林德良：越秀房托持有中国资产组合最大的REITs

3月7日下午5点，疫情使然，2021年越秀房产信托基金业绩会再次与媒体们相见于屏幕之间，已然习惯这种工作常态的越秀房产信托基金主席、执行董事及行政总裁林德良着一身笔挺深蓝色西装，等待发布基金过去一年的答卷。

报告期内，该基金收入总额约17.97亿元人民币（下同），同比增长2.2%；期末出租率约为92.0%；物业收入净额12.98亿元，同比减少1.8%；除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%。在面对2021年纷繁复杂的市场环境下，越秀房产信托基金没有失去以往的定力。

可以窥见，渡过疫情一年，越秀房产信托基金在业绩表现中颇有亮眼之处，而如何稳步穿越经济周期，则是其于业绩会中依旧在探讨的课题。

“越秀房托不是内房股”

整场业绩会中，写字楼是媒体们提及最多的业态关键词。

数据显示，2021年，越秀房托写字楼整体收入同比增长4.1%，较2019年（疫情爆发前）增长3.4%，较2016年（收购武汉项目前）增长19.4%，占总收入比率提升至54.1%，整体续租率为82%，今年新签面积7.6万平方米，期末出租率达90.9%。

同时，在物业收入净额中，写字楼的贡献最高，为8.3亿元，而批发商场贡献2.19亿元，零售商场贡献1.36亿元，酒店及服务式公寓贡献1.14亿元。写字楼业态占总收入比率进一步提升至54.1%。

在越秀房托管理层眼里，写字楼是商业物业中非常好的产品。“如果你的产业在这里，基本上都不会太差。写字楼是未来重点打造的方向之一。”此外，林德良还表示，除写字楼之外，越秀房托对于综合体也有兴趣。其目标是按照综合体、写字楼进行排列组合发展。

林德良甚至表示，写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。“越秀金融大厦的收购，提升基金收入来源更多来自写字楼业态，资产结构的抗周期风险能力更强。”作为刚刚加入越秀房产信托基金家族的越秀金融大厦，也成为业绩会的焦点之一。

在成功收购越秀金融大厦后，通过注入优质资产，越秀房托资产规模由363亿元增加至439亿元，增长21.4%。

据悉，越秀金融大厦于2021年成功续约美赞臣、光大、猎聘等租户，并与中兴、易方达等客户扩租，年内完成新签及续租面积约7.9万平方米，客户结构得到优化，成为基金收入持续增长的根基。

越秀金融大厦的成功交易，使越秀房托的物业组合增至9项。基金持有物业产权总面积达到118.33万平方米，可供出租总面积为80.31万平方米。

截至2021年12月31日，越秀房托物业组合包含位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心、越秀金融大厦，以及位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心和位于杭州的维多利商务中心。

但提及今年的收并购计划，林德良则多次表示，2022年暂时没有新的收并购安排。

其称，公司刚刚完成收购，今年会将主要精力放在提升经营水平方面。“越秀房托不像内房股需要（经常）买地，其实我们需要的是稳健经营，提升经营水平，才能给股东长期稳定的回报。”林德良指，这才是越秀房托做REITs的初心。

据了解，在分派方面，作为一只REITs越秀房托须向基金单位持有人分派最少90%的可分派收入总额。

而2021年越秀房托的分派总额达到7.98亿元，同比增长23%，报告年度每个基金单位分派约0.201元。在特殊分派方面，越秀房托董事会决定期末特殊分派9000万元。

总的来看越秀房托股息这年分派率达到7.59%，增加152个bps。与之对比，恒指股息分派率及恒指地产指数股息分派率同期则分别下降至2.42%、4.56%。

总体而言，越秀房托于2021年实现总经营收入约17.97亿元，其中白马大厦约占总经营收入的14.5%；财富广场约占4.1%；城建大厦约占3.9%；维多利广场约占3.8%；国金中心约占53.4%；越秀大厦约占6.6%；武汉物业约占10.2%；杭州维多利约占1.9%；自2021年12月24日起记录收入的越秀金融大厦约占1.6%。

其中，越秀财富中心和上海越秀大厦有效管理到期租约，实现全年分别74.2%和70%左右的续约率，在一定程度上稳定其物业业态出租率和租金收益；杭州维多利的全年平均出租率达95%以上，较为稳固。

