TIME：2021-08-21 浏览：1027
据观点地产新媒体了解，银城国际1993年成立于南京，2005年首次走出南京进驻无锡，近年来公司逐步将触角伸向长三角各城市，区域布局逐渐均衡化。
截止到2021年月6月30日，银城国际在全国10个城市拥有58个项目，总建筑面积约757.74万平方米。其中，南京占比36.8%，无锡占比11.6%，杭州占比21.5%，温州占比8.4%。
进入2021年，银城国际未放缓布局长三角的脚步。2月，公司首入江苏淮安，联合泽瑞房地产开发有限公司开发清江浦区北京南路西侧、解放西路北侧地块，项目总建筑面积约13万平方米。
半年报显示，2021年前6月，银城国际累计获得12幅地块，合约地价约为人民币130.27亿元，新增土地储备建筑面积约240万平方米；地块主要位于南京、无锡、杭州等长三角城市，其中南京占比36.8%，无锡占比11.6%,杭州占比21.5%，温州占比8.4%。
从拿地方式看，银城国际扩储手段逐渐多元化。除了传统招拍挂外，公司加强了收并购、产业勾地等渠道扩展土地储备，其中收并购项目占据上半年新增土储四分之一。
扩储方式多元化也导致公司上半年平均购地成本出现明显下降，数据显示，2021年前6月收购地块平均成本由2020年同期9910元/平方米下降至5396元/平方米。
不过，由于上半年大量扩储，参会分析师指出，集团下半年将放缓投拓、紧抓回款，以满足拿地销售比控制在40%以下的监管要求。
据了解，银城国际此前公布的2021年全年销售目标为300亿。按照该数字计算，今年的拿地金额将控制在120亿之内。然而，公司上半年拿地已耗资逾130亿，超过了40%的监管线。
银城国际也不例外，近年来该公司公司毛利率低于行业平均水平，2020年度更是降至五年来新低，仅为10.8%。
究其原因，此前2016年、2017年南京土拍市场上，银城拿了不少现房销售地块。现房销售意味着开发商必须拿到竣工备案表，通常会比目前延期一年或更长时间回款，这对扎根南京的银城国际来说无疑是一大考验。
由于结转现房项目的规模较大，所占用银行融资时间较长，带来的利息成本较高，该部分利息会计入项目成本，导致项目毛利较低；同时，因为现房项目整体占比较高，从而拉低了银城国际整体结转收益所对应的毛利率。
不过，自2018年下半年起，南京取消“现房销售”政策，再加上公司扩大长三角其它城市布局，银城国际毛利率情况正逐步改善。
截至2021年6月30日，银城国际实现毛利约为人民币6.89亿元，较2020年同期减少约3.4%；毛利率约为18.2%，较2020年同期增加约2.5个百分点。
半年报披露，毛利率增长是受南京荟见未来项目、徐州致享城及无锡惠山国际社区毛利率较2020年同期确认项目的毛利率较高所致。
据参会分析师透露，为了提高毛利率，银城国际内部也提高拿地投资要求。管理层表示：“将在保证毛利、净利和去化率的基础上拿地。具体而言，毛利要控制在18%-20%，净利控制在6%-8%。”
此外，根据财报可以看出，过去半年来银城国际做了一些降负债的动作。
截至2021年6月底，银城国际有息债务总额为157.13亿元。其中，短期借款47.38亿元，占比约30%，而2020年末为39%，长短债结构改善；现金及银行结余约55亿元，未使用的银行授信额度119亿元。
融资构成以银行借款为主，总额约115.5亿元，占比约73.5%，平均利率约为5.4%，信托及其他金融机构借款占比11.7%，美元债占比14.8%。
同时，银城国际发债成本逐渐降低，今年3月成功发行票面利率11.8%的1.65亿美元优先票据，相比于2020年6月和10月发行时的利率12%有所下降。
三道红线方面，该集团踩中净负债率和剔除预收账款后资产负债率两条红线，为橙档房企。其中，净负债率相比于2020年底出现明显增长，由151%增加至196.3%；剔除预收账款的资产负债率较2020年底下降0.1%至83.9%。
上述分析师告诉观点地产新媒体，银城国际计划在2021年底将净负债率降至100%以下，实现两条红线达标；并在2022年全面通过三条红线，进入“绿档”。
对此，管理层提出，下半年销售端将加大销售回款力度；投资端将放缓投资步伐，巩固现有区域优势；而财务端将不断地对于保利润降负债做出要求，滚动排布公司融资规模，对每一个项目的作出要求（包括融资利率、偿还借款的期限要求），以达到融资规模不会进一步扩张，短债的结构会进一步优化。
同时，公司也会增加安全垫，确保流动性稳定。
