TIME：2021-09-04 浏览：1072
上半年，集中供地政策出台和各项限贷政策紧缩，给所有房企都带来了一道经典的莎士比亚式选择题：“TO BE OR NOT TO BE”。
一家11年的公司，一位45岁的领导人，年轻的新力正经历着成立以来房地产行业的最大震动，面对困难的选择题，新力给出了自己的答案。
据半年报披露，新力控股期内实现收益112.18亿元，同比增长约28.9%；期内毛利为24.38亿元，同比下降7.28%；期内溢利为8.92亿元，同比增加约2.4%；母公司拥有人应占利润为7.63亿元，同比减少7.06%；母公司拥有人应占核心利润为7.3亿元，同比增长7.4%。
销售方面，上半年，新力控股总合约销售额及应占权益合约销售额分别为587.89亿元及270.39亿元，同比增加约35.0%及28.4%，完成全年权益销售目标的51%；权益销售面积为179.26万平方米，权益售均价略微上涨至15084元/平方米。
新力业绩依旧保持了相对平稳的态势，各项数据没有较大波动，在面临疫情和政策双重冲击的上半年，体现了不错的抗压能力。
今天业绩会上，新力基本延续了年初业绩会时的出席名单，公司董事长、行政总裁兼执行董事张园林，常务副总裁刘翔，首席财务官许进业，执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁，资本市场及企业传讯总经理赵慧，还有一位新面孔，副总裁李想。
张园林在业绩会上指明了新力未来的方向“持续深耕房地产”：“我觉得房地产市场长远来看，应该是一个非常好的行业。关键是我们自己能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕中把自己这块做好。”
张园林谈到了新力的应对方法：“总体策略以稳健发展为主，下半年抓销售、抓回款，保现金流。采用稳健的拿地策略，包括拿地多元化方式，从而推进公司的平稳发展。”
年初业绩会上，张园林就给新力全年定调：“收购无非是算账，如果对我们利润和产出都是正向的，我认为就可以做。”
新力于2021年上半年新增项目共5个，总规划建筑面积100万平方米，应占权益面积为50万平方米，总权益投资额为人民币22亿元，平均成本为4245人民币/平方米。
新力避开了集中供地带来的激烈竞争，在核心城市以外补充了土储。投资规模上却拿下了5宗地块，无论是纵向对比过去，还是横向对比近似规模的房企，这个数量都偏少。
以去年同期为例，新力通过公开招拍挂、收并购、合资合营等方式获得22宗土地，新增总规划建筑面积约为230万平方米，归属于新力的权益建筑面积约为170万平方米，对应权益土地价款约为92.95亿元。
刘翔解释称，上半年新力拿地的绝对数量上也许不多，但是参与积极度非常高，基本上所有热门城市或者比较重要的地块，都有参与研判或竞拍。
新力最终没有选择拿地的原因也很简单，没算过账。
“上半年土地市场相对燥热的情况下，新力保持了严格的投资纪律，项目有利润能做，我们才去投资。”刘翔表示。
在新力的成长哲学中，规模到达千亿以后已经过了拼规模的阶段，不能为了拿地而拿地，所以公司选择了相对保守、克制、理性的投资理念。
“虽然拿地的绝对数量不多，但是我们拿地质量非常好。”刘翔对上半年的投资成果很满意：“现在回过头看，我们认为这个决策是非常正确的。”
除了拿地上战略收缩，新力也在尝试利用更多办法解决问题，合作就是最主要的多元拿地手段，5宗新项目中有4宗采取了合作，新力认为这种模式公司的利润率相对比较高。
据观点地产新媒体了解，新力总土地储备权益比在69%，其中上半年新增土储权益比大概51%，在合约销售重资产当中的权益比大概71%。
许进业表示，房企间合作开发是房地产行业的走向，可以让公司合理拿到一些优质土地，相应的公司非控股权益也会增长，预计权益比和并表比会在未来一到三年逐步提升。
截止目前，新力土储权益面积1400万平方米，总权益货值约2100亿。其中，江西权益土储480万平方米，占比33.6%；大湾区权益土储为430万平方米，占比29.5%；长三角区域权益土储310万平方米，占比21.5%；于华中华西等城市权益土储220万平方米，占比15.4%。
四个区域相对来说已经趋于平衡，慢慢摆脱了江西省及大湾区较为单一的土储结构，“从集团现有土地储备情况来看，预期来自江西省之外市场的收益占比将会进一步提高，并逐步实现四大区域的均衡发展。”新力在半年报中写道。
