TIME：2021-09-16 浏览：989
各位朋友你们好，特别是朱中一会长、樊纲教授、陈诗涛，都是好朋友，可惜今年又不能跟你们一同在美丽的海南聚首。
今年的主题是“理性与稳健”，题目定得非常好，当然诗涛他们定这个题目的原因，大概就是因为以往住房地产既不理性，也不容易稳健，所以才有这个题目的需要。房地产在任何一个新兴的市场都不容易理性，也都不容易稳健。所以政府和金融机构的调控是一个必须的环节，如果没有的话，恐怕很容易不理性，也就会变得更不稳健。
因为这个行业是关乎到老百姓的生计，所以任何有为的政府都必须小心地处理。我想中国的政府在这方面也是下了相当多的工夫，当然它的调控方法在不同时期有不同的方法，不一定是我们做房地产的企业家所喜欢看到的，但是作为政府，要做他们该做的事，不止是对整个行业，也是希望整个社会能够比较理性、稳健地往前。
多年前我已经讲过一句话，当然我绝对不是唯一讲这句话的人，不少房地产商、经济学家、社会人士早都说过，中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，你就往往不愿意面对现实，所以你的反应就会晚。
刚才我的好朋友樊纲说，整体需要早一点来调控，比晚一点好，同样作为企业家、参与者，也是早一点反应比晚一点反应好。
当然你意识到情况，并不表示你立刻就要采取行动，但是你必须有充分的心理准备，要不然市场改变的时候，你就会被放在一个非常被动的位置上。
今天我有好消息带给大家，也有坏消息带给大家，当然我的消息是大家都知道的，你们知道的比我还要清楚。不过作为一个半个门外人，因为我第一不大做住房房地产，第二，我住在香港，所以作为一个观察者，我有好消息，也有不那么好的消息。
好消息是，这个行业绝对会继续下去，不用担心，有些行业比如说某些高科技的行业，可能一夜之间就消失了，我们这个行业是绝对不会的，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房乃是人类必须的一件事。但是它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所以从这个角度来看，那是好消息。
坏消息是，赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。我想问这个问题，要是你不是在这个行业，你会不会在今天这个环节进入这个行业？比如说你刚大学毕业，你会不会想做一个住房房地产的开发商？如果你不愿意进入这个行业，我们已经在这个行业的人就会思考，我还要不要继续留在这个行业。我问这个问题，对我们这个行业的企业的朋友们来说，这是一个应该问的问题。你可能给出的答案是，我没得选择，我一定要留在这个行业。至少你经过了一个理性的步骤去考虑这个问题，从而得出应该留下来的决定。但是你就要非常清楚地知道，赚大钱的机会已经过去了。
赚大钱有两个方法，一个是我做的不多，但是附加价值很高，边际利润很大。我做一点点就可以赚很多钱。另一个就是利润很低，所以我就要做好多好多，才能够赚到一点钱。我想我们这个行业绝对是已经进到后者。所以这就是坏消息。我告诉行业的朋友们，骗人是绝对不好的，但是骗自己是更不好的事。所以我们在行业内千万不要骗人，但也请求大家理性地思考一个问题，你也不要骗自己，要不然你的将来可能会不那么理想。
要研究房地产如何改变，首先要看一看我们是怎么走到这一步，这是个老问题，也是我和别人在这个场合或者别的场合说了不少的事，每年我讲的基本上都是一个调子，为什么我们会走到这一步？老实说十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业的模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。
你进到这个行业里，也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会，你既然选择了这条路，你就只能继续玩这个游戏。但是你玩这个游戏的同时，你必须头脑冷静，知道这个模式是不可以持续的，总有一天会完结的，你就每天都要活在恐惧里面。我常常讲一句话，凡是做生意的人，对市场要有相当的敬畏，活在危机感里面，知道有一天这个游戏会结束。要是你这样的话，最少你的管理上都能有充分的预备。
