TIME：2022-01-10 浏览：889
调控了一整年，到头来年终总结一看，房价压根就没跌！
这个魔幻的城市，就是东莞。
前几天，合富研究院发布了东莞楼市2021年的年度报告。
数据显示：
东莞2021年新房签约均价达到27100万/㎡，同比去年上涨了11.8%；
二手房住宅成交均价18900元/㎡，同比上涨了13%！
从年初的227政策，到年底10月份出台二手房指导价政策，限购、限地价、限售价、拉紧信贷，该抄的作业也抄了、该用的手段也都用上了，忙活了大半年，但东莞的房价，还是止不住地涨.......
所以啊，别再说东莞楼市像深圳，人家的房价可比深圳坚挺多了。
调控调了一整年，为什么东莞房价还在涨？
我整理了过去一年东莞的调控和楼市数据，总结之后我认为就3个原因。
第一，东莞有基本面支撑，俗点说就是东莞牛逼。
讲基本面，给大家列列几组数据就明白了。
2021年七普数据显示：
东莞的人口数据已经超过千万，达到1046万人，仅次于广深。
《第一财经》发布的最新报告显示：
东莞2021年的人口净流入排名全国第五，达到784.48万人，仅次于四大一线城市，比北京只少4万人。
东莞GDP将超过1万亿，首次迈过万亿大关，成为广东继广州、深圳、佛山之后又一个GDP破万亿城市。
广东第三个人口过千万的城市、全国第五的人口净流入数据、广东第四个万亿GDP城市。
决定房价的两大关键因素：钱和人，东莞都备齐了，这就是东莞房价最有力的底气。
第二，调控不到位，没有迅速地打击房价。
去年东莞的调控始终有个问题：节奏总是慢一拍。
比如说新房，东莞很早就出了新房限价政策，但一开始在4月份发布的《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》中，规定的是：
新房备案价上调空间控制在5%以内，已取得预售许可证的新房，涨幅不超过3%
简单点说，这个规定就是只允许新房定价涨个3%-5%，能小涨不能大涨。
只限制上涨幅度，挡不挡得住新房房价继续上涨？我想大家都应该能猜到。
一直到9月份，大半年过去，新房价格随着土拍热度上到高位了，东莞在新房调控上才抄起了深圳的作业。
9月7号，东莞开始出现第一块规定售卖价格的限价地。
洪梅镇黎洲角村地块(编号：2021WR026)，地块首次上市销售均价规定不得高于23831元/平（毛坯）
但注意了，这2.3万/㎡的价格，和洪梅周边在卖的新盘价格维持在同一个水平线，没有降价，这和深圳利用限价降新房房价的政策导向大相径庭。
在这样的新房限价之下，新房的价格不跌反涨，并不意外。
那二手房呢？调控的节奏更慢！
在10月份之前，关乎楼市的文件是发得很频繁，但东莞对二手房真正有影响力的调控，严格来说就只有针对外地人的限购，对本地人没有很严格的调控。
这样的调控节奏，说实话，多少有点低估了本地购买力，低估了东莞本地那些买松山湖6-7万/㎡都不眨眼的主。
后来总算是出台了二手房指导价，但这个时候已经是10月份了，而且东莞出台的指导价还只是部分小区的指导价，没有覆盖东莞所有小区，效果肯定打折扣。
更尴尬的是，10月份才刚刚出指导价没多久，到了年底，楼市的风向又转向了，稳楼市的信号一出，信贷、调控都开始有放松的趋势，国内不少城市，比如广州、成都、武汉等城市都开始翘尾行情，
于是乎，我们看到的景象是:
指导价都还没把楼市弄凉，楼市就马上要回暖了。
10月份东莞二手房成交跌到423套的谷底，维持不到一个月，11月成交量就回升到943套、12月份重回1000+，达到1266套，东莞的二手房成交迅速回温。
所以说，指导价这手牌还是打得太晚了，东莞业主的信心长期受不到打击，房价就会继续飘在上面。
第三，市场还在为当下的价格买单
这一点和东莞的供需结构失衡有关。
有数据显示，东莞的商品房供应量只有90万套左右，不到100万，而东莞现在的常住人口已经上千万，户籍人口也有200万+。
看链家的二手房挂牌量就很清楚。
佛山的常住人口不到1000万，户籍人口400万左右，人口规模和东莞相当，但人家的二手房挂牌量能达到73469套，而东莞只有35562套，少了一半的挂牌量。
相对比较失衡的结构，必然导致卖方市场，业主心态高涨，这一点，东莞和深圳是一致的。
因此，在很长一段时间内，去年东莞的业主挂牌价始终没有下调，市场上也依然有为业主挂牌价价格买单的买家。
