易方达广开产园REIT赶晚集 估值打折后上市首日表现

“起了个大早、赶了个晚集。”提起易方达广开产园REIT的筹备，广开控股集团旗下开发区投控总经理韩彩虹曾在观点新媒体专访中如此感叹。

据其透露，广开控股在项目落地前，分析了全国经开区及高新技术区的60余宗产业园，以寻求可以支持发行REITs的产业园项目。

最终于9月23日，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金，也就是易方达广开产园REIT在深圳证券交易所正式上市交易。

产业园区评论了解到，本次上市交易无限售安排份额约为1.36亿份，上市首日以2.573元为开盘参考价，并以此为基淮设置上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市收入涨跌幅限制比例为10%。截至9月23日收盘，易方达广开产园REIT报2.574元，上涨0.04%，首日成交额4894.44万元。

底层资产再探

对于广开控股而言，易方达广开产园REIT实现了其“金融-科技-园区”三大主业中，科技园区板块“十四五”战略规划的目标，通过园区资产证券化，提升了主营业务的竞争力。从市场角度来看，目前已经有博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT、华安张江产业园REIT等9宗产业园REIT产品，易方达广开产园REIT的加入，再度引起市场对于产业园REIT项目投资价值的好奇。

资料显示，易方达广开产园REIT底层基础设施包括三宗：创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，项目均位于广州科学城区域。

其中，创新基地土地使用权面积为4.06万平方米，产证面积为7.94万平方米，项目于2009年投入运营；创新大厦园区土地使用权面积为3.9万平方米，产证面积为9.51万平方米，项目于2008年投入运营；创意大厦园区土地使用权面积为4.14万平方米，产证面积为9.51万平方米，项目于2008年投入运营。三宗项目合计可租赁面积约为27.5万平方米。

截至2024年4月30日，三宗基础设施项目平均出租率为84.11%，其中创新基地出租率为92.41%，创新大厦园区出租率为79.79%，创意大厦园区出租率为82.31%。

从出租率来看，相较于2023年末，除创新大厦园区有所下降外，其余两宗基础设施项目出租率均呈现上涨趋势。

不过，产业园区评论也注意到，创新基地剩余权属时间达35年，创新大厦、创意大厦剩余权属时间仅24年。值得注意的是，该基金是基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式，存续期限为36年，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。按此计算，创新基地的剩余期限与基金存续时间基本一致，另外两宗项目的剩余期限则与基金续存实践有较大差异。

另通过项目利润数据可发现，2021-2023年度及2024年1-3月，易方达广开产园REIT三宗项目的营业利润分别为1.21亿元、5052.95万元、2.69亿元和2263.30万元；净利率分别为88.74%、57.28%、175.88%和59.44%；若剔除折旧及投资性房地产公允价值变动，营业利润分别为7987.56万元、5081.93万元、8694.36万元和2263.30万元，盈利情况仍有波动。而据易方达广开产园REIT公告中的预测，预计2024年净利润将达到1480万元，2025年则将涨至2772万元。

REIT与Pre-REITs

据广开控股透露，易方达广开产园REIT上市后，其还将联合易方达、中金资本、中联基金等私募股权投资和基础设施不动产投资管理机构；宏源汇智、广发信德、粤开资本、广交投基金等企业，进一步布局Pre-REITs私募基金领域，推进目标规模300亿元的Pre-REITs基金。

产业园区评论了解到，广开控股选择在易方达广开产园REIT上市后继续加码Pre-REITs基金业务发展，或许已完整评估了该项目的资金募集情况。

此前于8月20日，易方达广开产园REIT发布《基金份额发售公告》，据公告内容显示，项目在网下询价发售过程中，合计12家网下投资者管理的22个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为2.573元/份--2.706元/份，拟认购数量总和为1.73亿份，达到初始网下发售份额数量的1.82倍。最终确定的发行价为2.573元/份，预计募集资金总额20.584亿元。

从发行总份额来看，8亿份发售份额中，初始战略配售基金占比83%，网下发售初始基金份额则占发售份额总数的11.9%，公众投资者认购的初始基金份额占发售份额总数的比例为5.1%。

与此同时，相近时间段开启认购的博时津开科工产业园REIT，其初始战略配售基金份额数量为3.5亿份，占发售份额总数的比例为70.00%；而网下发售的初始基金份额数量为1.05亿份，占到发售份额总数比例21.00%；公众投资者发售的初始基金份额数量为4500万份，占发售份额总数的比例为9.00%；即将进行询价的中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金的初始战略配售基金份额数量则为3.65亿份，占发售份额总数比例73%；网下发售初始基金份额数量为9418.50万份，占总数比例18.8%；公众发售的初始基金份额数量为4036.50万份，占额总数比例8.2%。

对比之下，易方达广开产园REIT的网下发售初始基金份额占比与其他两宗基金项目相比略有差距。

就目前而言，广开控股更多是将易方达广开产园REIT作为其搭建设立Pre-REITs基金的第一步动作，据广开控股此前采访透露，其计划在2024年完成收购1-2个优质产业园项目，并以公募REITs标淮培育、拓展园区资产，为REITs进一步扩募储备更多资产。

另据观点指数统计，2024年第二季度内，已上架的产业园REITs收入环比转正，博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT环比改善均较为明显，在市场整体环境的正向影响下，易方达广开产园REIT或许还将迎来扩募的可能性。