为什么我说它是不可持续的呢？当然远古的不要讲，二三十年前，这个行业是非常不规范的，怎么拿地、怎么贷款、怎么卖房子，当时都非常不规范，所以十几年前我就写过一篇文章，为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱。因为这个市场太不规范。以往这20年来，也不能否认这个市场是越来越规范化，这是大势所趋，是一个市场慢慢成熟的表现。
对于我们行业，对于整个经济体，对于社会都是大好事。但是在规范化的过程中，你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱，由一个不规范的竞争到一个比较规范的竞争，这里又出了另外一个问题，越规范化赚钱就越难，所以我们这个行业就变成一个完全是量的较量，你拿地一年能拿多少，一年该完成多少、销售多少，完全是靠数量为主的行业，这也是我多年前就讲过的。不止是量的较量，还是一个速度的较量，你要比别人快，所以你盖楼的标准很容易就会下降，因为是个速度的较量。
然后还是一个贷款的较量，你神通广大，能够找到钱或者找到比较便宜的钱，你就有优势，因为这样量的较量、速度的较量，贷款来源的较量，就产生了一帮成功者，但是这些成功者绝对是暂时的成功者，不可能是永远的成功者。这边是胆子大，在过去20多年，这个行业胆小鬼赚不了钱，所以这个量的较量、速度的较量就变成胆子的较量。
我也在这里说过一句很白的话，以往是看你发疯程度的较量。这个行业现在正在发生的事大家都知道，我见到有几位朋友非常理性地去看这个行业，他们都是行内人，他们就非常懊恼，因为他们理性，所以不能跟那些“疯子”去较劲，胆子也没他们大，但是那些人能做得长，其他人早晚会消失。
好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了，比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候，就是你退出这个行业的时候，因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业，那些老大们都去做别的事了，去卖水了，去种菜了，去搞电动汽车了，去炼钢了，这就证明他们心里非常清楚，他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业，要是仍然好赚钱，为什么要搞别的东西？那些行业跟房地产行业完全没关系。所以你听到有些老大们去搞这个事的时候，就是你退出江湖的时候，最少是你要小心行事的时候。
我再说一件事，是你们很多人不喜欢听的，好多年前有一些词汇我没听过，比如说文旅地产、养老地产等等，一大堆这样的新名词，我一听我就说，不好。为什么？那些都是相对于住宅房地产很小的市场，也就是说好的市场、大的市场已经没有什么机会了。所以有些人就去搞一些不值得我们花工夫去做的很小的领域。不是说不可以赚钱，但是是很小的市场，多点人进去它就饱和了，所以你听到别人讲文旅地产、养老地产的时候，你心里要非常清楚，这是非常不好的时候。
所以从这方面来说，住房房地产已经到了赚大钱的尾声，或者是这个时代已经过去。当然这里面还有两方面的复杂情况，第一是因为住房是民生所需，如果政府不干预、不规范，那就是不负责任的政府，如果来干预的政府是负责任的政府，所以他们的干预是应该的，行业里不少人也真的是做得太过了，所以也不要埋怨政府，当然他们的手法怎么样，他们的方法怎么样，你可能不喜欢，你不喜欢是你的事，他们要负责市场的规范化、老百姓的福祉，所以他们要做他们就做了。我也奉劝我的同行们，不要太多的埋怨政府，他们是在做自己该做的事，这是做住房房地产需要有准备的一些事情。
这个行业早年实在是赚了不少钱，所以那些参与者、老板们，他们有些自我膨胀，而且是自我膨胀到很严重的地步。钱跟名，或者说名跟利对我们任何人来说都是极其危险的一件事，对你的健康不好，当然没有这些东西也不好，所以你要如何地在赢得名跟利的同时，你的心里要平衡，要不然你很容易做出不理性的决定。你做出不理性的决定，绝大部分过了一段时期之后，你回过头看都是错误的决定，你会有一种不是因为企业长远不好而做出一些短期为了满足自己的自我感觉良好而做出的决定，这是屡见不鲜的事，在不同行业都有，但是特别是在房地产行业比较突出。
