上海第二批供地首轮成交406亿 三分之二摇号中的房企新生态

 自首日193.76亿元出让8宗地后，上海第二批首轮供地的热度一直居高不下。

次日出让的4宗地均触顶成交，收金159.39亿元；第三日出让的3宗地同样全部触顶，成交总价52.32亿元。

据此，本轮土拍共揽金约405.47亿元，总成交面积84.16万平方米，总建面187.34万平方米。

成功出让的15宗地里，除了仅有一名竞买人参与的4宗地块之外，剩余11宗地有10宗触顶进入摇号，仅1宗地底价成交，平均溢价率7.82%。

此外，嘉定工业区嘉定新城主城区地块未出现在7月10日上海土地市场官网发布的交易活动安排公告中，大概率是因为没有房企报名，故地块未能出让。

从拿地企业来看的话，跟首批供地情况大致相同，也是以国央企为主，15宗地里拿下13宗地，占比超86%，民企仅拿了2宗，而且其中一宗还是底价成交。

从比拼技巧到比拼运气

上海第二批次供地不再是一次性出让，而是分两轮进行，第一轮共3日进行出让。

本轮拍地跟首批还有一个很不一样的地方，便是出让规则。

以往“一次书面报价”出让方式除了考验大家的资本实力，同时还存在着技巧比拼，房企人员需要临场发挥，根据对方出价来调整，若发挥不好，那大概率会错过某些地块。

这一次的规则调整为达到最高限价后直接进入摇号阶段，显得更加简单直接，除了考验资金实力外，最重要的就是运气了。

因此在土拍现场出现各种小道具，包括“红衣服”、“橙子香蕉”、“挂福袋”等，这些只不过是一众房企人员为了幸运眷顾所采取的小把戏罢了。

但小道具这种玄学上的办法毕竟不可控，房企若想提高摇中地块的概率，那么还有一种比较实际的办法，就是多参拍几宗地。

只要参与摇号的宗地数量多起来，拿地的概率自然也就提高了。在这样的背景下，本轮拍地的热度无形间得以居高不下。

一些条件不错的地块轻易吸引了众多房企竞抢，比如闵行区华漕镇地块、宝山区大场镇地块、嘉定区嘉定新城G09-2地块均吸引了18家竞买人参与摇号，而华润、建发、招商蛇口、中海、华发等房企三宗地均有参与。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“这次规则的改变对房企拿地影响还是比较大的，但是相对于对大型房企来说，对中小型房企的影响会更大。”

对于大型房企来说，毕竟资金实力摆在那里，中小型房企大部分做不到那么地随心所欲。因此，那些触顶地块大多是由有实力的房企摇中。

首日触顶的3宗地块分别由华发、保利置业、招商蛇口瓜分；次日4宗触顶地块则分别由大家&钱江&维科、大华集团、中国铁建地产、中建东孚分食；最后一日3宗触顶地块分别花落金茂、建发&联发、大家&钱江&维科。

当房企为了提高摇中的概率而“广撒网”时，单宗地块的摇中概率因此直线下降。

比如招商蛇口，此次报名地块有11宗，参与竞价并摇号的地块10宗，最终仅摇中1宗地，十分之一的拿地概率。

今年上海首批出让19宗地时，象屿地产以联合体方式成功摘得2宗地，本轮也参拍了8宗地，最终一无所获。

曾被“禁赛”的万科、中海、华润三家房企，自今年3月拿地解禁以来，万科在首批供地摘得两宗地块，华润随之获得一宗；除此之外，三家房企再没拿过地，本轮拍地直接全军覆没。

浙系联合体与本土民企大华

有人欢喜有人愁，要说运气比较好，或许便是浙系联合体大家&钱江&维科。

大家&维科联合体此次仅报名参拍了6宗地块，成功于第二日、第三日分别竞得嘉定区嘉定新城G09-2地块、浦东新区曹路基地12-01地块，总成交价约24.79亿元，成功实现土地扩储面积4万平方米，总建筑面积9.33万平方米。

2022年以来，作为长三角核心城市的上海，土地市场越发热闹起来。除本土企业外，“新闽系”象屿、建发，浙系大家、钱江等纷纷加码入局。

今年上海首批土拍中也出现了大家&钱江&维科联合体的身影，参拍了浦东新区16号线周浦站地块、嘉定区2宗地、奉贤区西渡街道地块、浦区西虹桥龙联路北侧地块。只是当时运气并不像现在，最终颗粒无收。

2022年的上海土地市场，大家、钱江等浙系房企也没有缺席。去年首批，大家&钱江12.23亿拿下浦东新区惠南东城区地块，溢价率8.66%。

大家房产作为杭州老牌房企，在2019年时重回杭州长生路，并提出了“归零出发”，并做了一次品牌焕新。

从此之后，大家房产进入加速扩张阶段，开始积极外拓。当年便新增了14宗地，首入台州温岭、金华、丽水等地；2020年新增23宗；2021年也是拓新23宗地，并进入广州、武汉等城市。

大家房产进入上海市场的时间可以回溯到1999年，彼时杭州市城建开发集团刚刚注册推出“大家房产”品牌商标；同年成立了上海大家置业有限公司，第二年上海歌林春天项目就开工了。

2022年，该公司共获取10个优质项目，9个项目实现年内开盘，7个项目总去化率超过70%，多个项目实现销售清盘。在这种情况下，大家房产正需要项目储备。

卢文曦分析指出：“本轮触顶的地块都不错，基本不会有太大的去化压力，在新房市场也能够有所保证，这样一来就相当于提前锁定利润。”

另外，本轮地块的楼板价到联动价之间有着较大的差距，在成本控制得当的情况下，一个项目要实现10%的利润是没有太大问题的。而且快一点的话，在年底前就能兑现。

本轮土拍中值得一提还有沪籍老牌房企大华，以47.35亿元拿下闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块。

大华在上海的地位跟知识城在广州类似，2014年时，大华就拥有上海宝山区的联东村、场中村、康家村、顾村4个“城中村”改造项目，约4500亩土地。多年深耕上海旧改市场，开发了多个项目，包括宝山大华社区、浦东大华锦绣华城、大场老镇改造社区等。

大华在上海土地市场活跃度同样不低，2021年二批次以13.07亿摘下宝山2宗地；2021三批次19.48亿拿下闵行区华漕镇地块；2022年首批，以总价40.5竞得嘉定安亭地块。

对于央国企仍旧为拿地主力的情况，卢文曦表示：“国央企作为拿地主力的趋势在短期之内应该是不会改变的。”

他指出，很多民企本身还有债务问题，会受到很多资金压力。而国企央企综合实力比较强，融资成本也更低，压倒性优势下成为拿地主力也是大势所趋。