物业平台4亿存款质押疑云 鑫苑置业深陷债务泥潭

11月15日晚间，鑫苑物业服务集团有限公司（“鑫苑服务”）发布公告称，公司全资附属公司鑫苑科技服务集团有限公司（“鑫苑科技”）4.02亿定期存款被质押。

公告称，鑫苑科技若干存置于郑州银行及华夏银行合共约为人民币4.02亿元的定期存款已质押予郑州银行及华夏银行。此次质押用于公司控股股东鑫苑地产控股有限公司（“鑫苑地产”）的一间子公司以及若干并非集团旗下公司的贷款融资的抵押品。

值得一提的是，公告还指出，抵押事项乃于现任董事会任何成员或公司高级管理层“不知情及未经同意下”进行。

若不是鑫苑服务正按照财务控制程序进行年末资产审查及制订预算程序，或许一时半会还难以发现4亿存款已经不翼而飞了。若按中报口径，这笔质押存款相当于6月底在手现金近63%。

物业公司资金被母公司拿去抵押的案例并非仅此一例。今年3月，中国恒大发现恒大物业约134亿元存款向第三方提供质押保证金，并被银行强制执行，最终被证实相关质押贷款划转流回了恒大集团。

而据观点新媒体了解，在2020年及2021年，鑫苑服务也曾与大股东发生多笔往来款项，直到今年才获全数归还。频繁的关联交易背后，鑫苑系地产平台已持续陷入债务泥潭。

债务危机

其实这些年来，鑫苑债务危机重重。

自2021年下半年开始，“中国房企赴美上市第一股”鑫苑置业频繁传出商票逾期、项目延期交付、债务违约等消息，除此之外，公司财报多次出现延期。

今年10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司（“鑫苑（中国）置业”）披露，其间接控股股东鑫苑置业未能按时兑付2024年到期14%美元票据及2023年到期14.5%美元票据利息，共计违约本息2.67亿美元。鑫苑置业据此向票据持有人磋商，就兑付事项沟通展期。

同时，作为鑫苑置业在国内的投资主体，截止7月12日，鑫苑（中国）置业被执行标的达8.2亿元；10月29日及11月4日，企查查信息还显示，该公司旗下北京鑫苑商管、苏州鑫苑置业分别被冻结3000万元、2亿元权益额。

截至目前，鑫苑（中国）置业尚有三支公司债在存续期。其中，“19鑫苑01”发行规模9.8亿元，期限5年，票面利率8.4%，于2024年4月1日到期；“20鑫苑01”发行规模9亿元，期限5年，票面利率8.35%，于2025年11月13日到期；“21鑫苑01”发行规模5亿元，期限5年，票面利率8.35%，于2026年1月7日到期。

上述三支债券均自2022年10月31日开市起停牌。其中，“20鑫苑01”利息成功延期至于2023年5月13日一次性全额兑付。

根据鑫苑（中国）置业9月底发布的2022年半年报，期末该公司合并报表范围内负债总计578.99亿元，其中短期借款42.9亿元，一年内到期非流动性负债54.95亿元，而公司货币资金仅42.04亿元，根本难以为其“续命”。

报告期末，公司有息债务总额100.68亿元，有息债务同比变动-9.16%%。其中，公司信用类债券余额23.75亿元，占有息债务余额的23.59%；银行贷款余额45.00亿元，占有息债务余额的44.69%；非银行金融机构贷款31.93亿元，占有息债务余额的31.72%。

除了债务方面的压力，鑫苑置业还面临着市场信心流失的问题。

从2021年开始，便不断传出消息称，鑫苑置业旗下多个项目陷入停工缓建的状态，包括鑫苑·府、鑫苑·名家、鑫苑·盛世天玺等项目。郑州鑫苑·名城、鑫苑·国际新城、鑫苑·德润珺园等项目宣布延期交房。此前有消息显示，鑫苑项目已在9月实现全面复工。

鑫苑置业的危机其实与其“以销定产”的经营模式有关。其采用的“不囤地、不捂盘、零库存”经营模式，通过“快速拿地、快速建设、快速销售”的经营策略实现公司高速增长，但这种模式或许如今已经不适合当前的发展了。

反向输血

分拆上市的物企几乎都存在一个通病，那便是依赖母公司“输血”。

就在今年7月，中国恒大披露恒大物业134亿质押保证金存款忽然被银行强制划走的调查结果，质押相关的贷款原来是透过第三方（扣除费用后）划转回流至恒大集团。

上述操作其实就是恒大物业被恒大集团当成了提款机，以物业公司的存款作为担保向银行借了134亿元“输血”集团。但因为后续资金没能跟上，无法按时还款，这件事情暴露。这也导致恒大集团执行董事夏海钧及潘大荣，以及深圳恒大集团执行总裁柯鹏被辞去职务。

鑫苑服务作为鑫苑系的物业平台，也难以脱离这种现象。观点新媒体了解，2020年6月28日至2021年2月24日期间，鑫苑服务与鑫苑地产进行数笔款项往来，目的是“增强鑫苑地产控股相关附属公司银行流水”。最终，鑫苑服务于2022年3月29日才宣布收回款项。

2022年中期报显示，鑫苑服务营业收入约为3.56亿元，同比增加约5.6%；其中，物业管理服务收入为2.56亿元，而来自鑫苑置业集团的物业管理服务收入为1.82亿元，占比达到71.1%，来自独立第三方的收入为7406.8万元，占比仅为28.9%。

2021年，鑫苑服务物业管理服务收入4.46亿，其中来自鑫苑置业集团的比例为66.0%；2020年这个比例为73.5%；2019年为81.5%。

从这些数据来看，鑫苑服务与鑫苑置业是高度捆绑在一起的了，两者可谓一荣俱荣，一损俱损。

截止6月30日，鑫苑服务流动资产净值约为5.46亿元，同比下降约5%，而公司现金及现金等价物为6.42亿元。对比之下，11月15日该公司所披露质押的4.02亿元存款，相当于上半年其在手现金近63%。

这次事件对鑫苑来说真是一波刚平，一波又起。

由于鑫苑服务未能于2021年3月31日或之前刊发2020年全年业绩，公司股份自2021年4月1日上午9时正起已于联交所暂停买卖。

这一停便停了17个月，并一度面临着被除牌退市地位的风险。直到今年9月，鑫苑服务才达成复牌指引向联交所提交申请，自2022年9月2日上午9时正起恢复股份于联交所买卖。

从这一次的反向输血来看，鑫苑系是真的深陷泥潭难以自拔了。