发布时间：2021-01-26 浏览：1553
2021年的开年，是微型物业企业扎堆冲向港交所的时间，前有新希望服务、德信服务，后有世纪金源服务，如今则到了朗诗绿色生活服务。
据港交所1月25日披露信息显示，朗诗绿色生活服务有限公司正式递交招股书。在2020年2月朗诗绿色集团首次传出将旗下物业公司筹备赴港上市近一年后，分拆上市的靴子也终于落地。
架构调整&聚焦主业
据招股书披露，截至2020年9月30日，朗诗绿色生活服务的物业管理服务涵盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及5个中国其他城市。
在上述报告期内，朗诗绿色生活服务在管总建筑面积为1620万平方米，合共117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业，为逾11万户住户提供服务。此外，总合约建筑面积为2310万平方米。
虽然规模不大，但是朗诗绿色生活服务也是一间有15年经营历史的企业。在2005年朗诗物业管理成立并开始提供物业管理服务。从2007年开始，其便在长江三角洲扩展市场版图及开始于无锡市提供物业管理服务，并进一步扩展至常州市、杭州市及苏州市。
与每一家分拆上市的物业公司一样，为了能够成功分拆上市，朗诗绿色生活早在2019年12月便开始了股权架构的重组。
在股权重组前，朗诗集团公司直接持有朗诗物业管理。随后，朗诗集团向Southern City Holdings转让其于朗诗物业管理的1%股权，并向朗鸿管理（通过新注册成立境外公司控股的境内实体）转让其于朗诗物业管理的99%股权。
相关操作完成，也代表朗诗绿色生活完成上市架构的调整。与此同时，为了讲好上市的故事，朗诗绿色生活还将一些不重要的业务移出上市公司。
据招股书指出，在业务发展早年，朗诗开始开发及推出已安装若干科技系统的住宅物业，包括天棚辐射系统、置换新风系统及地源热泵系统。董事认为科技系统运营业务有别于物业管理业务，两者之间在性质上迥然有别。
所以在2015年底，朗诗绿色生活服务对业务战略作出调整，开始缩减科技系统运营业务的运营规模。其有意将资源集中于主要核心业务的物业管理业务。同时也开始逐步停止参与科技系统运营业务，并将其负责绿色科技系统营运及保养的内部服务团队遣散。
直至2021年1月份，朗诗绿色生活服务完成了向朗诗设施转让科技系统运营业务。
换而言之，为了说好上市的故事，朗诗绿色生活服务剥离了一切与主营业务无关的业务。不过，在物业上市公司井喷的当下，没有特别的故事似乎并不能让资本市场认可。
“老三样”&扩张能力
细看朗诗绿色生活服务的招股书，其主要业务模式依然是物业企业的老三样：为住宅物业提供服务，并不断扩大非住宅物业组合、为非业主（主要是物业开发商）提供增值服务以及为业主提供社区增值服务。
朗诗绿色生活服务的经营模式无他，主要就是依赖规模的扩张。
数据显示，朗诗绿色生活服务的在管总建筑面积由2018年12月31日的910万平方米增加至2019年12月31日的1500万平方米，并进一步增加至2020年9月30日的1620万平方米。
规模的增长带动收益的增长，收益由2018财年的3.1亿元增加至2019财年的4.33亿元，同比上升39.6%。由2019年前9月的3.01亿元增加至2020年前9月的4.06亿元，同比上升34.7%。
毛利亦从2018财年的8270万元上升22.2%至2019财年的1.01亿元，并由2019财年前9月的7030万元上升52.1%至2020年前9月的1.07亿元。；纯利亦从2018财年的3100万元上升10.6%至2019财年的3430万元，并由2019财年前9月的2060万元上升99.5%至2020年前9月的4110万元。
但实际上，在往绩记录期间，朗诗绿色生活服务的盈利能力并无太大变化，毛利率分别为26.7%、23.4%、23.3%及26.3%，而纯利率则为10.0%、7.9%、6.8%及10.1%。
归根结底，朗诗绿色生活服务无办法降低劳动成本。在2018财年、2019财年以及2020年前9月，其劳工成本为1.41亿元、1.98亿元及1.55亿元。为销售成本的最大组成部分，分别占销售成本的61.9%、59.7%及51.7%。
之所以占比逐年减少，是因为朗诗绿色生活服务采用了向分包商外包若干服务，包括清洁、保安、园艺及景观以及若干日常维修及保养服务。
外包成本于2018财年、2019财年以及2020年前9月分别为6690万元、1.04亿元以及1.11亿元，分别占销售成本的29.4%、31.3%及37.1%。
换而言之，在一众模式相似的同行中，朗诗绿色生活服务对资本市场最好讲的故事就是市场化的扩张能力，因为只要保持规模的不断高增长，收入、利润等指标亦能跟随着一起增长。
朗诗绿色生活服务也想说明这一点。在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗独家开发的物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业（朗诗未必于该等物业中拥有控股权益）的在管总建筑面积为760万平方米、860万平方米及930万平方米，分别占在管建筑面积的83.4%、57.1%及57.1%。
招股书亦指出，自2020年9月30日起及直至最后可行日期，朗诗绿色生活服务已订立八项物业管理服务合同。该八项物业管理服务合同均关于向住宅物业提供物业管理服务，总合约建筑面积为80万平方米。
简单换算，80万平方米的新增合约，相当于在2020年首9月的2310万平方米基础上增长3.46%。
另一方面，朗诗集团在2020年实现签约销售额（包括委托开发管理项目）约为411.31亿元，同比增长1.59%，签约建筑面积约229.93万平方米，同比减少1.78%。母公司能为朗诗绿色生活服务提供的帮助大概1年为10%左右的增量。
