华鸿嘉信22.8亿封顶价再夺宁波宅地

 上一周，22城集中供地计划消息开始流传，随后天津、郑州、青岛等城市相继出台红头文件，落实集中供地计划，证实了这则消息的确定性。

作为18个二线城市成员之一，宁波虽暂未公布有关集中供地的公告，但在3月份首场土拍中，也从侧面反映出目前这座城市土地交易市场的情绪。

3月1日，宁波出让奉化区宁南贸易物流区二十六号地块（甬储出2021-002号），经过173轮竞价、耗时将近3个小时，由华鸿嘉信旗下新昌鸿信置业有限公司以封顶价22.84亿元竞得，楼面价12985元/平方米，溢价率29.85%，并竞配人才安居专用房面积2.77万平方米。

集中供地“催生”下，宁波土地市场形成了一种“异常”的热度。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，集中供地计划若落地，房企的选择更多，资金也面临分流，土拍的热度或将有所下降，土拍的溢价率将会下调。

“政策尚未落地前，房企或将抓住时机争取优质地块，成为推高本次土拍的一个因素。”

集中供地普遍被认为更加考验开发商拿地策略和运营能力，加速房地产行业寡头的形成。这就意味着，目前有规模效应、资金实力的开发商，未来将更具优势。

反观华鸿嘉信这类规模、资金相对较小的房企，在政策落地前，抢先在自身熟悉的区域抓住机会拿地，或许不失为一种提高未来发展确定性的做法。

供地的热度

2月24日，有消息传出，22个重点城市将按照住宅用地分类调控文件要求，实现集中供地，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，并且集中在3月、4月和8月。

这22个重点城市包括4个一线城市，以及天津、南京、苏州、杭州、宁波、无锡、济南、武汉、郑州等18个二线城市。

实际上，上述消息流传之前，宁波土地交易市场就已经有较高的热度，连续两天出现地王项目，分别为宁波慈溪单价地王和宁波鄞州核心区域地王。

2月23日，金辉以上限价5.74亿元摘得宁波慈溪会展中心北侧一宗商住地，楼面价12707元/平方米，溢价率49.49%，竞报住宅用房1900平方米。

2月24日，绿城以20.9亿元拿下鄞州区江南公路地段地块，楼面价约27320元/平方米，溢价率24%。

上述两宗地块分别吸引15家、14家开发商参与竞价，包括招商、碧桂园、保利、万科、世茂、龙光、绿地、荣盛、金地等。本次土拍，宁波土地市场延续之前热度，再次出现区域地王项目。

资料显示，奉化区宁南贸易物流区二十六号地块位于宁南贸易物流区，出让面积7.33万平方米，容积率2.4，总建面17.6万平方米，为住宅用地，起价为17.6亿元，楼面起价约10000元/平方米。根据出让要求，项目需配建15班制幼儿园一所，用地面积大于7511平方米，建筑面积大于5054平方米，装修工程按建筑面积大于2000元/平方米标准建造，建成后无偿移交给教育部门。

这宗地块吸引了融创、保利发展、绿城、绿地、新城、金茂、越秀、招商、龙光、中梁、厦门国贸、禹洲、弘阳、荣安、花样年、华鸿、大发等21家开发商参与。

限时竞价前，地块就收获18轮竞价，报180,979.2万元，楼面价10290元/平方米，溢价率为2.9%；开拍仅6分钟，就到达最高限价228,379.2万元，楼面价12985元/平方米，溢价率29.85%，随之进入竞报保障房面积阶段。

观点地产新媒体了解到，拍到上限价时，该宗地块楼面价12985元/平方米，实际住宅楼面价为17200元/平方米，成为了奉化区单价地王项目。同时，在后续阶段竞拍中，17分钟内保障房面积拍至1万平方米，报价间隔基本以秒计。

直到开拍半个小时后，竞价速度才开始放缓。最终，经173轮竞价，华鸿嘉信以封顶价228,379.2万元竞得该宗地，楼面价12985元/平方米，溢价率29.85%，竞配人才安居专用房面积2.77万平方米。

