回来的黄其森，回不去的泰禾
股价跳涨3天后，泰禾官方证实了市场的传闻，董事长黄其森回来了。今年3月16日，除了一份黄其森协助调查的公告，泰禾集团连续发布多条通告和文章安抚市场。泰禾集团联席总裁葛勇和王景岗接手主持日常工作。在介绍泰禾情况时葛勇说，去年泰禾实现销售回款70亿元，55个项目全面复工，3000多套房子交付。除了泰禾的债主和还没有拿到房子的部分业主以外，已经没有太多人担心黄其森的缺位会给这家久陷泥潭的房企带来多大的打击。就像没有太多人期待，他重新回来后，泰禾会变得不一样。
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11月17日，泰禾集团公告董事长兼总经理黄其森先生已正常履行职责。泰禾称，近期经营情况及内外部经营环境未发生重大变化，以及“截至目前，公司及各方尚未形成全面债务重组解决方案”。也就是说，这几个月，泰禾的种种事项，并没有太大进展。久久不能达成债务重组、大量的诉讼导致泰禾很多资产被司法查封，最后被债权方处置，这让泰禾显得颇为被动。好在“保交楼”纾困资金能让泰禾的部分资产运作起来。截至10月末，泰禾集团多个项目累计获批纾困资金超过9亿元，正在申请中、将有望获得的增量资金共计约7.5亿元但与之相对应的是，截至2022年10月28日，泰禾已到期未归还借款本金为584.51亿元。早在2019年，泰禾已经开始出售一些项目股权，那时整个行业并没有太多人能感受到即将到来的寒冬气息。好的资产虽然也会打折，但还是有机会卖出不错的价格。那时的泰禾有很多机会处理自己的资产，但黄其森不想割肉。如今，市场已经不是此前的市场，行业也不是此前的行业。巨大的债务黑洞面前，很多事情已经不是黄其森所能掌控，他逐渐失去了对泰禾部分项目的控制权，一些机构开始接手处置泰禾的资产，而这些项目最终的成交价与原本的身价，相距甚远。今年9月27日晚间，泰禾将旗下的南京华誉100%股权，出售给了南京坤咏和南京立创优，转让对价2亿元。交易完成后，泰禾将拥有对南京坤咏与南京立创优的2亿元债权，并将该笔债权转让予五矿信托，以抵偿双方之间的部分债务。南京华誉所持有的就是南京路子铺地块，该地块是泰禾在2013年8月竞得，耗资5.25亿元。拿地至今已有9年时间，但项目仍未完工且未开始预售。从这笔交易中，可以看到现在泰禾出售资产的窘境，当初5.25亿拿下的地块，付出了9年的成本利息，最终就抵了2亿的债权。同样在去年年底，郑州的泰禾东府大院项目用地以6.2196亿元的价格拍出，竞得人为信达地产。这一价格远低于需要偿还第一债权人郑州银行的本金9.57亿元，还不包括利息以及高达24%法院执行罚息共计4亿元左右。
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在2018年以前，他的经历都印证了他有与之相匹配的实力：高学历、银行出身、创立泰禾并独创中式豪宅产品“院子”系列，把泰禾的版图扩大到影视、医疗、保险等多元化领域。作为一家不公开销售业绩的上市公司，我们可以从其资产规模窥见泰禾那几年的扩张。在高光的2017年，泰禾在市场频现大手笔收购，当年年底，泰禾总资产达到2064.21亿，同比增长高达67.33%。按照公告，泰禾2017年在项目获取上合计投入资金高达552.4亿元，共获36个项目，其中26个是通过并购等方式，共获土地792.8万平方米，计容建筑面积为1069.21万平方米。与此同时，黄其森一掷千金，在市场上广撒网挖掘高管。他起用的高管多是房企明星经理人、体制内精英以及金融机构人士，与此同时一批跟随泰禾打江山的老臣出走。与金融行业有着颇深渊源的新高管，为泰禾在融资方面打下了基础，加速了泰禾的扩张。黄其森曾表示：“泰禾融资的渠道是多元化的，我本身是银行出来的，渠道比较广泛。