TIME:2021-08-23 浏览:930
上市十年,是个颇有意味的时间节点。读懂过去,方能引领未来。金科股份用十年的奋发和不易回答了一家“非典型”房企的增长故事。
十年间,金科实现了跨越式发展,从排名50以外的区域型房企,一举跃升为行业第一阵营企业:合同销售金额从2011年的134.48亿元上升至2020年的2232亿元,增长16倍;净利润从2010年的10.6亿元提升至2020年的97.04亿元,增长9.13倍;净资产从2011年的54.13亿元增长至2020年的734.98亿元,增长13.57倍;十年,金科累计分红近100亿元,2020年以股权登记日收盘价计算股息率达到7.85%,持续稳定的现金分红已经让金科成为资本市场价值回报的典范。
一连串亮眼的增长数据,见证了金科在十年当中,充分浸润了资本市场活力、培植了成熟的管理体系、经历了较完备的行业周期,也为下一个增长阶段积蓄了充足的势能。
上市十年,站在新的起点,金科构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实,以“美好生活服务商”为定位,从更多的维度来服务业主,以更好的姿态来履行社会责任,道阻且长,行则将至;行而不辍,未来可期。
规模增长16倍 经营业绩稳健发展
十年前,金科股份还是行业排名50以外的区域公司,但这个“小公司”却展现出大胆、无畏的精神,短短几年打响了品牌,业绩也快速增长。
到底有多快,一组简单的数据可供对比:2011年上市时,金科的销售额为134.48亿元,全国排到50名开外,10年后,金科实现销售额2232亿,行业综合排名已跃升至15位;营业收入从98.66亿元,提升至877.04亿元,增长8.9倍;核心净利润从2010年的10.6亿元提升至2020年的97.04亿元,增长9.13倍;净资产从2011年的54.13亿元增长至2020年的734.98亿元,增长13.57倍。
不仅业绩处于行业高位,而且增长速度同样处于行业高位。
2017年至2020年跨越式发展期间,金科实现年复合增长率超50%;行业占位从2011年的重庆民营企业百强的28位提升至第1位;中国民营企业500强从141位提升至第23位;同时位列《财富》中国500强第128名;福布斯全球企业2000强第749。
2018年以来,国内房地产调控政策持续加码,行业开始调整,金科股份审时度势,调营收、衡利润、降负债、加速销售回流资金。截至2020年全年实现销售回款2011亿元,同比增长25%;经营活动产生的现金流量净额119亿元,同比增长441%。
正是多元和包容的资本市场,成就了更好的金科,十年间金科累计通过资本市场股票融资67亿元,债券融资超500亿元,通过资本市场,金科的经营资本得到合理扩充,为金科的可持续发展注入强大动能。截至目前,金科股权结构更趋多元化,产业资本、保险机构、员工持股计划、公募基金持股比例明显提升。
与此同时,金科连续多年保持超高分红,十年来,金科已累计分红达99.18亿元,分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平。
看紧“钱袋子” 预判精准谨慎拿地
土储是地产商的命脉,成本合理的土储不仅是开发商净利、毛利、销售额增长的保障,也代表了一家公司未来3-5年的可持续发展潜力。
金科十年高速增长背后,最有力的支撑就是土储,而形成竞争优势的关键在于投资团队对市场的精准预判。
市场火爆时,金科利用多种融资手段,扩张规模,坚持“以二三线城市为主,一四线城市为辅”的全国化均衡布局战略不动摇;融资监管趋严时,团队不冒进,抑制高价拿地冲动,用股权投资或合作拿地,降低拿地成本,丰富土储,从而让公司在业内形成竞争壁垒。
2011年10月,金科在深交所上市时,金科仅在重庆、四川布局有项目,其中重庆最多。
此后十年间,金科在土储上精准卡点,快准狠地展开拿地,布局全国。截至2020年末,金科总可售资源已经超7000万方,平均土地成本3773元/平方米,二线及以上城市占比57%,
