TIME：2021-12-09 浏览：960
房地产行业在过去大半年的时间里都处于被“唱空”的状态。这种唱空，一方面是在政策背景下，市场对于地产行业过去增长的反思；另一方面也有情绪传导的成分，以及对于未来不确定性的担忧。
但幸运的是，就在今年将收尾的寒冬里， 12月6日，楼市迎来两个好消息。
央行宣布全面降准：将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
同日，中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
7日，A股地产板块表现强劲，截至收盘，中南建设涨停。建材、家电等板块也集体拉升，多股涨停。
以上现象不禁引人发问：此番房地产是否将面临拐点？是价值修复还是阶段性调整？未来地产行业又将向何处去？
价值修复与信任回归
经历了“暴雷”，悲观的地产行业确实处于修复的通道中。
在央行货币政策委员会的三季度例会中甚至首次提及房地产行业，表示要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益。从政策导向来看，房地产市场的稳定发展仍是主要目标，暴涨暴跌均不可取。
伴随宏观政策向稳增长方向微调，房企的融资环境也在回暖。
对于此前金融机构放贷规模缩减的现象，人民银行金融市场司司长邹澜曾解释道，一方面是由于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，另一方面在于对政策理解的偏差，导致一些合理的项目也未能拿到贷款。
随着金融管理部门对市场过激行为进行了调整，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。
据上海证券报报道，10月份，无论是环比还是同比，房地产贷款投放规模均有较大幅度回升，金融机构对房地产融资已基本恢复正常。根据人民银行公布的最新数据，10月末银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，后续房地产贷款总量有望稳中有升，项目储备力度加大，用来保障房地产业务平稳、健康发展。当银行间债券市场融资口子打开，市场的信心也受到了鼓舞，近期，如金地、保利发展、招商蛇口等稳健派房企的债券均成功发行。
银行间市场注册发行债务融资工具的利率整体较低，发行此类债券，有利于缓解房企偿债压力，降低房企的融资成本，这也表明，银行端对房企的信用融资呈现出边际改善的态势。
就在12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。这是碧桂园地产集团有限公司首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。
此前，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。基于稳健的经营情况、健康良好的财务指标以及较高的信用评级，作为非A股上市民营房企，碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据，意味着在政策层面受到了相关部门的认可，值得高度关注。
房地产市场在供给端的状况有所缓和，销售端的情况也随着个人住房贷款的回暖呈现出上扬的态势。
央行在11月10日首次公布了个人住房贷款数据，以往这个数据是按季度公布。数据显示，截至10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。不少分析人士指出，该数据的单独披露，明显透露出保障合理住房金融需求的意图。
另据华尔街见闻，自6月以来银行对二手房贷款额度收紧、审批更严的情况也有所改善。包括无锡在内的城市，已有部分暂停二手房业务的银行开始恢复二手房贷款受理。此外，进入10月后，部分地区的放贷放款也逐步提速。
据21世纪经济报道，原先在上海银行放贷的时间大概在4-6个月，但如今已缩短至3个月，如果消费者12月初签贷款合同，来年一月大概率就可走完流程拿到房贷。这也是房贷回暖的一种迹象。当然目前只是小幅度回暖，房贷也更多是根据居民的真实居住需来提供支持，因而理解为“精准调控”或许更为恰当。
对此，中信证券房地产行业首席分析师陈聪预计，11月后按揭贷款投放将持续增长，对房企来说销售回款的情况也将得到缓解和改善。
房企的明天
种种迹象都表明，房企走到了新的十字路口。结束了长达20年的红利期之后，降速降档的房企需要在新常态下调整心态，找到业务可持续发展的新出路。
在房地产开发链条中，投、建、销、回、融环环相扣。其中销售是影响回款的直接因素，但销售又受到投资计划、建设进度等因素影响。回款居于整个链条的中心环节，是保证各环节联动管理的关键要素，直接影响融资、投资计划以及建设进度。
从国家统计局公布的数据来看，前10月，房地产开发企业到位资金16.7万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款同比下降10%至2万亿，占比跌至12.1%；自筹资金同比增长5.1%至5.3万亿，占比跌至31.6%。此外，定金及预售款同比增长21%至6.2万亿，个人按揭贷款2.7万亿，同比增长9.7%，占比分别提升至37.2%和16%——这意味着，国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。
从短期来看，抓销售、促回款依然是房企重回正轨的第一要务。
碧桂园2021年中报显示，上半年公司实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%，权益合同销售面积3451平方米，同比增长8%。而看回款，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。
由于房地产行业预售的特殊性质，回款率成为衡量一家房企真金白银收入的重要业绩指标。但该数据的披露并非强制，因而在市场遇冷、企业生存艰难的环境下，不少企业都选择将其遮蔽。据《北京商报》统计，坦诚公布回款率的企业不足10%。
而在销售端，碧桂园也取得了不俗的成绩。中指研究院数据显示，今年前11个月，碧桂园销售额及权益销售额分别为7290.0亿元、5326.7亿元，位列同期房企榜首。万科销售额位居第二、融创第三。
碧桂园权益销售情况
如今市场呈现出回暖趋势，消费信心抬头，但越是这样的时刻，消费者的选择就越集中在质量有保证的大企业身上，头部企业的虹吸效显著。
“只有好房子才不愁卖”，这简单的常识重新成为行业的准则。优质的房企以产品力、成本管理和物业服务为核心抓手，以支撑灵活的推盘销售策略，实现拿地后早开盘、早售罄、早回款，即高效的“供销存”管理和资金周转效率，并赚取合理利润率，最终获得合理的资产回报率和ROE。
碧桂园楼盘
如今，中国的房地产市场熬过了最艰难的时刻，信心正在逐步重塑。但在去杠杆的主旋律之下，房企还远没到“盲目乐观”的时刻，长远的发展需要基本盘的稳定以及对未来的准确洞察。
中金证劵认为，地产企业经营逻辑正在从运用杠杆博弈周期（资产价格）回归到优产品、稳财务、薄利润、促周转、拓商业的业务本质。鉴于政策正逐步发力稳定市场，尽管当前地产股估值和仓位仍然很低，但依然可以对未来保持乐观，通过精选个股来配置板块。
潮水退去之后方知谁在裸泳，行业调整带来阵痛是必然的，但大浪淘沙之后，头部房企的长远价值更值得期待。