只要还有买家为这个价格买单，再搭配上滞后的调控和稳定的城市基本面，你是业主，你也不愿意降价。
看完房价，再看看成交数据。
有意思的是，虽然去年东莞的房价没有跌，但成交量却跌了。
合富的数据显示：
2021年，东莞一手新房供应面积约608万平，同比去年微减1.3%；网签套数约43271套，同比减少33.1%，成交量创近五年新低。
2021年，东莞的二手住宅成交17500套，成交面积约187万㎡（预估值），成交套数同比减少了33%；
看来，东莞的调控也不是完全没效果，只不过它的效果没有体现在房价上，而是体现在了成交量上。
那么，这一组反差的数据说明了什么？
一般来说，量价齐跌才是正常现象，东莞如今量跌价涨的场景，其实和深圳之前的行情非常像。
去年3-6月份的时候，深圳也经历过一段量跌价不跌的阶段。
当时深圳的二手房成交量从6789套跌到了2575套，而深圳的房价却因为深圳业主的坚挺，维稳了将近半年才开始全面下跌。
像深莞这种人口密度大，供需矛盾比较突出、房价长期上涨、业主预期爆棚的城市，价格的市场变化往往会比成交量滞后许多。
对比来看，如果参考之前的深圳的市场走向，那么东莞的房价接下来下调的可能性很大。
从现实的角度看，东莞对于调控的态度也支持这个推测。
12月初的时候，东莞曾经传出放开限购的消息，当时我们也写过一篇文章讲过这件事（点击查看原文）
后来这则消息被官方辟谣了。
而与东莞“半途而废”的调控放开相比，其他湾区城市都已经“悄悄摸摸”地放开了调控。
比如中山，最新规定是：外地人有房在供，在中山买二套也可以4成首付，而在此之前，这种情况下外地人买二套要全款。
再比如广州，房贷利率持续下调，首套房贷款利率从5.85%降低到了5.65%左右。
别人都能松，就你东莞和深圳一样不能松，东莞对调控放松有多在意不用多说。
短期内，东莞暂时还没有看到调控放松的可能，东莞楼市的调整期还没有结束。
接下来的一年，东莞的市场、东莞的房价走向如何？我觉得可以观察几个信号来判断。
第一个信号：看东莞会不会加码调控？
前面说了，东莞大概率不会放松调控。但后续东莞还有两个选择：
加码调控或者是维持现状
如果是加码调控，对东莞的房价必然是巨大打击，因为任何一个楼市，无论它的市场有多么牛逼、多么坚挺，都顶不住调控政策的叠加，案例可以看深圳。
如果是维持现状，那么情况将截然不同，随着其他城市楼市的回暖，东莞的调整期相信也会很快过去。
第二个信号：观察二手房成交的套数，
成交量一方面是市场热度的反映，更重要的是，成交量的变化决定了东莞房价的走向。
如果成交量连续多个月都维持在低位，当地的业主扛不住，降价潮就一定会来。
深圳的房价能跌，就是在连续6个月成交量低于3000套、连续3个月成交量低于1000套之下换来的。
东莞的成交量12月份刚刚从100套以下回归到1000套以上，这算是一个短暂的回暖，但这还只是一个月的数据，关键在于接下来年初这几个月的成交。
按照往年的传统，年初楼市一般都会有一波小阳春行情。
当下这个时间节点，东莞单月想回归到调控前正常3000-4000套的成交量很难。
因此，接下来几个月东莞的成交量不用回升到3000套，只要能够达到2000套以上，就说明今年的东莞有小阳春行情，房价会比较稳当；
如果没有，那就说明没有小阳春，东莞的房价，一定会有明显的下滑。
第三个信号，看土拍的供应量。
东莞和深圳相类似，人口多但城市土地面积小，楼市对于土拍、对于供应向来非常敏感。
从走势上看，最近两年，是东莞疯狂土拍的两年。
2020年，东莞拍出了42宗地、成交占面208.1万平，2021年，东莞拍出了33宗地、成交占面170.8万平；
2020 和2021年是最近6年以来东莞土拍数量最多，成交面积最大的两年。
而在去年，东莞还有3宗地终止出让、1宗地流拍，这些地肯定都会在今年再拿出来卖
在稳楼市的要求基调下，东莞很可能在今年延续之前的供应走势。
一旦东莞继续维持高供应量的土拍，预期平稳，房价就会相对稳定甚至下调
反之，大家的楼市预期就会反弹，房价很可能就“坐不住”。
最后，对那些关注东莞楼市走向的朋友提个醒：
现在，不用问东莞能不能买，因为政策的调整是说来就来，变动太快，这个问题现在是没有具体答案的。
我唯一的建议是劝你此刻要先稳住，观望一段时间。
三个判断楼市走向的信号已经给出来了，到时候可以一一对应、看菜下饭。
东莞能不能买？楼市走向如何？你等个两三个月，时间会给你答案的。