当然，2100亿权益土储货值也是新力自信的原因之一，刘翔认为，按照目前销售进度来看，即使不再拿地，也可以保证2.5-3年的去化。
对于下半年的补仓计划，新力也不着急，并没有一定的全年投资指标需要完成：“未来五年，我们整个投资布局应该是积极、谨慎、乐观，不会盲目为了规模而扩大规模。”
具体的操作上，一是坚持已有四大区域的继续深耕；其次，加强多样的土地获取模式，计划在产业勾地、项目合作方面加大力度。
今年上半年，新力毛利率21.7%，同比下降8.5个百分点，新力解释称主要是期间交付物业土地成本较去年同期高所致，净利润率为7.9%，同比下降2.1个百分点。
两项较为主要的利润指标都出现了下滑，一方面是新力在大本营江西高毛利物业结转比例降低，同时整个行业也在消化17、18年限价楼盘带来的后果。
刘翔认为，毛利率下行是行业面临的一个共同问题，但整体毛利率和回报率都是相对比较稳定：“未来，我们希望摆脱依靠红利吃饭的状态，希望向管理要效益，向精细化要效益，向制造业学习。”
效益方面，新力不可避免陷入到了行业整体形势中，财务上则努力挣脱过去积累的负债压力。
三条红线方面，新力依旧踩中一条，剔除预收账款后的资产负债率73.5%，目前处于黄档。公司管理层也表示，力争一年内实现三项指标全部达标。其余两条都相对健康，现金短债比为1.4，净负债比率进一步降至50.5%。
另外两条可能性出现在未来的红线，一是关于求买地金额不得超销售额的40%，在新力上半年较为克制的投资策略下，这条显然不会成为问题，但在商票方面，新力曾传出一些兑付危机的消息。
公司管理层对此澄清表示，截至到2021年6月30日，新力商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿。
李想还表示，关于上半年的一些不实传闻，新力有一整套管理系统，不管是开票还是支付，在管理上更趋于严谨。
截至目前，新力未偿还借款总额为295.69亿元，其中234.56亿元按固定利率计息，两者均与去年末相近。净有息负债102.19亿元，下降了15.7个百分点。
未来一年，新力即将到期偿还的债务总额为133亿，其中美元债近7亿美元，境内公司债券0.72亿，开发贷39亿，ABS1.2亿，此外还有信托及资管约46亿元。
到期信托仍然占了一定比例，新力计划利用开发贷置换，或是销售回款偿还。
“133亿到期债务都有偿还和再融资计划，正在推进当中。”许进业透露。
值得注意的是，在新力整体债务结构中，信托及资管比重达到26%，银行贷款占比54%，ABS及公司债5%，美元债15%。
李想称：“随着国家监管层面陆续对信托平台不断加强管理，公司在这个平台的资金使用，未来趋于更为稳健、更为合理的方向来引导。未来融资会更集中趋向于在银行端传统的中长期融资配比。”
以下为新力控股（集团）有限公司2021年半年度业绩发布会问答实录：
现场提问：管理层对当下房地产底层逻辑发生的变化怎么看？规模重要还是质量重要？头部房地产企业经营转向审慎之势，新力的机遇在哪里？
张园林：现在的房地产市场，我认为从长远来看，调控应该是好事。如果地产公司买不起地，老百姓买不起房子，从近期来看也好，从长远来看也好，都不是好事。
对于新力而言，房地产市场长远来看应该是一个非常好的行业，中国房地产的规模即使是17万亿、15万亿也好，都是非常大的市场。
关键是我们能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕中把自己这块做好，我认为这是最重要的。
现场提问：上半年公司拿地相对来说不是很积极，第二轮集中供地已开始，规则有些变化，公司如何布局投资？
刘翔：其实上半年我们对于投资拿地的参与度积极性是非常高的，投资决策管理委员会在上半年经过深度研判的土地将近200幅，有着大量市场前期工作和市场参与。虽然我们拿地的绝对数量不多，但是拿地的质量非常好。
从第一次集中供地的结果来看，大家还是比较燥动或比较乐观的，所以我们保持了严格的投资纪律，项目有利润、能做，我们才去投资。
我们避开了一些热门的城市和地王，基本上热门城市或者一些相对比较重要的地块，都有我们研判或参与的身影，只是最后算过账，觉得不能为了拿地而拿地，所以选择了保守、理性的状态。现在回过头看，我们认为这个决策是非常正确的。
