做物业都能做成百亿巨头，雅生活到底是怎么炼成的？

3月22日，一个消息引发了市场的广泛关注，著名的物业产业参与方雅生活发布了自己最新的财报，让人最意外的是这家物业企业竟然实现了百亿营收，做物业都能做到百亿，雅生活到底是怎么做到的？

一、做物业做到百亿的雅生活

在中国人的心目中，你家小区给你服务的物业公司你觉得能赚多少钱？几十万？大不了撑死了几百万？然而，就在中国的物业市场上，雅生活却宣布自己实现了百亿营收，做物业都能做到百亿？这个消息出来，很多人都为之震惊！

3月22日，著名的物业巨头雅生活发布了自己的最新年报。根据这份财报有几个点非常值得关注：

1、物业生意已成百亿巨头。财报数据显示，截至2020年底收入100.26亿元，同比增长95.5%，成为全国首批百亿的物业企业。

2、收入结构改善显著。从收入结构的角度来看，物业管理服务、业主增值服务及外延增值服务 “三大业务”收入分别为64.8亿元、10.5亿元及24.9亿元，三项收入分别占收入总额的64.7%、10.5%及24.8%。最引人关注的无疑是物业管理服务收入、业主增值服务收入这两大类都已经实现了三位数的高增长。

3、雅生活的行业龙头地位不断巩固。从管理面积来看，雅生活在管面积与合约面积（不含咨询顾问及参股公司面积）分别为3.7亿㎡、5.2亿㎡，较去年增长112.3%及74.9%。若计入咨询顾问及参股公司合约面积，雅生活在管面积已超过5.6亿㎡，合约面积突破7.1亿㎡。

受财报利好影响，野村、大和、杰富瑞都上调了目标价位，重申了雅生活的买入评级。

如此高的增速，以及百亿的营收，让谁都无法小觑这个物业巨头，很多人都在问把不赚钱的行当做到如此规模，雅生活究竟是怎么做到的？

二、物业是如何做成大生意的？

其实，之前我们就专门分析过雅生活在疫情期间的逆市上涨，以及各大投行的是如何密集上调雅生活的市场预期，那么，面对着如今已经破百亿营收的雅生活，我们到底该怎么看？这家企业是如何把小物业做成了大生意的？

首先，物业虽小但生活服务平台并不小。相信每个人对于给自己家服务的物业公司都不陌生，无论是小区进门的门卫，进车的车库，还是小区日常的保洁服务，家庭的水电维修都离不开物业，可以说，物业是做最累的活，但是却始终最难被业主理解，而我们看雅生活就是通过从小处着手，比如说在疫情期间进行小区半封闭管理，为隔离业主进行一对一物质代购服务，并且提供最生鲜产品的社区配送。

而雅生活在做的其实是逐渐突破传统物业服务的桎梏，立足于社区生活这个核心场景，雅生活其实正在不断扩大物业服务的外延和内涵，从人这个核心维度出发，以平台为核心逐渐形成了全生态的服务体系：

在社区零售方面，携手京东联盟等互联网平台及五粮液、维达、广州联通等不同行业的知名品牌，让线上线下的零售服务可以直接到家，无论是生鲜还是智能定制服务，都可以一触即达。

在生活服务方面，雅生活孵化了家政、维修、园艺等事业部，不仅让自己的业主能够享受最到位的服务，还走出社区，向市场输出清洁、消杀、维修等专业服务。

在家装宅配方面，通过与供应商的服务，利用自身平台优势，实现了对家庭升级改造、墙面翻新、家具家电采购的一体化服务。

在增值服务领域，雅生活借助自身优势以轻资产的方式，引入知名幼托品牌，落地10家社区幼托中心。

可以说，一个业主完全可以足不出户，享受到一整套各式各样的服务，几乎覆盖了所有的可能的生活需求，而雅生活就像一个连接器一样实现了以平台为依托的服务全面集合。

其次，以全产业链布局形成大格局效应。从细微处着手，雅生活形成了一整套的平台型经济服务体系，在这个平台之中，雅生活不断拓宽自己的边界，从而形成自身的经济发展优势。而在中观产业链上，雅生活则不断进行着产业链的全生态化布局：

