聚焦市值管理，推进上市房企高质量发展

2021年2月19日，上海易居房地产研究院与上海社科院市值管理研究中心共同举办以“中国房地产上市公司市值管理”为主题的易居论坛。据悉，这是行业内首个聚焦研讨房地产上市公司市值管理的论坛。其宗旨是加深认识市值管理的重要性和迫切性，推进上市房企高质量的发展。

市值管理，是上市公司战略管理的核心

2014年5月9日“新国九条”提出“鼓励上市公司建立市值管理制度”，至此市值管理正式进入中国资本市场的顶层设计。近年来国资委也多次强调市值管理在国资管理从管资产到管资本改革中的重要作用。市值管理经过多年发展，观念上仍停留在股价管理，以及将运用短期资本运作工具提振市值等同于市值管理的问题。对此，证监会指出，市值管理的主要目的是鼓励上市公司通过制定正确发展战略、完善公司治理、改进经营管理、培育核心竞争力，实实在在地、可持续地创造公司价值，以及通过资本运作工具实现公司市值与内在价值的动态均衡。可见，市值管理是上市公司的长期战略，并非短期手段。

上海易居房地产研究院院长，华东师范大学终身教授张永岳认为，市值，是上市公司价值的集中体现；市值管理，是上市公司战略管理的核心内容；市值持续增长，是上市公司评价的最好标准。由于各种原因，房地产行业对这个问题重视不够，研究不深。其实，房地产上市公司包括上市的开发企业、流通服务企业、物业管理企业大多数都是行业中的标杆企业，房地产行业的高质量发展有赖于上市房企整体质量的提高。而市值管理则是其中极为关键的一环。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春认为，市值是上市公司的价值标杆，上市公司的价值存在于市值之中，而市值管理是一种管理活动，是实现公司市值与内在价值动态平衡的主要方法，是上市公司高质量发展的必经之路。

市值管理，能使上市公司既成为好公司又成为好股票

毛勇春指出，好公司的特征有产品独特、持续增长、品牌优势、市占率高、管理层优秀、现金流充沛等；而好股票的特征是流动性好、具有弹性、迎合风口、易受基金关注与抱团等。通过市值管理，能使上市公司既成为好公司又成为好股票，这需要将市值管理提升至公司战略高度，成为董事会核心工作内容，确定市值管理目标与内容，设立相关部门配备相关人员，在上市公司履行社会责任、提高信息披露质量、坚持产品与服务创新、利用资本市场功能等，定性与定量结合地开展市值管理等。

房地产是实业界的巨人、资本界的矮子，是迫切需要重视市值管理的行业

上海师范大学教授崔光灿指出，研究房地产上市公司在资本市场地位，可谓是“实业界的巨人、资本界的矮子”。2020年，房地产业增加值7.46万亿元，占GDP的7.3%。房地产开发投资为14.1万亿，占全社会固定投资比例27.3%。2020年底，A股房地产上市公司市值仅为1.9万亿，占比2.47%。

截至2020年12月末，沪深两市4140家上市公司，A股市值规模合计79.63万亿元，较上年同期上涨34.49%。市值上涨行业中卫生和社会工作业市值大涨111.80%居首；科学研究和技术服务业、教育分别上涨77.69%和72.55%。排在第二、三位；租赁和商务服务业、制造业分别上涨69.49%%和63.31%排在第四、五位。而房地产业市值处于下跌行业中，下跌-12.51%。房地产作为中国经济的稳定器和压舱石，房地产市值的发展与行业地位严重不匹配，因此房地产属于迫切需要市值管理的行业。

市值管理或将促进房地产业拓展融资空间

上海融客投资管理有限公司高级业务经理薛勇分享到，从上证综合指数成分中房地产开发的占比来看，2015年，申万房地产开发III在上证综指中的占比最高，达到了3.61%，随后便逐步回落，截至2020年末，占比仅为1.80%。说明房地产在资本市场的地位在逐步下降。

崔光灿认为，当前房地产宏观调控趋严，特别是2020年出台房地产“三道红线”政策，使得房地产业发展融资空间受到严重压缩，同时房地产一直被证券管理压制，无法充分利用资本市场促进企业发展，信号传递功能弱，再融资功能弱。房地产市值管理有利于使房地产上市公司成为转型发展的排头兵，构建行业发展新时代；有利于形成价值创造、价值经营和价值实现的协同发展；有利于寻找企业可持续发展之路，从利润管理到价值管理；有利于探索资产、服务和金融多属性融合的企业发展之路。

市值管理，是上市房企提升经营管理，强化资本管理的必由之路

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，随着房地产行业规模的天花板已现，房地产进入后开发时代，房企由过去的重视规模管理到现在的重视利润管理，未来必将进入到重视资本管理，而市值管理，是房企提升经营管理质量，加强优化资本管理的必由之路。

上海融客投资管理有限公司董事总经理、上海社科院市值管理研究中心研究员竺敏明提出，在房地产进入后开发时代，房企不断多元化拓展及转型，如中介服务、物业管理、城市更新等都面临巨大风口，这些细分领域有更大市值管理的空间。做房地产市值管理需要找寻合适、创新的切入点：（1）盘活存量商办类地产上市公司的市值管理；（2）以发展内循环为基调的相关地产子行业上市公司；（3）拓宽融资路径：三道红线下，房地产融资面临困境、资本市场被打压，不少房企不得不赴港借高息借债，REITs,CMBS等产品未来将成为房企融资的重要路径，而这些也属于市值管理的范畴。

急需建立房地产市值管理水平评价指标体系

华东政法大学商学院副教授、上海市数量经济学会秘书长徐大丰认为，从资本市场看，房地产可想象空间不大，大家对传统的房地产行业不看好，已有的上市公司市值榜单并没有形成一定的影响力和冲击力，也没有成为大家奋力争取的行业荣誉，因此如何定性与定量相结合，运用计量经济学理论，建立一套科学的、相对准确的、有特色的房地产市值管理水平评价指标体系是有助于房地产行业健康发展的，也是上市房企市值管理的重要抓手。

易居研究院中国房地产测评中心主任孙斌艺指出，我们已有的中国房地产上市公司综合实力测评是希望通过测评把优秀房地产开发企业与一般的企业区别开来，通过企业和项目品牌影响力，增加外部消费者、投资者、政府、银行机构等对企业（尤其是银行）的区分度、识别度和信任度，提升企业的核心竞争能力，为全行业的健康运行树立标杆。而房地产上市公司市值管理测评榜单同样能够起到这样的作用，同时，通过对市值管理水平的测评，有利于企业发现市值管理的不足、进而保护投资者利益、提升资本市场运行效率。