惠誉：预计新湖中宝并表合同销售额将在2022年同比下降20%-30%

12月16日，惠誉确认中资房企新湖中宝股份有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B-”，展望稳定。

评级确认反映了该公司财务状况稳定，以及在该行业波动的运营和融资环境中，通过运营产生现金以降低杠杆率的能力。评级受到其财务灵活性和小规模的限制。

据了解，评级的驱动因素有，短期债务覆盖率充足，新湖中宝有77亿元人民币的债券在2023年到期或可回售。惠誉认为，截至2022年9月底，新湖中宝有足够的非限制现金和未质押上市投资，用于12亿元人民币在岸公司债券、2023年到期的15亿元人民币离岸债券和2023年可回售的14亿元人民币离岸债券的偿还或再融资。2023年，该公司还有36亿元人民币的在岸债券可回售，该部分债券可由有抵押金融资产覆盖。然而，投资市值的波动可能会影响其流动性缓冲。

债务减少，在2022年前9个月期间，新湖中宝将其债务总额减少89亿元人民币，至339亿元人民币。2022年迄今，该公司还偿还了24亿元人民币资本市场债务，主要通过合同销售产生的内部现金进行偿还。惠誉预计该公司将在2023年通过运营和金融资产处置产生的现金继续减少债务总额。2022-2023年其杠杆率（以净债务/物业资产净值衡量）将从2021年底的70%左右降至60%以下。

惠誉继续对新湖中宝的上市股权投资适用60%的折扣率，其主要投资于绿城中国、宏华数科、湘财股份、盛京银行、中信银行。上述投资的价值已经作出调整，以反映最近影响其价格的市场波动。

规模缩减，与同行相比，新湖中宝的运营规模较小，惠誉预计其并表合同销售额将在2022年同比下降20%-30%。由于其在上海的更新项目需求仍然强劲，其销售额下降幅度仍将低于大多数民营开发商。

惠誉认为，在包括上海更新项目在内的新项目启动支持下，2023年新湖中宝的并表合同销售额可能稳定在150亿-200亿元人民币。然而，在上海项目于2025-2026年完工后，该公司能否维持其规模仍存在不确定性。

浙江新湖集团股份有限公司持有新湖中宝40.18%的股权。集团内部已进行资产转让，他们共同控制着子公司湘财股份和新湖控股有限公司。这两个实体有部分管理重叠，新湖中宝也向母公司提供了一些财务担保。惠誉评估浙江新湖集团的独立信用状况与新湖中宝一致，尽管浙江新湖集团拥有比新湖中宝更高的杠杆率。