年报盘点丨上市物企2020年业绩大盘点，谁是资本市场的“香饽饽”？

引言

 

2020年，疫情黑天鹅使得多个行业遭受大面积停滞，物业管理行业反而逆势而上，在疫情中扛起社区治理和防疫大任，获得业主肯定，由此备受关注。2020年资本市场对物业也青睐有加，迎来“高光时刻”。截至2020年年末，共有18家物业服务企业成功上市。在资本助力下，截至目前，A股和港股上市的物业服务企业共有45家。

 

截至4月2日，共有42家上市物企披露2020年业绩报告，通过研读，可以看到上市物企在资本市场、管理规模、经营规模、盈利能力、成长能力等多个维度均表现亮眼，各项业绩指标取得显著突破，企业纷纷交出优异的成绩单。
 

一

资本市场表现

 

碧桂园服务市值超两千亿，稳居首位

 

华润万象生活市盈率（TTM）最高：106.3

 

蓝光嘉宝服务每股收益最高：2.99元

 

注：市值、市盈率、基本每股收益均为截至2021年4月2日收盘数据；1人民币≈ 1.1845港元。

 

总市值：

 

截至4月2日，碧桂园服务市值稳居上市物企首位，达2314.2亿港元，是唯一一家市值超过两千亿的物业服务企业，遥遥领先于其他物企。45家上市物企市值总额达10293.4亿港元，均值为228.7亿港元，其中有3家企业市值超过千亿，恒大物业、华润万象生活上市仅4月市值均破千亿，分别为1705.9亿港元、1032.8亿港元。

 

此外，从市值表现来看，物业板块的两极分化明显，超过平均值的物企仅有12家，占上市物企总数的26.7%，独占鳌头的碧桂园服务就占总市值的22.8%。

 

市盈率：

 

从估值水平来看，华润万象生活市盈率最高，达106.3倍；融创服务紧跟其后，99.8倍；碧桂园服务为73倍。45家上市物企平均市盈率为32.5倍，有10家上市物企市盈率高于50倍。

 

每股收益：

 

蓝光嘉宝服务每股收益最高，达2.99元，远高于第二名的佳兆业美好（1.44元）。45家上市物企每股收益均值为0.5元， 12家企业每股收益位于均值之上。

 

二

管理规模

 

现阶段，管理规模的扩张依旧是物业服务企业的主基调。上市物企借助资本力量和品牌影响力，依托关联地产公司稳健扩张带来的项目资源优势，以及收并购、市场化运作等多种方式承接大量优质项目，管理规模不断扩张。2020年，上市物企管理规模保持稳步增长，并不断增加储备面积，为企业未来的发展打下了坚实基础。

 

保利物业在管面积居首位：3.8亿m²

 

奥园健康在管面积增速最快：174.5%

 

在管面积：

 

多家大规模物企的上市带动行业整体管理规模快速增长。2020年上市物企在管面积总量达41.10亿平方米，平均在管面积达1.05亿平方米，同比上升约36.7%。其中，保利物业在管面积越居第一，达3.8亿平方米，紧随其后的是碧桂园服务、雅生活服务和彩生活,在管面积均超过3.5亿平方米。

 

2020年5家上市物企在管规模实现翻倍增长。其中，奥园健康在管面积增速最快，高达174.5%，增幅接近去年的4倍，规模的高速增长得益于其年内两大收并购案。融创服务在管增速达155.1%，位居第二；和泓服务在管规模增速达到116.5%，位居第三，年内共收并7家企业，在同梯队物企中表现亮眼。世茂服务、雅生活服务增速分别为114.2%、112.3%。

 

碧桂园服务合约面积最大：8.2亿m²

 

世茂服务合约面积增长最快：99.2%

注：以上数据不包含未披露在管、合约面积的企业

 

合约面积：

 

2020年上市物企总合约面积达61.41亿平方米，平均值为1.66亿平方米。其中，碧桂园服务合约面积最大，达8.2亿平方米，远超第二名的保利物业（5.7亿平方米），合约规模超5亿的还有恒大物业、彩生活、绿城服务及雅生活服务。

 

世茂服务合约面积增长最快，达99.2%，时代邻里紧跟其后，增速为92.4%，蓝光嘉宝服务增速位居第三，达82.8%。

 

另外，合约在管比已成为衡量企业未来发展规模的重要指标。从合约在管比可以预测企业未来规模的增长情况。2020年，碧桂园服务的合约在管比居上市物企之首，为2.17；绿城服务近年来一直凭借品质服务赢得市场，合约在管比达2.13，位列第二；正荣服务紧跟其后，为2.12。2020年上市物企扩规模的同时也加大储备力度，储备面积在一定时间内会转化为产生收益的在管面积，因此储备面积的增加，为未来稳定、持续的在管面积的供应增加了确定性。

 

2020年上市物企合约在管比

 

三

经营规模

 

碧桂园服务营业收入高达156亿元

 

注：中海物业、华发物业服务营收数据按1港币=0.8442元人民币换算

 

世茂服务营收增速最快：101.9%

 

四家上市物企营收过百亿：2020年，上市物企经营业绩亮眼，总营收达1319.9亿元，平均营收为31.4亿元，平均营收增速达36.5%。首次出现4家上市物企营收过百亿，其中，碧桂园服务营收稳居行业首位，高达156亿元，远超位居第二的恒大物业（105.1亿元），其次是绿城服务（101.1亿元）、雅生活（100.3亿元）。前8家头部物企的总营收占上市物企总营收的比超5成，达52.8%，上市物企营收离散度仍较高。未来，随着物业资本化程度的加深，将会有更多的企业向百亿阵营迈进。

 

整体来看，2020年上市物企营收仍保持着高速增长，仅2家企业营收呈现负增长。世茂服务营收同比增速翻倍，位居行业第一位，达101.9%；雅生活服务排名第二，营收增速95.5%；增速排第三的是和泓服务。共12家成企业营收增速超50%。

 

四

盈利能力

 

碧桂园服务净利润最高：27.82亿元

 

和泓服务净利润增速最快：334.8%

 

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