作为一个行业的参与者，作为一个在行业参与几十年的人，也是观察各地实践的人，都有同样的难处，自我膨胀，因为名和利，大家不再冷静，不能再理性地思考企业的发展，结果你的企业就变得非常的不稳健。但要是一个行业里过多这样的不理性的人，过多这样不稳健的企业，整个行业就会变得不理性、不稳健。这正是我们这个行业以往二三十年来的一个写照。当然，我知道我的不少朋友是这个行业里理性的一帮人，以往这二三十年一方面在赚钱，但是另一方面也基本上是日子不好过的，因为他们不可能像那些“疯子”们那样去做一些发疯的事，所以他们赚的钱在以往几十年一直比别人少，但是他们绝对是比较理性、比较稳健的。
最后允许我讲讲我们这个行业里企业的三个选择：
第一是仍然留在本行，因为反正这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱，但是赚的不是大钱，而且你要比从前小心很多，因为你的盈利率会下降，你一不小心就会亏本。
第二，转去做商业房地产。这一块也是要非常小心的事情，商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。乒乓球和网球，你能打一个并不表示你就能打另外一个，两者都可以玩，但是所需要的能力是不一样的。比如说你做商业房地产你所需要的长线的资金是大头，而且你可能是不容易套现的，因为商业房地产，以往因为市场的需要，很多人盖了就卖。从行业的角度来看，从社会的角度来看，从经济的角度来看都不是好事。你这个中低档的商场太多了，所以你要在中低档行业赚钱不容易，供应太多利润就减少。你说往高端去走，做高端的商业，就像恒隆这种少数的企业，能在高档的做商场的企业里面算是成功的，但是我提醒大家一句话，到今天为止，在高档的商业房地产领域，成功的主要是香港的企业，内地的也有，但都不是民企，都是跟政府挂钩的企业。民企在这方面成功的几乎没有。
你说不做商场，去做写字楼，写字楼更离谱，我从来没有见过一个市场全是建高楼的，那个写字楼的空置率是很高的，在中国内地的一二线大城市都很高的空置率，写字楼市场的空置率30%、40%甚至更多，你凭什么本事能在那样的市场里赚钱？
还有一些是做酒店，我从来不喜欢酒店，酒店是个很不好的行业，所谓不好是赚钱不好的意思，它有社会的需求，但是要赚钱，我在别的地方赚了钱，我可以住任何的酒店，你让我拥有酒店，我是被逼的，我做个五六十万平米的项目，里面必须有一家酒店，但是那个绝对不是赚钱的主要方面。所以转型做商业房地产不容易。
大概七八年前有一个房地产商，当时在股东会上宣布，他要向香港某某企业学习，就是讲要跟我们恒隆学习。我心里想你哪里能做我所做的事情？你没有那个基因，你没有那个机会去学，你也没有这个准备，让你在商业房地产领域成功。所以还是希望大家能够理性地看待这些问题。
第三，退出房地产。我不是鼓励你退出，我不过是提出来供大家参考。正如我刚才说的，要是你从来没有进这个行业，你还进不进？要是你不进这个行业，为什么一定要留在这个行业？当然我知道代价是很高的，但是却又是值得我们思考的一个问题。不是说没有这个市场。但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。
2017年的时候在博鳌房地产论坛上大家讨论内地的大房地产商会在香港取代香港的房地产商吗？当年在台上所有人都认为5年之内会取代香港，我是当年唯一一个说不可能发生的，不到一年就证明我是对的，不是因为我比别人聪明，可能是因为我在行业里久一点，而且我参与度不如你们，所以可能冷静一点、理性一点，也希望我的小公司稳健一点。
主持人：谢谢陈启宗先生带来的演讲，接下来将进行的是博鳌答问环节，现场的各位嘉宾如果有问题想要提问陈启宗先生，可以举手示意。
