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2021

2021-03-03

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你猜,那些被老板化的职业经理人到底有多难?②

在中国,从没有一个行业像房地产这样充满争议。无数的人因为买房炒房而暴富,无数的百姓因无力承受高房价而望房兴叹,无数职业经理人被老板化忙的焦头烂额。


老板、被老板,只有一之差,意思概念或早已不同。


本期系列文章将会持续分析5个被老板化的职业经理人,看看他们到底有多难。


本期的主人公是花样年集团董事会主席潘军。



潘军1999年加入花样年集团,在一家公司供职22年,专一程度于行业内也是翘楚。22年后花样年合计销售额由1增长到了492.07亿元。与销售额如影随形的是融资渠道窄,融资成本高,偿还能力差,伴随增收不增利现象偶尔发生。


难在:摸石头过河踏错周期布局、背负还不完的“债”、业绩爬式增长、赚钱虽不多,破事真不少。


我们来看下其履历相当干净,1992年科班毕业;1995年加入世联地产顾问(深圳)有限公司从事房地产交易、评估、策划工作,历任项目经理、市场部经理、评估部门经理及总经理助理等职;1999年加入花样年集团并负责集团项目的整体运作、制定集团的发展策略、监督计划项目以及集团的业务及营运管理,现为花样年集团董事会主席。如今,连集团创始人曾宝宝女士都要向其汇报工作


前两天潘军接受采访时表示,2021年,花样年的策略是坚持深耕,持续重仓华南。未来2~3年,花样年将在深圳发力。从2021年开始,深圳每年将有2~3个城市更新项目入市。


花样年集团董事会主席潘军,比较喜欢放“卫星”,这是大家都比较熟知的了。喜欢放“卫星”的还有泰禾的黄奇森、融信的欧宗洪等。


曾经决定“去地产化”的花样年如今要做“大湾区旧改之王”,声称“销售额意义不大”如今却为了“千亿”使出浑身解数,以上大饼皆为卫星。


 聊 周 期



花样年为何频频修改战略方针?潘军如何看待房地产行业发展前景,判断机会的逻辑是什么?


行业黄金时期 潘军是怎样干的?


从2011年以来,花样年启动了两次转型,第一次是2012-2016年“去地产化”,向轻资产业务转型,但是收效甚微


2012年,房企纷纷大肆扩张之时,潘军提出花样年将由地产开发商向社区服务商转型,抛弃重资产向轻资产和互联网进发,开启了为期五年的业务转型。


花样年虽然孵化出了在管面积最大的物业管理公司——彩生活,并于2014年在香港成功上市,但集团在地产开发业务严重掉队


行业低迷期 潘军是怎样干的?


公司发展的第二次转折发生在2017年,花样年提出二次转型,重拾房地产业务,聚焦地产开发和社区服务双头部业务,实现轻重并举的多元化业务布局,并豪迈地定下三年年规模冲千亿的目标,甚至喊出要做“粤港澳大湾区旧改之王”的口号。那一年,很多房企为了活下去,开始尝试多元化转型。


此处,涉及到架构性思维,不过多解释。


如今“千亿目标”、“大湾区旧改之王”均未达标。


 侃 业 绩



2009年11月花样年于香港主板成功上市。


上市后的四年时间里,花样年营业收入从2009年的24亿元,发展到2012年的62.30亿元,2013年达到72.80亿元;


销售金额从2009年的37.47亿元,发展到2012年的80.14亿元,2013年达到101.74亿元,跻身地产百亿俱乐部。4年的销售复合增长29%,如此高速销售增长,可谓高歌猛进


自2013年尝试第一次转型之后的四年时间里,花样年销售业绩分别维持在101.7亿元、102.1亿元、112.7亿元、122.1亿元、139.96亿,与转型前29%的销售复合增长率相比,实在相去甚远


相较于那段房地产黄金时代,花样年可称得上陷入四年增长原地踏步、规模“停滞”扩张的掉队状态


第二次业务转型,花样年重新加码房地产业务。2018年,花样年的房地产合约销售金额达到301.73亿元,同比增长49.64%。2019年花样年实现销售额362.1亿元,擦线完成目标。2020年花样年实现销售额492.07亿元,再次擦线完成目标。


实际上,在擦线完成了2018年的销售目标后,潘军表示将2019年花样年销售增幅下调至20%-30%。2020年的目标也从1000亿降到了近500亿,就算再加上旧改,花样年11年布局旧改市场,经过规划审批、偿、确认实施主体、拆迁重建等系列过程,每个项目平均需耗时8年左右,这样2020年的数据里应该有旧改的一份功劳,如此看来要想突破千亿门槛,正常情况下仍需4——6年


 谈 负 债



盘点近几年数据,花样年的负债规模也处于攀升状态。Wind数据显示,2016年至2019年,花样年的总负债分别为366.32亿元、512.59亿元、749.92亿元、750.08亿元,2020年,花样年总负债再次攀升,上升为795.06亿元。资产负债率也从2016年的73.63%上升至2020年上半年的79.60%。


在债务结构方面,截至6月30日,花样年的有息负债约411.16亿元,其中,短期负债为148.36亿元。此外,花样年债券合共约293.11亿,同比增长21.7%;净负债率为78.3%,较2019年底增长了4.8%。


 看 未 来



通过近两年积极拿地策略,花样年土地储备已分布全国五大都市圈。其中,一线城市和二线城市占比超过90%。成渝都市圈及环渤海都市圈占比分别为17.1%、18.7%;粤港澳大湾区储备占比远超过50%。


花样年的高频拿地扩张可能导致其杠杆率与还债能力可能持续恶化,如果扩张支出持续高位运行,会面临更高的再融资风险,如果追求高周转而不保证产品质量,会面临资金周转不开风险。

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