TIME：2022-02-21 浏览：915
刚刚，金地在2021年第三批集中供地拿下的门头沟永定镇地块公布了项目案名——“峯范北京”。
这是该批成交10宗地块中，第3个入市的项目，距拿地日不足2个月。
比金地项目更快的是朝阳管庄新盘京能龙湖·熙上，拿地后仅55天，就完成了取证，刷新了此前龙湖北辰·揽境66天取证的纪录。
与金地同时拿下门头沟永定镇地块的金茂，则比金地早6天公布了项目案名——“金茂长安悦”。
有道是：天下武功，唯快不破。
如今，开发商操盘速度越来越快，作为市场的观察者和记录者，我们由衷希望房地产开发行业要学习奥林匹克精神，不仅要追求“更快”，更要追求“更高”、“更强”。
01
朝阳管庄重启供应
朝阳区是2021年供地大户，全年共完成16宗宅地出让，且推出的王四营、豆各庄、崔各庄南皋村、金盏、十八里店、管庄6个板块，均是商品房市场处女地或断供多年的区域。
管庄再供地之前，最近的一个商品房项目是12年前的远洋一方，还有更早开发的东1时区、双桥温泉东里和康城别墅区等。
京能龙湖联手底价拿下的管庄乡棚改项目（一期）GZGJC-03地块，位于东五环与广渠快速路交汇东南角，与远洋一方隔广渠快速路相望。同批次另一宗管庄地块流拍。
管庄地块销售指导价为6.98万元/平米，京能龙湖·熙上规划9栋5—15层板楼，共580户。据悉，主力户型为70—110平米二至四居，预计总价488万元/套起，首套首付约195万起。
管庄板块重启供应，为在朝阳区东部置业人群多了一种选择。但客观地说，管庄与王四营、豆各庄存在竞争关系，单价比五环内均价7.1万元/平米的王四营仅低1000多元，比同处五环外均价6.5万元/平米的豆各庄高约5000元，并不具备价格优势。
最重要的一点，王四营与豆各庄均为临铁盘，而管庄项目与最近的八通线地铁站直线距离也有近2公里，对需依赖地铁出行的买房人缺乏吸引力。
管庄板块具有优势的是规划容积率更低，只有2.2，可打造低层和小高层住宅。龙湖操盘的产品力或是熙上项目最大的杀手锏。
此外，金隅+昆泰联合体在去年10月底价拿下的朝阳区十八里店朝阳港一期1303—693地块，也于近日流出了项目规划信息，据悉项目规划建设11栋楼，产品户型包括119—150平米二至四居，面向改善置业人群。119平米做两居，在当下的市场中实属罕见。
金隅、昆泰双国企在十八里店朝阳港拿地，将拉开该板块开发建设序幕，这个东四环城市升级改造板块，是朝阳区南部规划发展的重点，目前区域内已有地铁17号线通车运营，金隅昆泰新项目距十八里店站仅约300米，妥妥的临铁盘。预计3月初项目售楼处将正式开放。
02
门头沟四道桥期待崛起
借北京冬奥会东风，与首钢冬奥赛场仅一河之隔的门头沟永定镇四道桥，成为贴上冬奥标签的一个新板块。
2021年，门头沟上市成交4宗地均在永定镇，除雅居乐富春山居外，龙湖北辰、金地、金茂三个项目均在紧邻西六环的四道桥村，拥有临S1号线的便利。
金茂在去年10月以溢价1.6%成功抢得永定镇MC00-0605-0001 、0003等地块，经过对新首钢商务区独特的复合型客群深研，推出了全新的融合型悦系产品——金茂长安悦。
据了解，金茂长安悦结合两个地块及配建5400平米保障性租赁住房的条件，针对年轻首置和改善家庭的不同需求，打造了78—140平米二至四居产品，并将产品进行合理配置，以保障社区生活品质的优化。
早一批的龙湖北辰·揽境，则以62—98平米的二至三居产品，为京西首置人群提供了350万上车的机会。
金地拿地后，引入电建战略合作，推出“峯范北京”。该地块是四道桥三兄弟中规划容积率最高的，为2.7，预计将以高层建筑为主，主打年轻活力社区。该地块需配建6800平米保障性租赁住房。
金茂长安悦容积率为2，龙湖北辰揽境容积率为2.5，相比之下，金茂项目密度更低，揽境项目同样需配建5400平米保障房。
四道桥板块住宅供应形成规模，区域内教育、商业等配套规划陆续落地，政府指导售价定为6.1万元/平米，以其毗邻长安街西端和新首钢商务区的地理资源，未来发展可期。
但目前区域市场并不乐观，一方面三盘竞争将形成内卷，另一方面房价与成交量并未形成支撑。
2021年迄今，门头沟区域市场网签成交均价在6万以上仅有一个老项目，2021年区域销冠和2022年1月销冠网签价分别为5.6万元/平米和5.2万元/平米，甚至揽境开盘后售价也低于建委批复价约1成。
因此，永定镇四道桥区域市场目前仍处于价值洼地。
03
海淀永丰蓄势待发
冬奥并未带动楼市的购房潮，在北京市场还未迎来小阳春之前，更受买房人关注的板块仍在去年最热的海淀北部新区。
2021年，海淀区供应6宗“热”土，除了产生北沙滩和树村两个豪宅项目，与昌平南部接壤的永丰基地两个项目，是更多“码农”心仪的安家之所。
中海滙德里和幸福里润园两个项目在拍地时，就明确了房源优先向海淀区户籍或在海淀区工作的人群销售，剩余房源向社会公开销售。
目前中海滙德里已正式通知海淀客户准备购房资料，预计在3月初开盘。
两个项目指导售价均为8.3万元/平米，比海淀幸福里网签均价略高1000元，规划容积率均为1.5，都是既无配建条件也无政府共有产权份额的纯商品房。
两个项目均打造低密洋房产品，中海滙德里南北地块共建25栋5—6层洋房，产品面积段包括77平米两居、97/99平米三居、以及125/129平米四居。
幸福里润园则打造109平米三居、119/147平米四居，共4种户型。
两个项目在产品定位上的差异，以及入市时间先后，将对区域市场形成有益的互补。相对而言，中海滙德里将起步产品定位在小两居，将入住海淀的门槛拉低到630万，这让预算在600万区间的买房人，可以在海淀区和昌平区之间有了选择前者的可能性。
春节假期，尽管很多人留在北京过年，但大多数楼盘案场相对冷清，永丰两项目受关注度更高。
海淀北部新区近两年购买力强劲，成交量持续名列前茅，虽然昌平南部区域自集中供地以来先后成交6宗地块，可以满足“码农”们的购房需求，但是属于海淀区的只有永丰双雄。
两项目将为区域提供约1500套房源，应能衔接2021年北京销冠海淀幸福里奠定的区域市场。