为其未来的可持续发展提供了充足保障。
“家中有粮、心中不慌”。丰富的土储让金科在周期性调控风险到来时,有了弯道超车的机会。金科善于审时度势,这表现在其拿地积极却不盲目。
2018年以来,房企面临较大去杠杆、降负债、保现金流压力,尤其是2020年出台的“三道红线”政策。
其实,早在2018年金科就提出了有质量增长的目标,控制有息负债总量,并把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。截至2020年期末,金科股份降负债成效明显,全年实现销售回款2011亿元,同比增长25%,扣除预售账款后资产负债率降至69.88%,同比下降5个百分点;净负债率连续三年下降至75.14%,同比下降47个百分点;公司现金短债比1.34倍,实现“三道红线”全部转绿。
降负债效果较好,让金科在资本市场也获得了正反馈。
今年上半年金科在境内发行的2+2年期公司债券,利率仅6.3%;国内主流机构信用评级AAA全覆盖,2021年标普国际评级由B+调升至BB-,显示出金融机构和评级机构对公司未来发展的信心。
放缓拿地节奏对金科的长期发展影响不大,这家公司已经在最合适时机完成了土储的原始积累。
以地产+并举 描绘未来10年蓝图
阿兰·德波顿在《幸福的建筑》写到:“当我们称赞一幢房子美时,我们其实是在说我们喜欢这幢房子向我们暗示出的生活方式。”一直以来,金科都在探索真正契合美好生活方式的建筑之美,提升产品力和服务力。
十年间,金科从跨越式发展迈向高质量发展。在与城市共生共荣的历程中,金科始终与公益同行,坚持社会价值大于企业价值,从企业成立至今,23年累计公益投入及捐赠超过17亿,近3年纳税近400亿,向贫困县投资近400亿,帮助困难家庭10万户。对于公益,金科的思路明晰而坚定,金科通过坚持、创新、逐年增长,走出了一条独属于金科的公益之路。
此外,金科从产品文化、到产品设计、产品营销,都走在行业前沿,为行业提供借鉴。2018年4月18日,基于用户需求,金科以东方人居为核,构建了“琼华、博翠、集美”三大全新产品线,重塑时代风潮下的东方人居典范。琼华系代表作金科·九曲河一经推出,其产品创新及东方美学的影响力即享誉业内外,累计接待3000多个全国参访团到访参观。
与此同时,金科服务也独树一帜。某种意义上说,产品力和服务力是支撑金科业绩快速增长的真正“压舱石”。
特别是当行业进入下半场,应对行业变化,调整步调是一种方式,开辟新航道是另一种方式,在第一个十年接近尾声的时候,金科开始铺垫下一个十年的故事。
2020年11月,金科服务正式在香港上市。基于十多年的物业开发经验,金科服务已成为中国增长极快的大型物业管理服务商之一,截至2021年6月31日,金科服务在管建筑理面积达1.87亿平方米,公司收入上涨88.8%至25.86亿元,公司拥有人应占溢利上涨80.3%至5.3亿元。
不但金科地产主业增速迅猛,中指数据显示,2020年金科服务的整体增长率在大型物业服务企业中排名领先。
此外,金科服务还着力于和商业物业、产业园、医院、学校等其它领域紧密联合,以期为业主提供包括衣食住行、医疗在内的多层次服务。
值得一提的是,金科服务和金科地产或将相互成就:金科地产主要位于二三线城市的数千亿土储,将持续给金科服务带来优质的小区资源和业主。而金科服务优质的服务,将令高净值业主愈加青睐金科产品。
站在上市十年的节点上,金科正在构建新的发展蓝图,并以快速的落地实践,将发展蓝图徐徐展开:“史上最年轻”董事会成员,在新的“五年”发展纲要下,以“四位一体、生态协同”的高质量发展战略:即精耕地产主业,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,在此基础上进一步整合产业链生态圈,推进公司转型升级。
相较于曾经对速度与规模的追求,今后的金科将更均好、更健康。不止化羽成蝶,或许鲲鹏展翅。
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