据媒体了解，2022年，越秀房托会计划重点投入、白马大厦、城建大厦、维多利广场、财富广场、上海越秀大厦和武汉财富中心等资本性改造工程，以此实现物业保值增值。

“主动管理融资成本”

在越秀房托发布的业绩数据当中，观点新媒体注意到，2021年其平均融资成本率2.25%，相较于2021年初的3.01%，整体下降76个基点。

另外值得注意的是，2021年，越秀房托的负债结构依旧以2-5年的长期债务为主，1年期债务占比16%，2年-5年到期的债务占比83%，而超过五年到期的债务占比则为1%。

此外，于报告期内，越秀房托融资成本同比减少9800万元，期末融资成本2.25%较2020年末减少76个基点，再加上4亿美元的再融资，发行利率为2.66%五年期美元债，用于置换到期利率4.99%美元债，这项操作则是降低越秀房产基金融资成本率233个基点。

林德良表示，越秀房托大部分为境外融资，得到国际评级公司的认可，能维持较低的融资成本，从而获取资金优势。由此可见，在多次业绩会中提及“主动管理融资成本”的越秀房托，已经尝到了这项举措的甜头。

而在推动REITs方面，林德良表示，越秀房托的规模现在已经变成香港和新加坡上市房托中持有中国资产组合最大的REITs。

“中国经济处于稳定复苏阶段，应该积极把握潜在的投资机会。商业运营是一门永无止境的命题。”其提出，越秀房托会不断探索，配合有效的资产增值措施，依托优质的资产组合和专业的管理人团队，为基金单位持有人带来稳定的回报。

媒体了解到，近年来越秀房托与监管层曾就REITs进行多次沟通，而其已经准备好将越秀旗下部分其他商业地产项目作为C-REITs的标的。

作为成为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产规模最大的REIT。越秀房托目前的估值规模由344.88亿元上升至423.95亿元，管理产权面积由2021年上半年的97.3万平方米升至118.33万平方米，并成为恒指REIT指数比重最大的成分股。

此外，林德良还于业绩会后的采访中提及H-REITs产品的优势，其一，作为融资工具，H-REITs的创新性和包容性较好，其二，H-REITs的股东结构更加多元化。

因此在越秀房托看来，随着C-REITs推广，其与H-REITs在2022年将达到互联互通，而这也许也代表着REITs产品会被推向新的产品投资高潮。

以下为越秀房产信托基金2021年全年业绩发布会问答环节实录节选：

现场提问：在收购越秀金融大厦之后，目前其运营情况如何？您有没有预估未来3到5年它的整体净租金的回报率能达到多少？以目前市场的发展情况来看，越秀房托未来有没有什么新的收并购安排？或者什么注入的计划？

林德良：越秀金融大厦目前已经续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，引入凯悦国际等多家企业，收购后的规模和收入都有大幅增长，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米，截至期末出租率为96.1%。目前其租金回报率为4.6%，其实对比来看，这样的租金回报率是比较稳健的。

今年的话，越秀房产基金暂时没有新的收并购安排。

现场提问：2021年越秀房托收入水平其实还是没有恢复到疫情之前的一个水平，请管理层介绍一下对2022年收入水平恢复的预期？应对当下市场环境，越秀房托会做出哪些一些调整的策略？

林德良：写字楼业态的收入已经超过2019年了。反而对我们影响比较大的业态其实是酒店，酒店业态想要恢复到2019年水平，现在不太现实。而2022年总融资规模不大，才占16%，大概是28.9亿左右，所以今年11月份到期的28.9亿，我们也会在4月份开始做相应的谈判，争取在上半年锁定。

关于疫情方面我们资产增值的创新，首先是悦享会平台，这也是行业内独一无二的平台，能够让写字楼里面的租户和白领互相做生意，租户可以提供B端的服务，来对应C端的需求，悦享会平台就是打造闭环，这一块也是以后我们资产的新的增长点，因为我们的平台费才3%，而其它的平台有些达到了8%，甚至达到20%。我们是点到点的精准营销，包括私域流量的营销、区块链的营销。所以这就是我们的创新点，打造一个生态圈。

现场提问：越秀房托目前持有的物业有4个类型，你们有没有考虑发展其它的物业类型？你们对住房租赁这种资产有什么样的看法或计划？

林德良：我们的房地产基金持有的物业都是有产权的，如果是住房租赁，用包租的模式去做，收益权不一定符合现在的逻辑。如果把住宅买下来再去做租赁的方式，回报率还是有点低。大家也知道现在住房的价值在升，而租金有点滞后。所以一般写字楼可以做到4%的回报率，住宅只有2%的回报率，这显然不符合投资的要求。所以提及住房租赁，我们再设立新的住房租赁REITs不是更好吗？我觉得可以放开想象力来谈这个事情。