对于下一个阶段，新力是一个快速成长型企业，第一个十年靠坚决的规模化战略和对于房地产发展阶段的理解，很快地走到了千亿的规模。
下一个十年，我们认为质量、健康是更关键的词语，所以未来三年、五年，我们的投资布局应该是积极、谨慎，同时也乐观，不会盲目为了规模而扩大规模。
投资布局坚持已有四大区域继续深耕，继续做优做强，同时对于取得土地的方面，坚持多样的土地获取模式，不以招拍挂作为唯一的拿地方式，希望在产业勾地、项目合作方面能加大力度，能够取得更优质的土地，为公司下一个十年发展打下良好的投资布局机制。
现场提问：下半年新力业务的发展策略是什么？如何在政策限制以及激烈的环境下持续发展？
张园林：总体策略还是以稳健发展为主，这个大基调没有变。下半年抓销售、抓回款，保现金流，坚持稳健的拿地策略，包括拿地多元化，从而推进公司的平稳发展。
现场提问：“三道红线”预计什么时候达标？具体的达标措施是什么？
李想：截止到2021年6月30日，公司“三道红线”的情况，剔除预收以后的负债资产率目前是73.5%，这点是超了监管要求3.5%。另外，现金短债比是1.4倍，净资产负债率降到了50.5%。
公司有信心在一年内把“三道红线”全部降到标准范围内，达到绿档要求。措施方面，现在是优化现金流管理，以及在杠杆率上做好更多的铺排，特别是长中短期久期债务结构铺排，以期达到更好的效果。
现场提问：新力合作开发项目多，公司如何选择合作方？运营当中新力操盘的多少？其余项目，新力是什么样的角色？
涂菁：我觉得合作项目多不是重点，因为公司的合作方式是比较多元化的，核心是如何能够获得优质土地资源，并且保证合理的盈利空间。
在此基础上，我们和品牌的开发商和城投平台以及其他拥有土地的企业均持有相对开放的态度，并且均有项目落地。
合作项目优先倾向于公司操盘，在特定条件下，比如新进的区域，合作公司是当地老牌头部房企的前提下，我们会同意由合作方来操盘。
我方操盘的项目相对管控会比较容易，可以根据自己的运营管控模式进行管控，对于非我方操盘的项目，我们会通过几个方面来管控。
首先根据合作方的各自优势，我们会确定好项目的分工，包括各自的操盘条线，在开发之前，确定好项目的成功标尺，并且动态关注经营情况。
另外，重大事项会通过董事会进行决策，最后我们在挑选合作伙伴也会选择开发理念一致的单位，最好是上市公司，拥有强大的资源整合能力和开发能力的房地产开发商。
现场疑问：公司2021年上半年去化率在什么水平？销售回款什么水平？未来几年的销售增长目标是什么？
刘翔：上半年去化较去年同期取得一个比较好的进步，一方面得益于疫情之后购房者信心回升，当然也包括新力长期坚持的深耕战略和坚持产品主义的产品能力的落地。
从上半年销售去化率来看，大概在65%左右，回款率78%，主要是因为局部区域银行放款额度收紧，回款比例还是有进一步提升空间。
现场提问：2021年上半年公司的销售业绩增长和全年推货情况如何？
刘翔：上半年销售额588亿，同比增长35%，实现了四大区域各板块齐头并进的局面，对于全年目标的完成我们还是比较有信心的。
下半年有接近20个新项目进入市场，这些项目分布的城市都是比较优质的核心城市，像南昌、武汉、苏州、无锡、惠州，都是我们相对深耕布局的优势城市，而且这些项目大多数拿地价格不高，可以说是供货充足，去化有保障。
对于全年的目标，会从供货端加强管控，同时销售端也充满信心，所以对于全年目标的实现，我们总体还是抱着非常有信心的态度。
现场提问：关于商票，上半年有一些消息传出来，目前存量规模大概是多少？
李想：截至到2021年6月30日，公司商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿。
关于上半年的一些传闻，公司有一整套管理系统，不管是从开票还是到支付，管理上我们更趋于严谨。市场上的一些不实传闻，我们也是一一应对，做好自身方面的管理。
现场提问：信托这这类非银贷款占比仍然比较高，新力有没有进一步置换信托的计划？国家对信托的限制有没有对公司债务造成影响？
李想：信托和非银机构占整个融资不超过25%，集团在应对方面很有信心，包括后续用自身的经营性回款以及后续正规银行的开发贷进行承接，作为信托还款资金的来源。
对于这块的管理，从集团层面来看，随着国家监管层面陆续对信托平台不断加强管理，公司在这个平台的资金使用，未来趋于更稳健、更合理的方向。
下一步，整个集团的融资会更集中、更趋向于在银行端的传统中长期融资配比。