对于这宗地的成交情况，宁波中原地产市场研究部经理钟永金认为，现在土地市场往往夹杂着生存因素，从未来预期看，地价是合理的；土地市场短期内依旧保持高热趋势，拿地宜早不宜迟，该地段未来地价只会更高。

他续称：“集中供地计划并不是导致此次土拍高价的原因，去年政策加码之后，土拍依旧很火热；僧多粥少，仍有大量房企想要进驻宁波，毕竟在综合竞争力、GDP、人口流入等方面，宁波都是优质城市之一。”

关于集中供地计划下的市场情绪，一位长期研究宁波楼市人士表示，目前宁波还没有开始实施集中供地政策，只是预期，而这个预期给开发商的决策带来一些变化。土地作为开发商核心要素，没有土地就无法运转，现在抓住机会抢地也是为了后续发展。

“政策最大利好卖地，也就是开发商的生产要素。政策制定的初衷是稳定地价，在尚未实施的时候，开发商或许存在对政策理解不到位的情况，而进行抢地，因为有地意味着有主动权。”

走不出的长三角

华鸿嘉信是浙系房企中最年轻的一家。

官网显示，华鸿嘉信成立于2012年，为一家主营房地产开发，并涉足商办产城、建筑施工、基金、投资、精装、景观、贸易及物业服务等多领域的综合性控股集团。

不过，华鸿嘉信集团董事长李金枢此前接受观点地产新媒体采访时曾表示，华鸿嘉信不是地产界的“新人”，早在1997年，他就已经进入房地产行业，在这一行“摸爬滚打”二十余年。对他而言，2012年只是集团化征程的起点。

成立时间尽管可以追溯到上世纪九十年代，但华鸿嘉信却一直选择“偏安一隅”，目前仍然以浙江市场为主，设有浙东、浙南、浙西、浙北、浙中、安徽、产城等区域公司。仅浙江省就设有五个区域公司，可见对浙江市场重视程度。

受益于三四城市棚改红利，如此策略曾让华鸿嘉信的规模得到快速增长，2016-2018年期间，销售额分别录得210亿元、349亿元和438亿元。彼时甚至曾提出“2019年500亿、2020年1000亿”的销售目标。

到了2019年，随着棚改红利消退，加之一二线城市监管趋严，快速变化的市场环境让华鸿嘉信难续前程，销售增速开始下滑，当年实现460亿元销售，未能完成目标。面对市场环境更加不乐观的2020年，华鸿嘉信销售额不增反跌，至395亿元。

此时，华鸿嘉信重仓单一区域市场的劣势逐渐显现。并且，在李金枢的设想中，他并不着急进行全国化扩张，在做大、做精区域市场之后才能向往延伸。

“多设一个点，多一份费用，还不一定有效。到外地扩张，基本上要先交学费，所以我们还是先做精江浙。”

从2020年至今的拿地策略，亦能体现华鸿嘉信的经营计划。

据观点地产新媒体初步统计，2020年至今，华鸿嘉信共获得16宗地块，总建筑面积135.66万平方米，总成交价144.85亿元；基本围绕浙江各个地级市进行扩储，包括温州、绍兴、杭州、宁波、金华等城市共15宗，仅有一宗位于浙江外的地块。

更为重要的是，从当下拿地成交价来看，华鸿嘉信拿地成本在增加，其中不少是“封顶价+竞配”代价，2020年土地成交平均溢价率为22.07%，2021年则升至38.08%。

市场环境不乐观、拿地成本高等因素，或将成为华鸿嘉信的“阿喀琉斯之踵”。

对于本次摘得宁波奉化地块，钟永金亦有表示担忧：“长远来看，地价是合理的。方桥的发展要优于其他近郊热点板块。盈利空间来看，短期内微乎其微，部分房企可能都测算不过来；主要还是看预期。”

陈霄同样表示，根据地块周边在售项目看，去年2月荣安以楼面价10180元/平方米竞得宁南贸易物流区二十九号地块，当前在售高层价格在19350元/平方米左右。两宗地块位置相差不大，预计本地块未来上市时盈利空间或将被压缩。

如此现状下，如何破解难题，成为了华鸿嘉信首要思考的命题。