一是快速进行规模整合构筑自身增长动能。雅生活本身拥有着股东的先天优势，在股东物业的基础上，雅生活不断整合第三方市场，将自己的服务边界不断扩大，如今雅生活来自第三方的市场占比已经达到了74.1%，可以说，雅生活已经真正走出了股东带来的舒适区，在第三方的广阔市场上形成了属于自己的服务优势。

二是全国一盘棋建设全区域一体化服务体系。我们纵观雅生活的发展模式，就会发现其本身已经构建起了全国的一体化体系，截至2020年12月31日，雅生活的在管项目达到2877个，覆盖全国31个省、直辖市和自治区，163座城市。按城市线分布，新一线29.9%，一线23.8%，二线26.3%，三四线及以下20%。可以说，无论是哪个城市群都有雅生活的布局，全国化的布局让雅生活形成了全国一盘棋的顶层逻辑。

三是全业态的大规模有机整合。不仅是城市的全覆盖，还有各种业态的有机整合，在业态上，雅生活已经摆脱了单纯居住业态的业务模式，在军队后勤、高速公路、文体场馆、高端商写、轨道交通等细分业态接连获取多个大型城市地标项目，年化合同金额千万级项目近30个，包括深圳大运AI小镇、300米超高层绿地能源国际金融中心、上海、南京、西安等10余条轨道交通等，全业态模式让雅生活的服务边界进一步扩大。

第三，智慧城市服务大战略服务的全局产业优化。如果说小到每个社区是平台化的服务提升，再到整个产业是规模、区域、业务的全面整合的话，雅生活的第三步则是整个智慧城市服务的全渠道提升了。2020年，雅生活集团正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，战略升级为“智慧城市服务商”。何谓智慧城市服务呢？伴随着中国城市化的快速发展，我们越来越多的人逐渐生活在城市之中，大大小小的城市服务逐渐增加，在这样的情况下，如何将城市治理变得更加精细化就成为了考验各个城市的事情，而借助互联网、物联网的力量将城市服务升级为智慧城市服务就成为了很多城市的选择。

但是，在这样的情况下，智慧城市单靠政府的力量是难以完全完成的，这就需要各家企业为政府提供更多的智慧化服务，而雅生活就是响应这个趋势的变化：

以成立雅昊环境科技为抓手发力市场拓展，协同资本驱动，历经短短半年布局，已经初具规模。截至2020年12月31日，城市服务在管项目超过130个，业务覆盖20省、自治区、直辖市的53个城市，合计在管项目年化合同金额超过20亿元，总合同额超过130亿元，并打造环卫业务“1+N”（以传统环卫业务为主体，统筹推进垃圾分类、园林绿化、水域保洁、智能公厕等业务）等。

就在财报发布的当天，雅生活宣布近期以人民币11.8亿元收购陕西明堂、北京慧丰清轩、大连明日、安徽宇润及中航美丽城乡等5家领先城市综合服务企业，实现了自有投资产业与股权投资的有机结合，从而快速形成全产业链的战斗力。

与此同时，雅生活还进一步发挥自己的平台作用，携手华为、商汤科技等互联网巨头，利用智慧园区建设、智能城市运营、5G技术应用等进行深入合作，从而真正构建起属于自己的智慧城市立体解决方案。从技术的角度出发，深化推进云计算的使用、区块链的尝试、大数据和人工智能的组合应用等新技术的探索研究与运用。通过数字物业，数字城市服务，聚焦物业服务产业、科技公司和研究机构等生态伙伴形成全产业链的互利共赢。

其实，说小物业服务真的挺小，小到我们日常生活的方方面面，说大物业服务业真的很大大到一个城市甚至一个区域的全面化服务，百亿的大生意对于雅生活来说仅仅是一个起点，雅生活正在用降维打击的方式，实现自己的快速升值，如果雅生活这样发展下去的话，双千亿的梦想还会远吗？