香河楼市真相比“暴跌”更残酷

一则项目楼盘价格从25000元/平跌到8000元/平的消息，令久为沉寂的环京区域之香河楼市火速成为焦点。

日前，《每日经济新闻》记者在香河实际探访发现，前些日子在网上广为传播的“房价遭膝斩”的香河某新城现场，出现了人山人海的抢购场景，但香河楼市的真相其实更为残酷。

“就是一句话，便宜！”销售人员这样说。

交全款，7300元/平！

该新城项目位于香河县北部，是华南某品牌开发商在香河打造的大型社区，由香山郡、香溪郡等项目共同构成，此次打折出售的是其中的H13项目。

4月6日，《每日经济新闻》记者以购房人身份来到了传说中“房价遭膝斩”的项目售楼处，这里比想象中的更为火爆。

工作日的售楼处也人满为患 每经记者 王佳飞 摄

“我们的销售这会儿都在接待客户，稍等为您安排。”

项目的沙盘、讲解等位置被安排在售楼处二层，记者到访时已经人满为患，看房的是一队，坐在旁边沟通价格的是一队，甚至付款也在排队，现场工作人员有些疲于应付。售楼处是一座穹顶式建筑，特殊的结构又放大了这里的嘈杂效果，身处其中，就像来到了菜市场。

“我们这里之前还卖单价1万元/平方米左右，清明节期间搞促销，直接降到8500元/平方米，还是现房，买了就能住，所以都是来买的客户。”

“如果您想买的话最好快点决定，交8万元就能定房了，这里的情况您也看到了，我们目前已经销售了300多套房源，保不准您明天来就没有了。”

“我们还会送一个车位，不过不是产权车位，这要和您提前说清楚。”

销售人员似乎已经不太愿意在单一客户身上花太多功夫了，说话的同时，售楼处还在一拨一拨往里进人。

来源：安居客

随后记者来到了这次降价销售的项目H13区，虽然远远望去项目已经建好完工，但走近时才发现，一条被铁皮隔板夹出的小道，已经将道路和周围的荒地分隔开来。

H13区目前已经建成，小区中还能传出装修施工的声音。由于很多业主尚未入住，小区中出现的很多人都是这次降价购房的业主。一位开着京牌车的中午男子表示：“我刚买了一套80多平方米的小户型，价钱也不高，瞎买呗。”

小区中，一名装修人员在到处招徕生意。他告诉记者：“前段时间我都是在香河其他小区干活，因为这里价格要比其他项目高一些。这两天开发商降价，明显感觉人都到这边来了。”

不过记者也发现，H13区附近的配套设施尚未发展完善，虽说很多底商已在营业，但道路两边还是充满了类似集市的业态。当地一位居民也告诉记者，这些“小摊”令自己的日常生活便利了许多。

《每日经济新闻》记者调查发现，降价促销的并非该新城项目一家。

不过在该项目北部的大运河孔雀城，售楼处的情形有着天壤之别，现场等待的工作人员比看房的人还多。

据销售人员介绍，该项目目前在售的房源是2022年底交房的期房，价格是10200元/平方米。

随后工作人员告诉记者，“不过如果您能一次交全款，我们还有7500元/平方米的特价房源。”

“其实一次交全款对您是最有利的，我们算过一套100平方米的房源，您如果交全款，我们再给您打个折，差不多均价能降到7300元/平方米，和按揭还贷款相比差不多少了一半多。”

开发商抱团取暖：便宜卖，迅速回款！

如今香河的开发商，已经自发地学会了抱团取暖。

记者要离开时，孔雀城的销售人员主动询问：“还要看看别处吗？我可以带你去。”

记者询问对方是否为渠道人员时，其表示：“不是，我们是孔雀城员工，劳动合同也是同孔雀城签署的。”

记者疑惑为何孔雀城的员工要为其他开发商推荐客源，该销售人员解释道：“因为买房的人确实太少了，就这两天还稍微多了些，2020年过年前后几乎就没什么人，所以我们香河的几个开发商就联合起来，你的客源推给我，我的也推给你，尽量将客源留在香河，一旦客户成交，那么我们都是可以提成的。”

“那提成的比例呢？”

“提成的比例是公司之间定的，这些提成也是走公司之间的账，并不是我们个人的行为，这也算是我们香河的独特现象吧。”

“总之开发商现在是想尽一切办法促销，对我们销售来说，除了和中介渠道合作是一条红线不能触碰之外，其他的新房房源都能卖。”

这和早先的风光比简直恍如隔世。作为北三县之一，香河曾经和燕郊、大厂一样是环京楼市的热门地带，尤其是香河县北部新城区域，更是成为了各大房企的布局重地，万科、五矿、华夏幸福、荣盛等纷纷在此拿地入局。

