中海的“十四五”：未来5年实现两位数增长

一家企业的风格总是不会轻易改变，贴上稳健标签多年的中海，应该是喜欢这样的脚步，无关外界保守质疑。

3月29日，中海发展举行2020年度业绩发布会，副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，行政总裁张智超，副总裁郭光辉等管理层在深圳出席会议，财务总监吕世杰则在香港出席此次会议。

颜建国罕见地缺席本次业绩会，只是以视频形式短暂露面，仍继续强调中海的稳健表现，并称未来“继续坚守稳中求进的长期主义，致力于确定的增长”。

可预见接下来很长一段时间里，中海的规模水平、盈利表现、财务管理等多维度的数据呈现，依旧会保持一贯的风格。

先以2020年报数据一窥究竟。

2020年，中海实现收入1857.9亿元，同比上升13.53%；经营溢利为652.3亿元，同比上升4.6%；公司股东应占溢利为439.0亿元，同比上升5.5%；扣除税后投资物业公允价值变动58.7亿元后的股东应占溢利为380.3亿元，同比上升10.9%。

从盈利指标看来，这份年报其实没有给投资者带来太多惊喜成分，尽管营业收入、扣估股东应占净利润都实现了双位数增长，但增幅相较往年略显乏力。

“去年无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面，中海都如期地完成了原来设定的‘十三五’规划目标。”罗亮于业绩会上披露。

或是颜建国不在场的缘故，整场业绩会对于中海未来的发展目标未述及过多，罗亮回应关于“十四五”规划目标的问题时，也仅仅表示：“未来5年，销售规模肯定会按年实现两位数的增长，商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”

同时强调，“有坚定的信心，能够实现‘十四五’规划的目标。”

目标边界

上述提及的营收、净利增速放缓，归因于中海合约销售增速放缓。

根据颜建国在2017年定下的目标指引，中海要在2020年实现合约销售4000亿港元规模。

郭光辉介绍，十三五期间，中海合约销售增长了1.5倍，年复合增长率达到20.4%。根据数据，中海去年实现合约销售额3607.2亿元，同比增长12.5%，对应销售楼面面积1917万平方米，同比上升6.8%，超额完成年度目标。

据披露，中海在主流城市销售份额持续提升，“2020年一线城市北上广深、香港的销售额达1126亿元。”

龙头房企之中，中海的规模增长表现不算突出。根据观点指数发布的房地产全口径销售榜单，2018年、2019年中海销售排名都是第七名，2020年超越绿地成为第六名，但与第五名保利相比，中海还相差约1359亿元。

中海为人所称道的是利润调节之术，在多数公开场合，中海都强调实现规模与效益之间的平衡，核心目标并非规模做到第几位，而是利润持续稳定增长。

早前颜建国曾对外界表示，中海对利润的要求是毛利率不低于30%。

2020年，中海利润率则保持着基本水平，期内实现毛利率30.05%，恰好在目标边界，且该指标已经连续两年下降；净利润率则为23.6%，虽保持着行业内的较高水平，但同样呈下降趋势。

颜建国此前公开提及，在政府限价的条件下，中海净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降，这种情况下规模必须保持适度增长。

在会上，郭光辉亦表示，中海并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售，靠的是精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等，“这对于中海融资的增信帮助相当大。”

另一方面，中海秉持稳健的财务资金管理理念，目前未触及三条红线中的任何一条，为绿档房企。截至2020年末，中海资产负债率60.1%，净借贷比率32.6%，而且近五年来资产负债率水平基本都是60%左右。

中海具备低融资成本优势，去年还率先提出了绿色金融的框架安排。据悉，其中发行的67亿元CMBS当中，37亿元是规模最大、国内首单绿色CMBS，底层资源全部获得LEED认证。

年报数据披露，截至2020年12月31日止，中海银行及其他借贷为1368.1亿元，应付票据为761.7亿元，有息负债合共为2129.8亿元，其中一年内到期的有息负债为438.0亿元，占有息负债总额的20.6%。有息负债总额当中，港币占25.9%、美元占19.8%、人民币占53.5%、英镑占0.8%，定息债项占整体有息负债总额39.1%，其余为浮息债项。

