安居房“天花板” 南通亚伦深圳首秀项目将入市

9月18日，号称深圳“安居房天花板”项目的瑞璟湾居取得了预售证，有消息指出该项目将于月底开始配售。

项目合计推出395套住宅房源，毛坯限价4.43万/平方米，与近期开盘的中铁阅臻府相距不过400米，而后者价格正好是前者的2倍，为8.86万/平方米。

据悉，瑞璟湾居项目开发商为深圳市瑞伦房地产开发有限公司，企查查显示，该公司成立于2022年12月15日，由南通亚伦房地产开发有限公司100%持股，为一家总部位于江苏南通的房企。

资料显示，2022年11月25日，深圳第四轮集中供地正式开拍，就在华侨城、华润置地、中海、人才安居等房企大展身手之际，南通亚伦也成功摇中了宝安新安街道A002-0091号保障性住房用地。

该宗地当时有多达28家房企竞争，但最终被南通亚伦收入囊中，地块成交价6亿元，综合楼面单价18439.98元/平方米。

何为“天花板”？

根据资料显示，南通亚伦隶属于江苏亚伦集团股份有限公司，集团总部位于江苏南通，成立于1989年，是一家以从事纺织业为主的企业。南通亚伦作为该集团旗下房地产开发平台，成立于1999年，布局的城市包括上海、昆山、南通等。

通过此次拿地，南通亚伦首次进入了深圳市场，也是其在珠三角大湾区的首秀，因此该项目对南通亚伦而言具有重要意义。

经过近两年时间，南通亚伦在该地块上打造出被称为深圳“安居房天花板”瑞璟湾居，已经于9月18日取得预售证，本次合计推出395套住宅房源，批准面积为29067.02平方米。

之所以被称为安居房天花板，主要是因为瑞璟湾居高达4.43万每平方米的价格，远远超出深圳其他安居房项目。

比如，位于光明区的深房光明里配售均价为2.32万每平方米；位于龙华区的缙熙园配售均价为2.82万元每平方米；坪山区安居梓和苑只有1.65万元每平方米，不及瑞璟湾居的一半。

尽管瑞璟湾居作为安居房的价格远超其他同类型项目，但还是吸引到了很多人的目光，因为4.43万每平方米上车门槛在宝中区域来说的确不算高。

据悉，瑞璟湾居项目位于海秀路与金科路交汇处，金科路西侧，属于前海宝安中心区域，距离11号线宝安站、宝华站直线距离都在800米左右。可以说，在深圳目前所有安居房中，瑞璟湾居所处位置是最好的，正是“安居房史上最佳地段”才成就了其天花板的称号。

本批次取证的395套房源，仅一栋楼包含283套两房和112套三房，最便宜两房价格约300万左右，最便宜三房总价约为388万，上车门槛与同地区新房相比要低。

周边配套资源也是瑞璟湾居被称为天花板的重要因素：学校配套方面有海湾中学、宝安第一外国语学校初中部、海韵学校、新安中学等中小学校；商业方面则包含壹方城、前海HOP、前海山姆等大型商圈；医疗配套有医疗宝安妇幼、南方医科大深圳医院等；产业方面，项目周边有企鹅岛、vivo总部、前海人寿等企业。

综合来看，瑞璟湾居会被称为安居房天花板并不奇怪。

保障房“失宠”？

只是，天花板也并不一定会受到大家的追捧。一方面，因为大环境的改变，安居房、人才房等保障房的光环逐渐消失，不再是市场“抢手货”。

以前海山樾湾项目为例，该项目于今年3月首次开盘，共推出2310套房源，最终去化798套，去化率仅34.5%。后来该项目分别于5月、6月、8月推售二批、三批、四批房源，每批次的去化率逐渐走低，最终项目整体去化率降至不足25%。

除了山樾湾花园，龙华缙熙园项目、光明伟城贤德瑞府项目等去化亦不高，前者496套房源只去化119套，去化率约24%；后者514套房源去化46套，去化率不到10%。

另一方面，在保障房失去了过往市场宠儿地位的情况下，瑞璟湾居天花板的价格也会成为劝退资本下场的因素。

瑞璟湾居所处位置只能算是宝中边缘地带，但却需要接受天花板的价格，性价比如何，完全取决于个人的需求。

只是价格往往是市场最敏感的因素，在新房市场去库存压力仍在的当下，不少新盘都会采取打折促销，还有部分楼盘会采取先下调备案价再打折等去化方式。在各种降价促销中，保障房的价格优势逐渐丧失，这也是“失宠”的原因。

而且即便仍然存在价格优势，保障房也不一定能够实现高去化率。

比如上述提到的山樾湾，项目周边二手房挂盘均价在10.5万元/平方米左右，成交均价则在8.6万元/平方米左右，而山樾湾作为南山区目前唯一的安居房项目，配售均价为4.26万元/平方米，彼时很多人都将该项目看做是南山“敲门砖”，但选择捡起这块砖的人却并不多。

与瑞璟湾居一街之隔的中铁阅臻府，在一定程度上能反应该区域市场冷暖。

今年7月，中铁阅臻府项目首开推出314套房源，根据官方口径项目当天揽金超20.6亿元，预计去化7成。

深圳住建局平台显示，阅臻府一二单元加起来仍有148套“期房待售”房源，开盘一个半月，“已备案”、“已签认购书”的比例不到53%。

于阅臻府相比，价格低一半的安居房项目瑞璟湾居能否取得更好的成绩，仍在两说之中。