2011年3月，根据香河县政府官网消息，时任县领导还特意召开了前述项目的对接会，表示“县委、县政府将一如既往地支持新城建设，积极主动地协调和解决项目建设中存在的困难和问题，全力为项目建设排忧解难。”

2012年间是房企们在香河大干快上的时间，5月9日万通以2045万元拿下安泰北路西侧、安定街南侧2宗2公顷的住宅用地；5月11日，五矿与万科联手以约1.56亿元人民币拿下3宗住宅建设用地。

5月17至18日间，上述项目开发商以底价1.7635亿元拿下香河县3宗住宅用地，总面积为15.6756公顷。

该开发商在香河的计划远不止这些，记者了解到，当时其计划“首期规划用地3700亩”。

香河某新城项目航拍 每经记者 王佳飞 摄

房企们布局香河，看中的是这里的地理位置，当时该开发商管理层就表示：“地理位置上，作为与北京一衣带水的香河，不仅是北京东南的大门，同时也是连接京津的纽带，也是环渤海经济圈的核心区位。”

在2017年之前，香河房价几乎是直线上升的。根据安居客的房价统计图，2013年香河房价从年初的5500元/平方米一路微涨到年底的6000元/平方米。

开发商们也趁着市场热度不断拿地加码。根据年报，2012年，开发商在香河的项目占地面积为629214平方米，约合943亩；2013年增加至879551平方米，2014年维持在879551平方米。

香河楼市最夸张的年份是2016年，当年1月房价在7023元/平方米，随后一路飙升，12月份便上涨至16680/平方米，是年初的两倍还多。该开发商也在2015年将自己的项目占地面积扩展到了932994平方米。

2017年，香河楼市迎来了最后的疯狂和幻灭。当年传出了建设北京城市副中心的消息，根据统计，香河房价在2017年4月达到了最高点19385元/平方米。

不过所有的疯狂都在2017年6月2日戛然而止。当日，廊坊传言已久的限购政策尘埃落定。《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》指出，非本地户籍购房者有当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房；本地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。

此政策一出，香河房价开始应声下跌，目前几乎维持在单价1万元左右的水平。

值得注意的是，该开发商在2015年后便未在香河继续拿地，这几年来项目面积始终维持在932994平方米，约为1399.491亩，和当初的规划3700亩相去甚远。

同时2020年年报显示，去年该公司在河北的签约销售面积较2019年下降了5%。

上述新城项目的销售人员也表示：

“我们这么便宜卖现房，主要也是为了迅速回款。”

破限购：“一个不能网签的都没有”

香河的业主们对此次出现降价似乎已经司空见惯，并没有太多过激的反应。

在香河某新城周围经营餐厅的权老板在闲聊中告诉记者：“我是2019年单价1万多元的时候买了一套房子，当时感觉已经跌到底了，这两天听说又降了，降就降吧，那能怎么办呢。”

在项目底商中，除了必须的生活配套，最多门店的便数房屋中介了。一名经纪人告诉记者：“香河北部新城的二手房目前价格差不多就是1万出头，这个价格已经好长时间了。现在上述开发商那边降价了，二手房会不会再降也不好讲，房价嘛就是涨涨跌跌，不过现在都每平方米都卖到8000多了，不大可能再跌了。”

香河的炒房客面对降价，内心是有笔账的。

“我陆陆续续在香河买了5套房子，2014年那会买了3套，后来2016年的时候全都卖掉了，后来房价低到1万多的时候又买了两套，虽然现在我们这里又降价了，但我总体上还是赚的，也不着急卖，再看看。”一名销售人员这样描述自己的买房史。

也有人是在香河房价的一步步下跌中释然了。记者了解到，一名香河业主在2015年的时候以6800元/平方米买了两套房子，一套83平方米，另一套78平方米。2019年的时候业主相继把这两套房子卖掉了，其中83平方米的卖了76万元，不过算上房贷利息、契税、公共维修基金、物业费等，业主认为是亏了。

不过，当这名业主看到房价打折的新闻后：“忽然，也不心疼了。78平米的房子，卖了76万元，等于就是9700元/平方米卖的。和这段时间香河8000元/平方米还送车位相比，情况好多了。”

“买房卖房，一切都还得随缘，也得看自己的运气啊！”

记者在调查中发现，实际上香河目前私下里已经突破了限购，现场销售告诉记者：

“您可以走人才引进的方式来香河买房，只要有北京社保就可以，我经手了这么多买房人，说实话一个不能网签的都没有。”

香河楼市为何还是跌跌不休，一则领导留言板上的留言或许能够说明：

“北部新城已开发10年之久，现建成小区接近百个，居住人口数十万人，90%业主在北京工作，公共交通发展严重滞后，目前仅有810快公交车往返北京，每天早晚仅有3班，3班公交载客人数仅有200人左右，完全不能满足北部新城业主出行，2015年以来多次向有关部门反映，至今未取得有效解决。”

香河某楼盘 每经记者 王佳飞 摄