泰禾又是上市公司，金融机构很愿意跟我们合作。”2019年1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额100亿元人民币。事实上，这个时候泰禾已经处在危机边缘，并于次年进行债务重组。但另一方面，黄其森对这些高管并不全然信任，这就导致了内部管理的混乱。前泰禾人士向《凤凰WEEKLY地产》透露：“泰禾的一个项目开盘为了冲业绩，做了很多假认购，后面再办退房，黄其森根本就发现不了。他什么都要管，想到一件事就去做一件事，不像其他公司，都是交给职业经理人。”所以，很多人会看到黄其森经常会出现在工地现场、样板间内，指导产品该如何打磨，跟他一起在通州的中国院子里开一整天的会。而另一位泰禾前高管则向《凤凰WEEKLY地产》描述：“黄其森沉浸在自己的世界里，公司治理不规范的行为太多，没有建立完善的公司制度，职业经理人很难与之合作。”更要命的是，这样的混乱反映在市场上就是，泰禾拿错了一批地。当黄其森在意识到需要高周转时，手上一批出问题的地导致其无法真正周转起来。随着不断有资金链危机的消息传来，黄其森终于意识到“泰禾的管理是小学生水平”。2020年7月7日，泰禾出现公开债务违约现象，其未能完成17泰禾MTN001本息的按时兑付，成为最早进入出险名单的房企。黄其森也被投资人形容成为，“被抬着走向下坡路的老板”。
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2019年6月14日的下午，黄其森悄无声息地出现在媒体见面会现场，他的左手边是老搭档葛勇，右手边则是新上任分管品牌的副总裁全忠，身后则是一幅巨大的田园牧歌油画。这是黄其森最后一次出现在公开场合接受媒体采访，彼时，泰禾还未出现公开的债务违约，战投消息正传得沸沸扬扬，黄其森仍表现出一副稳坐钓鱼台的姿态。但在当时，泰禾已经遭遇了外界以及深交所对其资金、管理、业绩、人事等诸多方面的质疑。为了缓解资金压力，泰禾将旗下多个项目股权卖给了世茂，但这并没有帮助泰禾挽回局面。随着公开债务违约，2020年7月底，泰禾集团发布公告称，泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。而海南万益则是万科的全资子公司。此次标的股份转让价格为每股人民币4.90元，转让总对价为24.3亿元。然而这份引入战投的协议，由于泰禾一直未能债务重组，至今还未能完成。只是有了万科的背书，泰禾的一些债务也得以成功展期。目前，泰禾已经谈成的展期包括与长城资产、民生银行、厦门国际信托、渤海银行等，债务规模在150亿元左右。业内不少人把原因归结于，黄其森对其控制权相当着迷。当初出售项目给世茂，泰禾选择的方式仍旧是出售项目股权，而不是直接剥离资产。这导致现在很多项目泰禾还在继续操盘。比如，泰禾对外公开称，佛山院子、杭州大城小院在去年底到今年初交付了部分产品，南昌院子在2020年9月启动交付等等。这些项目的股权一部分卖给了世茂，但泰禾现在还要继续这些项目的“保交楼”工作。对外，泰禾也只将世茂称为合作方，并不是接盘方，他们希望借助世茂的资金实力和成本管控能力盘活这些资产。但现在，世茂也进入出险企业名单，泰禾的援手也很难帮上忙。在引入战投之前，有报道称，黄其森有意放弃泰禾的控制权，但事态的发展显然不是如此。如今很多人认为，即使黄其森回来，也不会对泰禾的局面改变什么，但资本市场给出了正向回馈。黄其森回归的消息一经传出，泰禾股票连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过12%。这不免让人想起，2017年黄其森在泰禾的巅峰时期喊出2000亿的目标，成功引起资本市场的震动，区间涨幅154%。
不得不承认，这位闽系的豪宅制造者确实是懂资本市场的高手。
转自地产人才官