王韶：我是广东省房地产行业协会的会长，这二三十年我跟香港的同行有过非常多的交流，我对香港的房地产应该也是略知一二。中国房地产得益于八九十年代我们向香港学习了很多先进的经验，这些年我也观察到了国内房地产的一些变化，所以我有一个看法，香港的今天就是中国大陆房地产的明天，这个观点主要是基于香港的持有模式，现在内地的房地产也慢慢向持有经营发展。另外一个就是香港这些年房地产的产品力，以及服务力，还有运营力都非常值得内地企业学习。所以我想请教你，在持有方面以及产品力、服务力和运营力这三个力方面，香港有什么经验可以提供给内地学习？
陈启宗：首先我同意你说的，20年前香港的房地产商对内地的房地产行业是起过非常正面作用的，因为在当年你们没有这个行业，我们在香港已经做了几十年。历史是这样走过来的，但是往前发展我鼓励你们不要太把内地的市场跟香港的市场比较。首先香港市场是一个很小的市场，但是单价又很高，所以我们不是一个量的比较，我们是一个质的比较。所以香港和内地不好比，往前比也不好比，香港有各种原因，比如说低税率、一国两制等等很多方面的原因，使得香港这个市场还会持续往上发展，我认为香港的住房价格上升在未来10年还有不少的空间，内地的空间就比较小了。
香港还有上升的空间，以往二三十年香港的房地产价格这么高，主要是谁搞出来的？是反对派那些坏人搞出来的，政府要卖地，他们不让卖，所以就把地价提升了。当然他们是有政治原因，这里就不说了。现在那些人都基本上被扫地出门了，所以市场就会不再受他们的影响，就能够比较理性地发展，也就是说土地的供应也会增加，地价会下降，房地产的价格、住房的价格也会下降。不过需求还是相当的强劲，香港很多人都要买房子，而且有很多内地的人都想来香港买一套，当然我们非常欢迎你们来买。总而言之，我认为你们不要太把香港的房地产跟内地的房地产挂钩，我们能做的不是你们能做的，你们能做的也不是我们能做的。
王韶：我刚才的提问不说把内地房地产市场跟香港做量的比较，刚才说的产品力、服务力和运营力，其实就是品质的问题。我认为未来中国房地产的出路就在于品质。
陈启宗：你说得对，但是我认为在这方面，香港的房地产商也不一定是你们好的榜样，香港有几家是相当好的，但是谁是好的，谁是不好的，我不敢说，你知道。要是我人在你们那边，我一定请你出去喝个茶、吃顿饭，你告诉我谁是值得你学习的对象，香港有企业在服务力、产品力和运营力是很强的，我告诉你，它可能不太值得你学习，有好的，但是是谁你不一定知道。
朱静：非常感谢陈启宗先生非常直率、中肯的观点，因为我也参加博鳌论坛好多年了，我记得上次你说过，你说你是一个喜欢熊市的人，在这一轮的整体大周期调控中，我也想请您进一步分享一下您喜欢熊市的后的逻辑是什么？你觉得有哪些企业的核心能力可以让一个企业在这种熊市中进一步在危机中寻找机会？
今年相比往年，我们可以看到今年的整体房地产的调控和周期比以往的调控更严峻，这一轮的调控也有更多的企业出现了更严峻的问题，以往大而不倒的认知好像也被打破了，您也经历了很多轮周期，也想请您分析一下对于这些行业的后来者，对地产行业的公司来讲，怎么渡过这个周期，你的建议是什么？
陈启宗：我说我喜欢熊市，这是很多人都知道的事情，去年在黑暴之后，加上疫情，是我好多年第一次在香港买土地，那是因为我喜欢熊市。
但是你们现在在内地所讲的熊市跟我讲的熊市是不同的概念，我讲的熊市是一个基本上因为经济的原因而产生的熊市。经济的原因是可以研究的，不需要樊纲那么厉害的专家告诉我的，我也会研究经济的走向到底怎么样，所以熊市来临之后，在这样一个比较平稳、健康、理性的市场，熊市之后一定就是牛市，所以你在那个环节，你去拥抱熊市，你迎来的就是在下一轮牛市赚到大钱。但是你们现在这个熊市是另外一种的熊，你们这个熊市不是我讲的熊市，你们那个熊市我是绝对不敢拥抱的，因为是跟法律有关，跟市场的规范化有关的，是跟政府的调控有关的。所以你们那个熊市是一个系统性的改变，不是一个周期性的改变，我喜欢的熊市是周期性的熊市，因为下一轮是周期性的牛市。你们那个是系统性的熊市，它不一定会带来系统性的牛市。所以从这个角度，我们先要在概念上把它搞清楚。
您刚才说调控我们要如何的渡过。渡过周期性的形势是一个办法，你注意你的短期的财政状况，你就基本上没事了。如果是一个系统性的熊市，那个调整不只是力度的问题，而且是方法的问题，而且是整个方向的问题，跟周期性的熊市完全不一样。所以你们现在面对的，我认为是一个系统性的改变，所以不要用对付市场熊市、周期熊市的办法去应对一个系统性的调整，这是行不通的，希望大家小心。
