TIME：2021-12-24 浏览：963
在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中，行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中，也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命，功不可没。
房企并非单纯逐利，肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想，如果没有房地产企业，仅凭福利分房，我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。
我们所推出的“寻诀”系列房企报道，不仅是对企业战略及市场现状进行剖析，更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心，客观面对整体困境，积极解决自身问题。
我们将远洋集团的年度汉字定为“稳”。稳，是稳健，也是稳中求进。
随着房地产调控的常态化，企业高杠杆、高周转时代已经过去，稳健发展成为众多房企面临的新课题，而一向以“稳健”著称的远洋集团受到了更多关注。
远洋集团经过28年发展，已经成为一家以住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务为主营业务，以房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产等为协同业务的综合型实业公司。据统计，目前远洋集团已经在全国80余个城市中累计开发运营600余个项目。
2020年，远洋集团开启“南移西拓”战略，同时调整组织架构，形成六大区域事业部的布局。2021年，在聚焦住宅开发主业的前提下，各业务继续稳健发展，远洋集团在稳健的道路上走的更加坚定。
财务稳健 开发主业稳步推进
作为资金密集型行业，一个房企的稳健发展最直接的体现是财务。
据中期业绩报告显示，远洋集团2021年上半年实现营业额205.13亿元，同比上升6%；毛利润46.12亿元，同比上升3%；毛利率22.5%，与去年同期基本持平；期内溢利为19.3亿元。
远洋集团销售布局均衡，北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%，其中「南移西拓」地区占比为58%，同比提升8个百分点，体现了集团「南移西拓」战略布局的贯彻。
最新销售数据显示，2021年前11月，远洋集团协议销售金额约1207.3亿元，同比上升11.5%；销售面积约587.24万平。其中，天津未来城、武汉远洋东方境世界观、南京远洋万和方山望等多个“南移西拓”区域项目表现优异。
财务状况的稳健，不仅体现在营收上，现金流和负债更为重要。据中期业绩报告显示，于2021年6月30日，远洋集团现金资源总额共计382.32亿元，并拥有已获批尚未提用授信额度约2424.49亿元，现金流充足。
截至2021年6月30日，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%；净负债率为67%；非受限现金短债比为1.6,“三道红线”指标全部达标，均处于“绿档”。
此外，据中期业绩发布时数据显示，排除已经再融资部分，远洋集团1年内到期负债占比为14%，2-5年内到期负债占比提47%，5年以上到期负债占比16%，到期分布较为均衡。
作为行业财务稳健的标杆房企之一，远洋集团并没有因此止步。
10月13日晚间，远洋集团发布公告称，联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，并将旗下北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目注入该基金。有业内人士表示，两个项目估值过百亿元，变现超过53亿元。在行业短期流动性危机来临之前，远洋集团的“居安思危”意识让其盘整相关资产，用资产管理输出方式收回大量现金，极大巩固了现金流护城河。
最新消息，12月16日，远洋集团与中国人寿保险正式订立150亿元金融框架协议，深化金融合作共谋可持续发展。根据协议，中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品，认购金额上限为三年内人民币150亿元或等值外币。这一举措将进一步推动远洋集团优化债务结构，为聚焦主业、增强可持续发展能力提供有力支持。
信用评级优良 提前完成年内再融资
受益于稳健的财务状况，远洋集团的融资成本低于行业水平，投资级信用水平持续获得国际资本市场认可。目前，就境外而言，远洋集团维持穆迪和惠誉两家评级机构的投资级评级；而在境内，获中诚信国际、联合资信AAA信用评级。
2021年上半年，远洋集团融资成本为5.04%，较2020年同期下降10个基点，低于1-6月行业平均融资利率6.62%。在融资环境不断趋紧的市场环境下仍拥有较好的融资成本优势。
较低的融资成本，有利于优化财务结构，降低企业负债。而融资成本的优势直接体现在发债上。
2021年1至2月，远洋集团成功发行人民币60亿PPN，综合票息4.45%，综合票息下降1.5个百分点
9月23日，远洋集团成功发行5年期19.5亿元公司债券，票面利率4.06%。本次债券信用等级为AAA，展现出评级机构对远洋集团信用水平和未来持续发展能力的高度认可。据悉，本次发行后，远洋集团年内短期负债再融资提前完成，可以从容应对融资环境变化。
多样扩储 瞄准城市更新
土地储备是房企的“粮仓”，资金优势助力远洋持续提升扩储能力。
据中期业绩报告显示，2021年上半年远洋集团在深圳、武汉、西安等一二线城市共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约人民币500亿元。“南移西拓”区域项目占比近70%，这体现集团进一步贯彻“南移西拓”的战略布局重心，也使得其土储区域布局结构持续优化。
截至2021年6月30日，远洋集团总土地储备约4658万平方米，分布于47个城市。其中，二级开发土地储备3796万平方米。从土储分布来看，远洋集团半数项目位于北京和华南，同时向热点二线城市开拓，土储质量整体质量较高。
此外，远洋集团还通过城市更新，助力“南移西拓”。2021上半年，远洋集团在城市更新领域成果丰硕。
1月，与重庆江北区政府签署城市更新项目合作框架协议，打造川渝地标级商业综合体；3月，获取深圳龙华区的旧改项目；5月，与长沙市天心区政府签署战略合作协议，共同推进中心区域城市更新。
目前，远洋在城市更新领域已形成“拆除重建、存量盘活、社区焕新”三种独门模式，总实施面积达到3000万平方米。
碳中和背景下 远洋坚持“建筑·健康”产品观
随着房地产行业的快速发展，住宅正在从增量市场转向存量市场，人们已不再单纯满足于居住的基本功能，对生活和健康有了更高的要求。远洋集团紧跟客户需求，于2016年提出“健康建筑”的品牌理念，产品定位从以住宅价值、经济价值为核心的房屋价值需求，升级为以环境价值、社会价值为导向的产品需求。
目前远洋集团已形成独立知识产权的远洋健康建筑体系。截至2020年底，远洋集团已注册106个绿色建筑项目，项目数量占比约61.5%，绿色建筑认证项目数量比例较行业平均水平高出40%。远洋方面称，到2025年，自持项目要100%达到绿色建筑标准。
远洋集团还引入外部健康标准的工具国际WELL标准，有11个项目正式获得WELL最终认证，是中国获得WELL认证项目个数最多、面积最大的企业。此外，截至2021年6月，远洋集团已在全国40余座城市的百余个项目落地健康建筑体系。
2021年12月，远洋健康建筑体系迎来全新升级。远洋集团首次进行了全时、全龄、全空间的多维度提升，健康价值点更是从74项升级至近90项，更有多达近200项技术特征标准。
此外，远洋集团积极响应“3060碳中和”战略，率先提出到2050年成为一家“净零排放”的地产企业。
从深耕“建筑·健康”领域，到率先响应国家“碳中和”号召，远洋集团持续传递低碳、健康的可持续发展理念为自身不断开创出健康、高质量发展的新局面。
结尾点评：
中国房地产行业市场化一路走来，经历了许多波折，企业只有具备坚实的基础，以及长远的应对战略，才能应对不断变化的市场环境。
回望远洋发展历程，从原来的北京房企到如今布局全国的综合实业集团，远洋集团凭借稳健的财务水平、丰厚的土地储备、良好的信用平级、健康建筑产品等因素，持续保持着稳健增长的态势。
