你猜，那些被老板化的职业经理人到底有多难？②

在中国，从没有一个行业像房地产这样充满争议。无数的人因为买房炒房而暴富，无数的百姓因无力承受高房价而望房兴叹，无数职业经理人被老板化忙的焦头烂额。

老板、被老板，只有一字之差，意思概念或早已不同。

本期系列文章将会持续分析5个被老板化的职业经理人，看看他们到底有多难。

本期的主人公是花样年集团董事会主席潘军。

潘军1999年加入花样年集团，在一家公司供职22年，专一程度于行业内也是翘楚。22年后花样年合计销售额由1增长到了492.07亿元。与销售额如影随形的是融资渠道窄，融资成本高，偿还能力差，伴随增收不增利现象偶尔发生。

难在：摸石头过河踏错周期布局、背负还不完的“债”、业绩爬式增长、赚钱虽不多，破事真不少。

我们来看下其履历相当干净，1992年科班毕业；1995年加入世联地产顾问（深圳）有限公司从事房地产交易、评估、策划工作，历任项目经理、市场部经理、评估部门经理及总经理助理等职；1999年加入花样年集团并负责集团项目的整体运作、制定集团的发展策略、监督计划项目以及集团的业务及营运管理，现为花样年集团董事会主席。如今，连集团创始人曾宝宝女士都要向其汇报工作。

前两天潘军接受采访时表示，2021年，花样年的策略是坚持深耕，持续重仓华南。未来2～3年，花样年将在深圳发力。从2021年开始，深圳每年将有2～3个城市更新项目入市。

花样年集团董事会主席潘军，比较喜欢放“卫星”，这是大家都比较熟知的了。喜欢放“卫星”的还有泰禾的黄奇森、融信的欧宗洪等。

曾经决定“去地产化”的花样年如今要做“大湾区旧改之王”，声称“销售额意义不大”如今却为了“千亿”使出浑身解数，以上大饼皆为卫星。

花样年为何频频修改战略方针？潘军如何看待房地产行业发展前景，判断机会的逻辑是什么？

行业黄金时期 潘军是怎样干的？

从2011年以来，花样年启动了两次转型，第一次是2012-2016年“去地产化”，向轻资产业务转型，但是收效甚微。

2012年，房企纷纷大肆扩张之时，潘军提出花样年将由地产开发商向社区服务商转型，抛弃重资产向轻资产和互联网进发，开启了为期五年的业务转型。

花样年虽然孵化出了在管面积最大的物业管理公司——彩生活，并于2014年在香港成功上市，但集团在地产开发业务严重掉队。

行业低迷期 潘军是怎样干的？

公司发展的第二次转折发生在2017年，花样年提出二次转型，重拾房地产业务，聚焦地产开发和社区服务双头部业务，实现轻重并举的多元化业务布局，并豪迈地定下三年年规模冲千亿的目标，甚至喊出要做“粤港澳大湾区旧改之王”的口号。那一年，很多房企为了活下去，开始尝试多元化转型。

此处，涉及到架构性思维，不过多解释。

如今“千亿目标”、“大湾区旧改之王”均未达标。

2009年11月花样年于香港主板成功上市。

上市后的四年时间里，花样年营业收入从2009年的24亿元，发展到2012年的62.30亿元，2013年达到72.80亿元；

销售金额从2009年的37.47亿元，发展到2012年的80.14亿元，2013年达到101.74亿元，跻身地产百亿俱乐部。4年的销售复合增长29%，如此高速销售增长，可谓高歌猛进。

自2013年尝试第一次转型之后的四年时间里，花样年销售业绩分别维持在101.7亿元、102.1亿元、112.7亿元、122.1亿元、139.96亿，与转型前29%的销售复合增长率相比，实在相去甚远。

相较于那段房地产黄金时代，花样年可称得上陷入四年增长原地踏步、规模“停滞”扩张的掉队状态。

第二次业务转型，花样年重新加码房地产业务。2018年，花样年的房地产合约销售金额达到301.73亿元，同比增长49.64%。2019年花样年实现销售额362.1亿元，擦线完成目标。2020年花样年实现销售额492.07亿元，再次擦线完成目标。

实际上，在擦线完成了2018年的销售目标后，潘军表示将2019年花样年销售增幅下调至20%-30%。2020年的目标也从1000亿降到了近500亿，就算再加上旧改，花样年11年布局旧改市场，经过规划审批、偿、确认实施主体、拆迁重建等系列过程，每个项目平均需耗时8年左右，这样2020年的数据里应该有旧改的一份功劳，如此看来要想突破千亿门槛，正常情况下仍需4——6年。

盘点近几年数据，花样年的负债规模也处于攀升状态。Wind数据显示，2016年至2019年，花样年的总负债分别为366.32亿元、512.59亿元、749.92亿元、750.08亿元，2020年，花样年总负债再次攀升，上升为795.06亿元。资产负债率也从2016年的73.63%上升至2020年上半年的79.60%。

在债务结构方面，截至6月30日，花样年的有息负债约411.16亿元，其中，短期负债为148.36亿元。此外，花样年债券合共约293.11亿，同比增长21.7%；净负债率为78.3%，较2019年底增长了4.8%。

通过近两年积极拿地策略，花样年土地储备已分布全国五大都市圈。其中，一线城市和二线城市占比超过90％。成渝都市圈及环渤海都市圈占比分别为17.1％、18.7％；粤港澳大湾区储备占比远超过50％。

花样年的高频拿地扩张可能导致其杠杆率与还债能力可能持续恶化，如果扩张支出持续高位运行，会面临更高的再融资风险，如果追求高周转而不保证产品质量，会面临资金周转不开风险。