物业篇：行业下行，央企一枝独秀

2022年，疫情仍在肆虐的一年。

之于物业，疫情是试金石，是放大镜，亦是显微镜。继聚拢了众多“高光时刻”之后，物业行业的价值在疫情之下又得到了一次“再发现”：从最初的“社区服务者”开始转变为“城市服务者”。

然而从刚刚过去的上市物企中报季来看，与过往两年快速增长相比，今年业绩表现不容乐观。营业收入、在管面积两项指标增长放缓；净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

2022年9月29日万科旗下万物云上市首日破发，并没有给市场带来多少意外，似乎破发亦在意料之中。

2022年第三季度，物业股普遍下跌，59家上市物企股价均值跌幅达22.7%。即便破发，目前在港股物业股的序列中，万物云股价还是排列靠前。

对于物业企业而言，当下面临的不仅有物业行业本身估值调整的问题，还有整体行业下行带来的增长困境。

2022年上市物企中报季收官，从克而瑞物管统计披露中报的57家上市物企业绩表现（恒大物业、彩生活、奥园健康未发布中报；未含刚借壳上市的中天服务）来看，上市物企营业收入、在管面积两项指标增长放缓；净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

2022年上半年上市物企营收均值为19.49亿元，碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务位列前三。53家物企营收均值同比增长26.5%，去年同期为54.7%，增长放缓。48家营收保持增长，9家下降。去年同期无营收下降企业。

上半年社区增值服务收入均值为2.71亿元，排名前三为碧桂园服务21.12亿元、保利物业14.02亿元、绿城服务13.10亿元。一年来受疫情封控、经济环境等因素影响，2022H1物企社区增值服务增速大幅下滑。

上半年社区增值服务增速均值为27%，与2021年中133.7%对比，呈断崖式下降。披露数据的46家企业中31家增长，15家下降。而去年中期，公布数据的35家企业中33家增长，仅2家下降。