爱琴海集团上市前奏

近期的市场很是热闹，一边是万达商管五年回A之路暂无果，但该公司4200万股份被挂牌的消息已被广泛关注，另一边是爱琴海集团欲赴港上市正传得火热。

颇有一丝意味。不论是从商业模式来看，还是从成长轨迹和管理团队来看，爱琴海集团都有着万达的影子。

3月11日，据IPO早知道报道，红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台的上海爱琴海商业集团股份有限公司近期正筹备赴港上市，估值预期约在120亿至150亿元左右。

坊间似乎从未有过爱琴海集团上市的传闻，消息来得突然，观点地产新媒体咨询爱琴海集团内部人士获悉，暂未收到集团明确的上市通知，上市可能是未来发展的一个选择，但很有可能性。

另有媒体求证后爱琴海集团表示，上市还在计划中，尚未有明确详细的上市时间表。

可以大胆预测的是，爱琴海集团或许会赶在红星地产之前对接资本市场，而港交所上市是个不二选择。

继家居板块分别在2015年及2018年完成港股和A股上市后，爱琴海集团成为红星美凯龙集团创始人兼董事长车建新的“第三个轮子”。

成立至今已有8年，爱琴海集团最开始发展模式有着万达的印记，经历了国内商业地产发展变迁和自身变革后，逐渐走出不一样的发展路径。

师从万达

早几年，从万达出走的职业经理人成为商业地产开发商们眼中的“香饽饽”，包括张华容、陈德力、黄春雷、王寿庆、张立洲等，其中陈德力、黄春雷曾在新城担任副总裁，工作均涉及商业板块的管理。

而车建新与万达结缘，则是通过张华容。上个世纪80年代，车建新以600元启动资金创办家居作坊，并将“红星美凯龙”打造成为家居商场的品牌。

当时，红星美凯龙的发展速度飞快，随后建成50万平方米的家居商场。但红星地产和红星商业还处于起步阶段，二者先后于2009年和2013年才正式成立。

据了解，红星地产成立时便确定了BSH的开发模式，即Building自建、Seling销售和Holding持有，这一开发模式同样贯彻在红星商业的发展上。这种模式与万达、龙湖、新城等做商业地产的逻辑如出一辙。

随后，车建新在2012年挖来了在万达供职六年的张华容，为的就是日后能在商业地产发展中占有一席之地。

说起张华容的任职履历，在顶着“万达”的光环之前，她最早于1999年便进入百货零售行业，在深圳天虹商场从一线做起。

2004年，她在深圳铜锣湾集团历任公司总助、采购招商总监、副总裁，一年后加入万达集团，离任前的职位已是万达商业管理副总经理兼招商中心总经理。

张华容从一开始加盟红星美凯龙便担任商业地产集团执行总裁。据悉，当时车建新给了她不小的压力。在她入职后的第一年，车建新对外宣称，2020年要在全国建成100个爱琴海购物中心，正式全面进军商业地产领域。

2018年，红星商业正式启用“爱琴海集团”作为新的商业管理品牌，旗下产品系逐渐完善，除了购物公园和城市广场外，还有星银海城市客厅、城市书香、晶海广场等。

几年下来，红星商业在一二线城市的爱琴海购物公园和爱琴海城市广场陆续开业，包括北京、上海、福州、昆明、天津、重庆、烟台、苏州、常州、兰州，随后布局甚至下沉到三四线城市，如唐山、海宁、大同、丹东、宁波慈溪、遵义、淮北、自贡、盐城等。

去年，爱琴海集团首次进入大湾区布局，第一个爱琴海购物公园落子佛山新城，计划引入精品超市、I-MAX影院、儿童娱乐零售等配套，并于2021年开业。

事实上，张华容在“空降”红星商业时，同样还招来一些过往在天虹商场、深圳铜锣湾集团及万达集团有过任职经历的高管加入到红星商业，并组建了一支完整的商业团队。

如今，爱琴海集团的现任管理团队中，有超过一半的高管都来自万达，其中爱琴海集团执行总裁王东和王强，副总裁陈煜、孙环宇和曹瀚文，助理总裁宋祖庆和杨秀红均曾在万达担任要职。

悬崖和高峰

仍依稀记得，五个月前，张华容在观点2020观点商业年会上发表演讲时的第一张PPT，她用“悬崖和高峰”来总结爱琴海集团过去的这一年。

从万达离职到接受车建新邀请加入红星美凯龙以来，张华容在爱琴海集团任职已将近10年光阴，这将是她目前为止任职时间最长的一家公司。

在她的带领下，爱琴海集团既像万达，但又不像万达。爱琴海集团少了激进扩张的基因，相反，这家商管公司走得更为谨慎和小心。这也导致它的发展速度远远比不上同一时段成立的新城吾悦广场。

截至去年末，新城第100家吾悦广场正式开业。对比爱琴海集团，目前其拥有22个已开业运营综合体项目，签约项目（含开业）数量大概超过100个，商业管理总面积近1900万平方米。

张华容也曾在一次演讲中谈到不想跟大家比速度、比规模，其称“我觉得我们不是国内做的最快的，也不是国内最大的，但是运营能力能保障你在比较短的时间内实现比较接近的目标。”

于今年首月，爱琴海集团实现各类资产管理项目的“密集签约”，在上海、西安、大连、临邑、辉南等近10座项目签署了合作协议，除了大连落地两座晶海广场项目外，其余均为为爱琴海购物公园及爱琴海城市广场项目。

据观点地产新媒体了解，爱琴海集团在2015年甚至更早之前便介入轻资产运营。其经营管理模式为轻重并举，包含合作开发、租赁、基金共同收购、改造运营、管理输出。

由于项目不是全部自持，爱琴海集团也有过因业主方收回物业而被迫关闭的情况，比如2019年，红星美凯龙开业的第一家购物公园——北京太阳宫爱琴海购物公园，在运营七年后宣布关闭。

值得一提的是，据不完全统计，爱琴海集团2020年在资本市场显得较为安静，未有过融资动态。而在2019年，招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券状态变更为终止审核，拟发行金额为25.44亿元。

对融资和资金的需求似乎是促使爱琴海集团走向上市的关键，毕竟拓展需要更多的资金支持。据红星美凯龙控股集团公开资料显示，2019年及2020上半年爱琴海集团营收分别为16.05亿和4.61亿，毛利率对应为63.25%和51.85%。

2020年也被看作是商业地产受挫的一年，张华容以“悬崖”来比喻上半年疫情影响下的购物中心和商场，以“高峰”来形容下半年商业地产反弹后客流及收入增长的现象。

在这变革的一年里，爱琴海集团也在寻求创新，线上平台“爱闪购”取得一定的成果，其通过数字化运营及社群营销活动带来数据的向上增长。

而为了迎合新一代年轻人群购买力，爱琴海集团亦提出要从有社交功能的购物空间进化为有购物功能的社交空间，在疫情特殊情况下做到场景、内容和产品的变革。