现场提问：2021年疫情反复，零售商场会继续受到影响，越秀房托这边有没有建立一些长效的抵御机制或运营亮点？对于2022年的零售市场整体有什么预判？

林德良：如果不是2021年5-6月份的疫情、3月份新疆棉的事件，我觉得零售也不至于恢复不到100%，我们的写字楼已经恢复到2019年105%的水平，商场只恢复到90%左右，如果没有这些小疫情、小风波的话，零售商场早就恢复了。我们酒店的餐饮已经恢复到2019年的水平。现在很多商场1/3的面积都在做餐饮，就看另外2/3的面积能不能长效提升。

此外，今年越秀房托与友谊商店也开始步入了新的合作周期，除了原来的固定租金，还有提成。我们也跟优衣库做了一些新品的发布，2022年也会持续做下去，因为我们这个店是直营店，直营店的好处就是拿货是有固定配比，以新品发布，加上让店铺加大爆品存货，以此增加收入。2022年5月份我们会推出零售商场的悦潮节，9月份推出悦购节，11月份推出悦食节，通过这三大节来进行导流。

而且广州也准备推出一个超级中轴线的项目，把原来珠江新城CBD的中央商务区打造成为中央商业区。我相信这个项目对我们维多利、IFCMall都有正面的带动。

现场提问：越秀房托计划从哪些方向来打造写字楼？会对业态有调整吗？越秀房托融资成本这两年一直在降低，有分析是什么样的原因吗？会不会持续出现这样的情况？

林德良：如广州市商务局局长所说，广州市的写字楼空置率是全国最低的，总体量才560万平方米。从产业未来的发展来看，广州的写字楼还需要金融城、琶洲来做补充，这样才符合未来的产业发展。所以我们做写字楼时，每个项目都会做所在城市的产业画像，以及对应的行业画像，导出个项目要做的产品画像和服务画像，以此定位每个写字楼要打造的核心租户。只要有产业在，写字楼的需求就在。

大家也可以看到，这次两会政府工作报告有两次提到广州，一个提到广州的期货交易所，第二个提到广州的广交会，这是广州的名片，我相信未来也会集聚很多企业到广州这种大湾区的核心城市，对写字楼是利好。

融资成本这几年一直是下降的趋势，现在香港融资市场还是相对低息的环境，一个月的同业利率大概是0.2%左右，以前我们曾经做到过1.7%、1.9%。现在还是低的水平。根据相关预测，到2022年年底可能会到0.5%左右。对我们来说，一年也会增加几百万的利息付出，但越秀房托对美元债、港币利率都进行了锁定，所以这一块的影响非常有限。

此外，我们的融资成本也有效地控制，我们能保证净租金回报率达到百分之四点几。而且，现在越秀房托在香港的恒生REITs指数已经变为权重第一，而且三家国际评级机构都给我们投资级的评级，因为我们有投资级的评级，所以大家都愿意借钱给我们。

现场提问：越秀房托今年会不会继续留意更多的收并购？以及怎么样的物业才会进入到越秀REITs的序列？考虑这次收购北塔，想请教一下接下来会不会继续捕捉广州和大湾区市场的机遇，收购的标准较以往来讲会有进一步的调整吗？

林德良：现在大家都挺关注收并购，但越秀房托不像内房股需要买地，其实我们需要的是稳健经营，提升经营水平，才能给股东长期稳定的回报，这才是我们做REITs的初心，也是投资者对我们所拥有的产品初心。

收并购标准其实很简单，第一是有成长性的物业，这很关键；此外，要关注城市的能级，至少GDP有1万亿的城市我们才会选择进入，去年全国已经有23个城市进入了万亿俱乐部，而在这些城市里面我们还要留意有多少城市的第三产业GDP占比超过了50%，现在算下来只有15个。

此外，所谓的1.5线城市、二线城市也是可以留意的，我们当年去武汉、杭州也都如此。至于对大湾区会不会加码，现在我们在大湾区的项目占比达到了82%，下一步会看看不同的区域和业态，做一些平衡和优化，但是今年越秀房托暂时没有相关计划。