物业企业配股“输血” 借助资本加速收并购

5月下旬，碧桂园服务、雅生活相继宣布大额配股，合计融资超130亿港元。其中，碧桂园服务配售所得款项超百亿港元，突破物业行业单笔融资额的纪录。

值得关注的是，目前，在物业企业扎堆上市的同时，已上市的物业企业则借助资本力量，提升行业地位，表现在并购扩张节奏正在加速。物业企业不仅出现“大鱼吃小鱼”，甚至还出现“大鱼吃大鱼”，上市物业公司间的并购案例也已经出现。

对此，业内人士认为，头部大型物业企业在大规模收并购，存在一定的资金缺口，预计配股融资的趋势会出现，但是短期内不会大规模爆发。

碧桂园、雅生活大额配股，合计融资超130亿港元

5月25日，碧桂园服务宣布，拟以75.25港元的价格配售1.39亿股股份，所得款项总额为104.88亿港元。碧桂园服务配股超过百亿港元，这也是物业行业首次突破百亿港元的融资大单。

据悉，碧桂园服务首次配股融资是在2019年1月，配售1.69亿股股份，以每股11.61港元筹资19.39亿港元。2020年12月，碧桂园服务又以每股45港元的价格配股融资，筹集约77.5亿港元。

无独有偶，5月28日，雅生活宣布配售8666.7万股新H股，占已发行股本约6.5%，配售所得款项净额预期为约32.42亿港元。

随后，6月2日，市场传出恒大物业拟配股融资的传闻。

而在今年3月16日，新城悦服务发布公告称，该公司以每股20.80港元的价格配售最多5000万股配售股份，预期配售所得款项净额约为10.32亿港元。

早在去年6月-7月，也曾出现过一波物业企业的配股融资潮。去年6-7月，有7家物业公司进行了配股，包括绿城服务、永升生活服务、中奥到家、时代邻里、佳兆业美好等。不过，从目前来看，今年物业企业配股融资额度更大。

对于当前物业企业的股配融资，彩生活管理层近日在股东会上表示，就碧桂园服务等前期扩张型物业企业来讲，配股融资更多用于收并购，而彩生活由于上市较早，已经完成覆盖多个城市的收并购阶段，目前已进入内生式增长的后期阶段。

事实上，配股融资是企业一种常见的融资手段，相比借贷融资，不会引起负债数据攀升。在中指物业事业部副总经理牛晓娟看来，配股给股东提供了一种增加投资的机会，从资金需求看，头部大型物业公司还在大规模收并购，存在一定的资金缺口，而且多数上市物业公司2020年业绩也都比较亮眼，投资者仍然看好这些企业，所以预计配股融资的趋势会出现。但是资本市场已经开始逐步回归理性，所以配股融资预计短期内不会大规模爆发，而是随着企业的扩张步伐和资金需求稳步发展。

物业企业融资目的多指向收并购

配股虽然是非常快速的融资手段，但是这一向资本市场“抽水”的行为，往往引起股价的波动。与此同时，有业内人士认为，物业企业大笔融资可能会引发物业行业“军备竞赛”，加剧收并购。

事实上，对于配股融资，碧桂园服务的目标很明确。碧桂园服务在公告中称，募资所得款项净额拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，商业管理服务、资产管理服务、生活服务类等新业务的拓展，以及公司营运资金与企业一般用途。

今年3月，碧桂园服务总裁李长江曾对媒体表示，碧桂园服务不会停下市场扩张脚步。在其看来，如今物业行业中前100名的规模占比在30%左右，前10名的规模占比在15%左右，集中度还处于较低的水平。

要快速提高市场占比，收并购无疑是必要手段。今年以来，碧桂园服务的收购计划不断。2月，碧桂园服务宣布拟以每股42.11元的代价收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份，成为上市物业公司之间收并购的首例。6月7日，碧桂园服务增持旗下凤凰到家职业培训股份至75%，以此拓展多元化增值服务。

对于配售所得款项，新城悦服务方面也提出，拟在出现机会时用于业务发展或投资，以及作为运营资金用于集团一般用途。

相比之下，雅生活服务表示，拟将配售所得款项净额用于补充公司营运资金等一般公司用途。与此同时，雅生活服务也指出，在配售完成后，集团将抓住行业整合的重要机会，进一步扩大管理规模、巩固行业领先地位。

另据大和研究报告透露，雅生活管理层在近期举办的投资者会议上指出，配售所得款项40%-50%将用于收购或投资目前未涉猎的城市或地区的物业管理公司。

事实上，雅生活的并购一直持续。比如，今年雅生活相继收购北京慧丰51%股权、陕西明堂60%股权、大连明日环卫业务51%股权、安徽宇润51%股权及中航环卫30%股权。

并购加速下，市场集中度有待提升

在业内人士来看，目前收并购仍是助推物业企业规模增长的主要途径，在物业行业并购扩张节奏加速的同时，物业行业市场集中度也将加速提升。

今年以来，除碧桂园服务以48.46亿元收购蓝光嘉宝服务外，典型的收购案例还包括恒大物业拿下亚太酒店物业、合景悠活吞并雪松智联、龙湖智慧服务收购亿达服务等。

收并购规模增长正在持续加速。根据中物研协的数据显示，截至2021年3月31日，今年上市物业企业典型并购事项共有13项，对价高达95.8亿元，已超过2020年全年94.3亿元对价金额。

值得关注的是，物业企业的收并购由住宅物业向非住宅物业倾斜。亿翰智库统计数据显示，2021年1-4月，上市物业企业已发生23起收并购事件，其中涉及非住宅领域的高达13起，占比为56.5%，非住宅业态占比大幅提升。

在上市物业企业加速收并购的同时，物业上市热潮仍在持续。据牛晓娟介绍，目前已有41家物业服务企业登陆香港资本市场。港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元增加至2021年6月8日的8226亿元。而截至2021年6月8日收盘，港股物业板块平均市盈率达到33.3倍，远高于港股主板的市盈率（12倍），可见，资本市场对物业服务企业的高度认可。除此之外，还有19家企业已交表，等待上市。

据悉，仅4月以来，海悦生活、中梁物业、新希望物业、京城物业、越秀服务、德商物业、祥生活服务先后递表、通过聆讯或敲钟上市。其中，5月25日，新希望服务正式于香港联交所主板挂牌上市；5月24日，越秀服务已通过上市聆讯；5月28日，祥生活递交招股书。

对于小型物业企业来说，不是在上市的路上，就是在被并购的路上。近期有一家上市未果的物业，传出被龙头物业企业收购的消息。

牛晓娟认为，预计未来一段时间，物业企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。而已上市的物业企业将利用资本优势，不断提升行业地位。