频调地价难抵房企拿地热情 武汉首批集中供地揽金788亿收官

6月29日，“千呼万唤始出来”的武汉首批集中土拍在经过3天的激烈角逐后落下帷幕，至此，22城历时2个多月的首批土地集中供应正式收官。

作为接棒上海、压轴出场的城市，本次武汉供地活动市场整体表现平稳、理性且活跃，共成交房地产用地54宗，土地面积376.52万平方米，规划建筑面积1000.87万平方米，在22个试点城市中，武汉首批集中出让项目土地面积排名第3位，累计成交金额788亿元，总体溢价率17.01%。

武汉市自然资源和规划局在总结中称，本次出让活动呈现两个特点：一是区域间分化明显，企业竞买日趋理性，成交的54宗土地中，20宗产生竞价，34宗以起始价成交；另外，位于蔡甸区的P（2021）070号教育科研用地流拍，区域间市场表现不一、分化明显，二是总体溢价水平适中，市场表现符合预期。

未雨绸缪 仍难改写高溢价结局

除了作为收官之战，武汉此次土拍备受瞩目之外，正式开拍前，多次调整土地挂牌价也率先为武汉赚足了眼球。

6月11日，武汉市土地市场网发布补充公告，其中对6宗地块做了调整，包括调高了3宗地起始价格；6月18日，武汉再度发布公告调高东湖高新(600133,股吧)区2宗土地起始价并做了延期挂牌出让决定。

对比调整前后价格发现，调整后的5宗地块较原价格均上涨至少20%，其中东西湖地块P（2021）044号涨幅达31.8%。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，之所以调高地价是为了降低土地拍卖环节中溢价率，如果把起始价定的较低，到时就可能出现较高溢价率。

“今年22个重点城市实施“集中供地”以来，多个城市第一轮土地出让都有最高溢价率限制，比如广州溢价率上限是45%，上海控制在10%。“如果武汉土地初始价格定太低，对溢价率控制不是一个好信号。”李宇嘉表示。

尽管武汉“未雨绸缪”，但从成交结果来看，受益于此次集中供地优质地块频出，相比2020年，溢价率与楼面价显著提高。根据贝壳研究院的数据，武汉首批集中供地合计成交49宗住宅用地，共344公顷住宅用地，占武汉市2021年度住宅用地供应计划的40.2%。

49宗住宅用地累计成交金额762亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的51.6%，成交溢价率为17.7%，整体溢价率较2020年全年成交溢价率上涨10.42个百分点左右。溢价率的提高同时也显著推升楼面价，本次集中供地成交楼面价为8255元/平方米，较2020年全年成交楼面价上涨40.7%。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，造成本次溢价率提升的主要原因在于房企对于优质地块的激烈角逐。例如，光谷板块一宗地块超过170轮的竞逐，最终由香港置地竞得，溢价率为84.36％。又如左岭新城板块一宗地块经过134轮报价PK，历时一小时多的竞争，最终由武汉葛化成功夺魁，该地块溢价率达109.74%，也是此次集中供地溢价率最高地块。

不过，潘浩认为，预计第二、三批集中供地的核心区土地供应比例将下降，楼面价会有所回落。

不过，从最终成交结果来看，底价成交占据绝大多数，达30宗，占成交宗数的73.2％，其中多数地块具有相对严格的出让条件，“说明武汉延续勾地传统，希望通过土地出让绑定商业或产业的方式来带动城市的发展。”潘浩表示。

悄然蓄势 深圳南山成最大黑马

一直以来，武汉都是房企战略布局上的关键一环，因此，本次集中出让吸引了大批房企的垂涎。

最终，按权益金额统计来看，武汉城建联合与独自取地3宗，成交金额97.8亿元，拿地溢价率为0.05％；深圳南山独自取地3宗，成交金额84.9亿元，拿地溢价率为90.3％；华融独自取地1宗，成交金额57.7亿元，底价成交；万科联合与独自取地4宗，成交金额44.7亿元，拿地溢价率为9.4％。

中建与鄂旅投联合取得的1宗地成交楼面价达24162元/平方米，为取地平均单价成本最高房企，原因在于其宗地区位良好，位于硚口区，商业、交通等配套设施完善，且近年该板块土地挂牌出让少，最近一次出让追溯至2018年1月。

武汉此次集中供地中，深圳南山成为当之无愧的最大黑马，合计落子3宗地，其中两宗光谷板块的宗地更是分别以103％和100％的高溢价率击败对手竞地成功，同时此次22城集中供地中，值得注意的是，此前，深圳南山并未在其他城市出手获地，这也表明其对武汉看好之程度。另外，香港置地也是在22城中唯一对武汉出手拍地，击败中海、大华以及深圳南山等房企，以高达84.3%溢价率获得一宗光谷地块。

总体来看，从房企规模看，保利、万科、招商、远洋、金地、新城、富力等一线品牌房企在武汉市场上拿地金额合计为156.2亿元，占总成交金额20.5%，远低于22城中规模房企拿地金额占比均值，“这表明中小规模房企、本土房企对武汉房地产市场有较高预期，呈现多元竞争局面。”潘浩称。

抢手的光谷 烫手的山芋？

从成交结构来看，49宗住宅用地中，蔡甸区、东湖新技术开发区和东西湖区等近郊城区是土地成交大户，这些区域也在武汉未来发展规划上，其中东湖新技术开发区和东西湖区的土地溢价率与去年相比呈现明显上涨，显示各家企业对此两区的看好程度。

贝壳研究院的数据显示，东西湖区此次集中供地平均成交楼面价已达11314元/平米，突破东西湖区成交楼面价纪录，比2020年成交楼面价6518元/平米上涨达74%，溢价率也从去年15.40%上升至31.40%。

东湖新技术开发区是另外一个热点板块，11宗成交用地其平均楼面价达11314元/平米，溢价率达70.01%，其中又以光谷板块最为炙手可热，该板块成交3宗地楼面价突破20000元/平米，创下历史新高，与宗地周遭在售楼盘房价相比，其楼面价/在售房价高达70%以上。

自媒体公号“光华楼评”中指出，最近两年，光谷楼市有严重的泡沫，地价甚至超过新房房价，例如左岭，楼面地价10135元，花山15603元，地价接近或超过新房价格。地价一路走高，房价跟风上涨，房价也倒逼地价定价。除个别品质楼盘外，其他新项目的房价透支过度。此时的买房人，将在未来3-5年平价持有现有房产，很难找到下一批接盘侠。