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2021
2021-04-29
5月8日，北京将集中出让29宗宅地，分布于12个区，起拍价就高达1035.81亿，其中不乏海淀树村、朝阳王四营等几大热门。
而此次不管土地收入还是话题度，顺义的贡献值都是，零。
其实过去几年，顺义存在感都不强，给购房者普遍的印象是，有网红户型，没有成交热盘。
但感觉是会骗人的，顺义楼市到底怎么样，还是要看真金白银的销量。
01
顺义：有过高光，也掉过队
确切的说，在限竞房时代，顺义曾经掉过队。
早年间以中央别墅区而闻名的顺义楼市，区域标签是高端、大户型、别墅。转换到限竞房赛道，顺义受聚焦程度，对比近两年的丰台、大兴等区域相当“不惹眼”。
具体表现有：
①限竞房整体去化率仅39%，14个区域里顺义为倒数第四名（东西城没有限竞房成交）；
②限竞房成交均价逐年下跌，一次降不到位，那就再降一次。
上一次顺义吸引全城目光，还是金茂北京国际社区。但150万起住北京，低总价低门槛才是其主要竞争力，区域属性并不强。
另一方面，买房不积极，买地也不积极。
2020全年北京平均土地溢价率是18.8%，但顺义只有5%。像8月成交的顺义仁和三宗地，打了67折重新上架之后，才卖出去。
不仅楼市，顺义在全北京16区中，存在感也不强。
偌大一个顺义，至今只有1条地铁15号线，直接导致11个限竞房，就没有一个正经临铁房。刚需购房者普遍存在的交通顾虑，一直没得到解决。
房山线都先有燕房线，后有北延线了。密度虽也没变，至少线路更长，可达性就更高。
02
截流，朝阳先请
重新聚焦在楼市，顺义为什么在限竞房市场掉队？底层逻辑，还是在于供应。
同样的价格段，朝阳没卖完，顺义别开张。
顺义除了本地购房人群，主要依靠朝阳外溢。限竞房时代，朝阳有房，顺义自然难卖。同样首付200万，买房人普遍首选朝阳。
这种截流作用，正如石景山之于门头沟，丰台之于房山。对买房人来讲，可以城六区，又何必郊区县。
共有产权房的大量供应，还拉了一把顺义的后腿，分流了部分刚需购房者。
光博裕雅苑、蓝境佳园、金港嘉园、雅筑佳苑、水映兰庭5个共有产权房，就提供了7000多套房源，相当于顺义2020年新房网签总量（3996套）的1.75倍。
好在朝阳区域截流效应正在弱化。不仅限竞房房源所剩不多，购房门槛也上升了不少。
目前仅有华樾国际在售，也只剩30余套房源，总价920万/套起，产品为126㎡楼王产品，以及少量89㎡及上下跃层。
被戏称为“华樾国际二期”的东坝地块，是目前朝阳最后一个尚未入市限竞房。不仅限均价比华樾国际每平贵了1578元，套内7090的设定，让产品面积也上了一个台阶。两相作用下，总价直线上升。
再看未来供应，朝阳新房销售指导价也是6.5万/平起步。
此时再回头看，顺义去年整体43574元/平的成交均价，是不是开始觉得有点儿香了？
03
起风了吗？
所以是顺义楼市的机会来了吗？
三年前，限竞房时代，关键词是五环-六环，均价5万，首付200万，顺义多数限竞房也是如此。
同样的价格段内，购房者先买走的是，要么环线更好，比如国风长安，橡树澜湾；要么临铁优势，比如江山风华，招商雍合府；要么政策加持，比如亦庄和未来科学城。
顺义本身地段受限，限竞房项目楼面价偏高，售价上也没法像房山一样打骨折，走价格战路线。
三年后的今天，商品房全面回归，六环房价变6万，我们说，北京，没有500万的新房。
顺义的优势，有了。
从价格看，顺义去年成交均价4万+，新入市项目价格甚至更友好，这在整个北京都少见。除顺义外，北京4万档新房基本都在六环外的大兴、房山、怀密延平。
跟这些片区比，顺义有望京辐射、地铁15号线、空港产业、国际教育资源加持，楼市基本面并不差。
关键，顺义，有房，还有的是房。
11个限竞房，库存量还有约7000套。
光2020-2021年一季度，顺义就拍出8宗住宅用地，都是不限价商品房地块。截至目前，已入市房源近6000套，主要分布在马坡、仁和板块。
风，已经吹起来了。
04
今年，顺义会火吗？
火不火，成交数据最直观。
2020顺义新房成交3996套，同比上涨136%，涨幅领先全北京；截至4月25日，2021新房网签已达1241套，明显在升温。
其次，操盘手们对市场最敏感。各路房企进驻顺义，本身就是对区域的认可。
但在距离约10公里的范围内，7个纯新盘先后入市。谁能借着“风口”，先飞起来，就是对操盘手的考验了。
价格下探。价格低，才能跑得快。
以仁和镇片区为例，4万/平的区域售价，龙湖·云河砚在首次开盘推广中打出3.58万起的优惠价格。
产品上探。同样为容积率1.6的低密社区，路劲御和府、龙湖·云河砚与公园都会三个项目，户型各有亮点。
超万套房源集中供应，对于购房者来说，有更多选择空间。另一方面，小片区的集中供应，还推动了区域城市界面的完善。
比如，买房人最关心的商业、教育资源。仁和板块公园都会就配建有公园，商业，包含幼儿园、小学、初中的12年一站式教育资源等等一系列配套。
我们一直说，买房就是买预期。换句话来说，这房子买的值不值，要拉长时间线来看，才能算好经济账。
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