曾碧卉：商办资产如何实现价值最大化？

近两年随着疫情的影响，商办市场经营也同样受到挑战。宏观数据上，2022年1-3月全国办公楼物业开发投资1172亿元，同比下降1.6%，办公楼销售额910亿元，同比上涨4.1%，办公楼竣工面积519万平方米，同比下降19.1%。办公开发投资及供给量有所下滑，更加考验企业对于存量办公资产的运营管理能力。

与其他业态相比，商办市场业务涵盖前期定位、中期招商管理以及后期的持续管理和退出，每个节点都考验商办企业的专业化运作能力，但随着行业的发展，商办市场仍面临各种问题。

在任何周期下，总有新商业模式产生，旧商业消亡。疫情常态化背景下，商业地产如何快速恢复，寻求转型下的重塑和新生？这是很多商业地产运营者正在思考的问题，为此，海花有约邀请商业地产业内专家共同探讨疫情之下的商业地产“破局”之路。

本次访谈对象为北京蜂语网络科技有限公司合伙人曾碧卉，曾碧卉18年前就从事房地产行业相关工作，长期的关注与研究，让她与房地产行业结下了不解之缘。期内，她几乎做过地产的全链条，包括策划、招商、销售、资产管理等行业，也曾入职过代理行、私企地产开发商、国企等公司。在行业内享有较高知名度，并曾荣获第八届中国地产华表奖创新人物大奖。

Q1:自新冠肺炎疫情以来，昔日人流如潮的购物中心变得门可罗雀。你如何评估商业地产的损失？随着疫情常态化，在恢复经营上，有什么样的建议？

自疫情以来，商业地产的经营惨淡，上海餐饮行业关店速度创历史新高，目前，北京的购物中心多数都是关闭状态，运营数据创历史新低，收入很多都覆盖不了运营成本。相比写字楼，产业园区的空置率相对影响较小，产业定位主导上下游链企业，稳定性较好。随着疫情常态化，恢复经营上，商户更应注重线上线下结合，不能堂食的尽量可以打包出售，也可以打破最后一公里的形式直接配送到小区销售，以共度时艰。同时也需要投入数字化，驱动企业带来更多精准增量，具备更强的竞争力。

Q2:近两年提的最多的就是数字化。疫情给数字化发展带来了前所未有的契机。“宅经济”下，人们的消费习惯发生了什么变化？线上能否取代线下商业？

“宅经济”下，人们的消费习惯都在慢慢养成，目前来说，线上也不能完全取代线下，有些消费场景是固有的，如：理发、餐饮、社交属性多的场景还是需要线下结合的。但今年比较火爆的元宇宙，从底层逻辑来讲，让我们对未来又有了无限遐想，购物场景、消费场景的重塑，AR/VR 、AI人工智能 等新技术的应用，我们也可以在虚拟空间里被重塑和重新定义，也许未来可能会被替代。

Q3：同时随着楼宇经济、数字经济加速发展，零碳数智楼宇受到关注，办公方式正发生改变，商办运营商如何应变而变？商办未来将如何发展？商业项目该如何做好运营管理？

随着楼宇经济、数字经济加速发展，目前国家也出台相关政策，提倡低碳或零碳建筑，国资委去年印发的《关于推进中央企业高质量发展做好碳达峰碳中和工作的指导意见》，内部也要求自有办公建筑物节能30%，商办运营商及资产管理者需要从之前的粗旷管理步入精细化管理，有了更多的市场机会，可以抓住时机，进行布局。利用物联网、大数据、人工智能等先进技术赋能智慧楼宇，构建楼宇数字化管理及服务体系，赋予楼宇更智能、更节能、更安全的智能化能力，最大限度的提升整体运营管理综合效能。实现建筑物理空间与人、网络、应用、服务系统的紧密耦合，具备感知、记忆、判断、决策等综合智慧能力。

Q4：写字楼经济发展至今，空间同质化问题的解决想要取得创新突破越来越困难。为此对于租户的服务体验需求将成为决策的重点，商办运营商如何创新运营管理方式，突破选址以及软硬件等空间同质化的围墙？

目前客户选择商办楼宇不再单一的选择位置及楼宇的硬件设施，也对写字楼运营团队，一些软服务要求更高，商办运营者应以客户需求为导向，整合内外部优质资源，突破办公与生活的边界，拓展多元的第三空间，为写字楼用户提供更多样化的服务内容，比如在楼宇里有一些公共空间可以服务于楼宇内员工需要的托儿所、宠物寄存处等提供一些个性化的细节服务，还可以利用科技手段进行赋能，给服务过的企业或员工做员工与企业的精准画像，洞察企业及员工的喜好，可以在数据中分析客户需要哪些服务，继而满足客户需求，深度服务于客户。