实物业是其中一个例子。

2010年，上实物业全面承接了华为上海研发中心的物管服务，并在2018年7月份开始了第三个合同期的服务。华为研发大楼内的所有非核心业务全部外包给上实物业，上实设立管理处在物业资产、家具设备、工作流程、人员等方面与华为IFM经理对接。

据了解，这个约为31万方的大楼能同时容纳1万人工作，而1万多人在此办公，华为行政部门仅配备了5-6人进行管理。

另一个例子是万物梁行的“1+N”模式。

叶世源表示，万物梁行聚集行业人才的COE团队，包括中后台系统保障，这些加起来构成了万物梁行“1+N”的模式。

业内人士指出，所谓的COE大致分为人才发展、组织发展和企业文化三个模块，最后是落脚到对人力资源层面的设计和管理上，但人力资源策略也都是围绕业务开展的。COE团队要根据商业模式设计出能承载企业战略的组织结构，并且要懂业务逻辑，才知道需要什么样的岗编体系跑通流程。

万物梁行的1+N就像一个模具，叶世源表示，“1+N”能陪伴客户走向全国，实现服务标准在全国一体化落地。可以在1-2周之内在全国任何一个城市，其中包括三四线城市建立职场。目前1+N已经在多数客户中实现，包括阿里、字节跳动、美团等等，服务了字节跳动近30个城市的办公职场。

随着企业客户的经营规模和业务版图扩大，IFM服务端口也将不断增加，开始形成全品类覆盖、嫁接各种资源的生态化能力。

“可以说，IFM其实是—个综合性、系统性的管理工程，综合考虑了人、财、物、空间、技术这些要素在整合过程中的重要性，最终目的是提升企业本身在经营过程中的竞争力。”叶世源说。

IFM或是国内商写物管赛道下一个主场。叶世源提到，我国FM外包市场规模约616亿美元，主要局限于一线城市的商业地产领域，外包比例仅约33%，低于亚太地区40%的平均水平，远低于全球48%的平均水平，但增速却超全球平均水平的2倍，因此IFM(综合设施管理)市场潜力巨大，这是行业的机遇所在。

朱保全亦曾表示：“商业物业领域的未来，正在从以楼宇为中心转移到以企业服务为中心。”

叶世源也表示：“我们坚信，伴随中国经济良好发展的势头，IFM综合设施管理服务将会迎来更大的市场，这也是我们接下来重点发力的领域。从业态上来说，我们将会继续重点拓展超高层物业项目，以及金融、医疗等行业的龙头企业客户。与此同时，还会积极探索尝试新业态项目和新经济客户。”