争议预售制：未来何往？

“一手交钱、一手交房”、“搞现房销售，所见即所得”……关于商品房预售制的争议，最近又热烈了起来，多年来业内关于预售制的讨论思路，在本轮楼市表现中又有了新方向。

  预售制是如何形成的，实际执行中有哪些问题？取消预售制的呼声能否如愿？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？

  但一种工具的使用与退出，也涉及到复杂的土壤环境，如果短期内走向另一种极端，硬着陆带来的冲击或许更不可控。

  多位业内人士认为，当前环境下，彻底取消预售制并不可取，而应该收紧制度的缰绳，因地制宜、逐步推进预售制度改革，进行针对性调整与完善，加强监管，从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。

  特殊的产物

  在我们的常规认知里，一般认为商品房预售制度来源于香港，由“卖楼花”演变而来，即开发商在商品房建成之前，将期房预售给消费者的一种营销手段。

  上世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，鉴于当时的大环境下，房企缺少资金，市场住房供应量小，为了快速增加住房供应，于是学习我国香港经验，引入了商品房预售制。

  客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。“作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。”研究者任泽平表示，预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。

  广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。

  但是仔细研究可以发现，我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。

  “本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商拿这个钱把房子建好。”李宇嘉表示。

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看，香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。

  邹琳华表示，从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而我们的期房预售，更接近于“集资建房”，各类风险主要由购房者自负。

  另一个不可忽视的结果是，“楼花”属于中杠杆、中周转模式，内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中，一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。

  另一种可能

  站在新的时间节点上，当预售制的历史语境已经不复存在，关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。

  一种声音是，从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革，另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为，现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题，也有助于降低房企的金融属性，是众望所归。

  但问题没有这么简单，现房销售制度的推进也有着客观困难。

  中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。

  “过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，如果实行现房销售，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中。”张大伟解释说，直接取消预售，会至少在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。

  亿翰智库研究院于小雨、王玲则在研报中表示，当下房地产企业已然面临严峻挑战，多个房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险暴露，更快引致行业硬着陆，风险不可控。

  不过对现房销售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。

  早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售；2016年5月，深圳也加入了商品房现售试点的队伍。

  近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售，另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则；到了2022年的首轮集中供地，北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节，且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米，竞报上限趋近地块建筑面积。

  即便是部分采用现房销售规则，也意味着增加了房企的开发成本。一位全国性房企的北京高管告诉记者，现房销售拉长了运营时间，中间的资金成本和营销成本都会攀升，不太好算账。

  关键的一环

  回归到预售制本身，其与现房销售制度均是一种工具，如何在实际执行中运用好工具，显得更为关键。

  我国商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。

  据李宇嘉介绍，对于预售资金监管，我国要求监管银行要招标选择，资金全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位签字之后按照工程进度支出。“有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。”他说。

  在实际操作中，“大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士此前曾向21世纪经济报道记者表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。

  该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。

  据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

  新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及，在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。

  按照新华社的报道，预售资金监管新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

  同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

  此外，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

  新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

  在地方层面，近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。

  比如，深圳龙岗区提出强化预售资金监管，龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管，对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。

  河北沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》，提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

  陕西省西安市住建部门发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。严格拨付标准，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。

  走向何处？

  关于预售监管的解决方案，摒弃非此即彼的选择，那些理性探讨，依然值得关注。

  亿翰智库指出，预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，两者之间相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和健康发展，待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。

  “热点城市，热点项目，优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域。” 于小雨表示。

  邹琳华则认为，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。她建议，有条件的城市可因地制宜尝试推进现售，对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。

  海通证券(600837)在研报中给出了对预售制未来演变的分析，该机构认为，当前问题的根源不在于预售制度本身，而在于监管制度是否严格，在当前市场供需矛盾并没有有效解决时，一刀切修改的可能性不大。

  “对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取新老划断的模式；对于短期库存较多的城市来说，更适合对存量也动手，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售，也是可选择的过渡方式。”海通证券指出。

  “很多人认为要取消预售制了，但恰恰相反，现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。”李宇嘉说，从严监管，保证执行到位，这样既能把房子建好，还能最大程度降低成本。（和讯）