同期，流动资产净值为3322.9亿元，流动比率为2.1倍，而利息倍数比率为7.8倍，加权平均借贷成本为3.8%。

在资金流入与支出之间，中海依旧试图保持平衡。

年内，中海境内外债务资金流入共达640.9亿元，归还到期债务373.3亿元。另外，销售回款上升13.6%至2273.8亿元。

资本支出则为1972.6亿元（其中用于支付地价为1348.2亿元，建安相关支出为624.4亿元），税务费用、分销费用、行政费用和财务费用为424.9亿元。于12月底，中海未付土地费用为281.7亿元。

通过资金轮回，中海保证了一定量的资金在手。截至2020年12月31日止，银行结余及现金为1104.7亿元，加上未动用银行授信额度633.8亿元，可动用资金达1738.5亿元。

值得一提的是，2020年中海分销及行政费用仅占收入3.3%，保持行业低位。

土储焦虑

事物都有其两面性，不可能做到面面俱到。中海的发展也是如此，即便盈利能力、费用管控、融资成本等各方面均保持一贯优势，但不足之处亦有所显现。

比如去年在土地竣工、土地投资等上面，目标完成率一般。

年内，中海系列公司（但不含中海宏洋）在中国内地28个城市及香港项目竣工的总面积达1786万平方米。结转交楼面积低于市场预期，原本中海设定了16%的增长目标，2020年要达到目标竣工面积1900万平方米。

另外，中海去年新增64幅土地，新增总楼面面积为1349万平方米，实际权益面积1328万平方米，总地价1357.9亿元，权益地价1318.4亿元，同比增长16.3%。按照权益目标地价1400亿元计算，完成进度94%。

不过按照郭光辉在会上披露，中海系列公司于2020年新增权益购地金额达1705亿元，除了权益购地金额1318亿元，还加上已支付部分金额的落地项目，包括上海建国东路项目、北京中信城项目、苏州太湖项目，新增权益购地金额共1447亿元，超额完成全年投资预算。

虽说近几年加大了土地投资力度，但随着土地逐渐转化销售，实际上土储增加幅度不明显。2017年至2019年，中海实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5317万平方米。

截至2020年12月31日止，中海系列公司（但不含中海宏洋）土地储备为6179万平方米，实际权益为5236万平方米，为近四年最低水平。

主要联营公司中海宏洋年内新增土地储备1157万平方米，截至2020年12月31日止，中海宏洋土地储备为3011万平方米（实际权益为2662万平方米）。以此计算，中海系列公司合计土地储备达9190万平方米。

可见，中海的土储焦虑一直存在，或是其目前最为头疼的问题。

自开启颜建国时代以来，中海便不断加大土地投资力度，于2019年还成立投资拓展及产业合作部，采取多种渠道进行土地获取。2019年中海拿地权益地价里，非公开市场获取部分大约仅占15%。

及至2020年，中海推进蓝海战略，在大市场找大业主、造大项目。2020年多元化渠道拿地购地金额达327亿元，占权益购地总金额的24.8%，包括大型城市更新项目、棚户区改造项目、产业资源整合项目和大型的商业综合体项目。

具体包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目，每个项目的开发建筑面积均超百万平方米，货值均达数百亿元。

2020年下半年，中海不断抢收土地，拿了不少高溢价、高总价地块，包括北京2020年内总价最高的地块，所拿地块溢价率普遍在10%-30%，个别甚至达到70%。

至于当前土地市场实施供地“两集中”政策，张智超认为对中海而言是面临着更多的机会和机遇，“对于一二线相对聚焦的企业更关键一些”。

因为中海土地投资策略为“主流城市、主流地段、主流产品”。年内，中海新增土地投资59.6%位于三大都市圈，一线城市（含香港）权益购地金额达435亿元，占比33%。

2020年虽未定下营收目标，但中海唯独透露了具体的土地投资目标：“将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。”

张智超称，将充分利用财务稳健和保障力，充分地把握住市场的机会，无论是在投资空间上，还是在收并购上面，都会积极关注市场、行业机会。

业绩会上也有意着重提及香港市场：中海于2019年及2020年先后购入香港两宗地，截止2021年3月21日港澳在手项目7个，货值达1321亿元。

“我们对香港市场还是充满信心，也会寻找合适的机会投资。”吕世杰最后称。