【年报】当代置业：增速下降如何破局？①

以下为几大重要指标

实现合约销售额422.11亿元，较2019年增长约16.6%； 

公司营业收入为157.4亿元，较2019年增长8.2%； 

销售面积约406.9万平方米，较2019年增长20.4%；

该公司实现净利11.17亿元，较2019年增加5.98%；

归属公司股东的利润为7.30亿元，较2019年增加1.96%；

非控股权益3.78亿元，较2019年增加16.67%。

报告期内，当代置业实现合约销售约422.1亿元，销售均价10224元/平方米。截至2020年末，当代置业现金及银行结余（包含受限制现金）约为140.9亿元，占资产总值约17.2%。

根据公告，物业销售、房地产代理服务、酒店经营、其他服务及物业投资是集团实现营业收入的主要业务板块。

财报显示2020年较2019年增长约16.6%销售额。但从更长期看，2020年的销售额增速与其2015年-2018年的销售增速还有些差距，处于低速前进的状态。数据显示2015-2018年，其销售金额同比增速分别为53.5%、46.7%、33.87%、44.9%；相对于2019年12.6%的增速略有增长。

通过对比2021年定下470亿的销售目标，增速约11.35%，可以看出：当代置业已经在逐步调整线性增长战略，以稳为主，力求稳健增长。

2020年3月，当代置业综合考虑调控、疫情等多方面因素影响，将2020年销售目标调整为420亿元。从结果看，当代置业擦线完成下调后的目标销售额，股东们似乎并不满意。3月18日，在恒指收涨1.28%的情况下，当代置业的股票还是变绿，股价从开盘的0.98港元/股下降至收盘的0.9港元/股，降幅为7.22%。

除此之外，年报数据显示，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点；净负债率为95.7%，较2019年末82.7%上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.10，较上年同期提升约0.17。银行结馀及现金约141亿元，同比上升约23.8%，占资产总值约17.2%，加权平均借贷成本约9.9%。 一年内到期的流动负债共计98.1亿元，偿还短期债务暂无压力。

在营收方面，期内实现营业收入约157.4亿元，同比增长约8.2%；毛利约37.8亿元，较去年增长约2.1%；毛利率为24.0%，较2019年同期下降约1.5个百分点；归属公司拥有人净利润约7.39亿元，同比增长1.1%。

将时间线拉长至2013年可以看出，当代置业上市后投资重点主要在一二线城市，2017年，在三四线城市加大棚改力度的背景下，市场异常火热，当代置业开始大力布局三四线城市。2017年，其在三四线城市公开市场拿地达到10宗；2018年新增25宗；2019年新增16宗；随着棚改力度降低，以及城市轮动周期回归，市场热度从三四线城市回归一二线城市，进入2020年后，当代置业投资重心转向二线城市。

2020年当代置业共新获取24个项目，新增计容建筑面积约462.6万平方米。其中，2020年新增优质代建项目8个，建筑面积约146.7万平方米，合约金额约人民币2.5亿元。当代置业联同合营公司与联营公司总土储面积约1475.8万平方米。

就城市结构来看，当代置业总土储货值约2800亿元，其中2020年底确权土储货值约1700亿元，潜在锁定土储货值约1100亿元，2021年预计新增土地储备货值不低于500亿元。纯未售货值土储分布一二线与三四线城市的比例为68%、32%，锁定货值土储分布一二线与三四线城市的比例为71%、29%。

值得一提的是，随着“两集中”政策的出台，对中小房企来说未来获取土地的难度将加大。对此，张鹏表示，公开市场招拍挂受限之下，为了形成优势互补、降低资金压力，当代置业还将加大合作收并购、一二级联动等获地方式的力度，缓解时间压力、错峰拿地、避开项目入市期、减少不确定性，增加土地获取概率，降低经营风险。