中海的信心

行业普遍利润下行的背景下，中海想给到市场一份信心。

可以看到，虽然在2021年全国商品房销售额18.19万亿元达到历史新高，但是增速明显回落，特别是下半年以来，房地产市场降温明显，商品房交易、土地市场、房地产开发投资、新开工面积都呈现逐月下滑态势。

下半年市场急转直下导致的结果是绝大部分企业没有完成全年销售目标，而规模之外，更让房企承压的是财务表现，即便是绿档企业，保住经营水平也是难事。

对比来看，中海交出了一份不错的答卷：收入2422.4亿元，同比上升30.4%，经营溢利603.1亿元；扣除税后投资物业公允价值变动收益后的股东应占溢利为363.8亿元，连续第三年超300亿元，连续两年超350亿元。

据参会投资者告诉观点新媒体，中海董事会主席颜建国在本次业绩报告会的关键词便是“信心”。

颜建国表示，第一，中海对房地产行业健康发展与良性循环充满信心。第二，在房地产下半场，中海继续保持行业领先地位充满信心。第三、2022年稳中有进充满信心。

按照中海的理解，房地产下半场，将进一步展现“三大分化”特征。

具体来看，一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房地产行业正在经历一次大洗牌，行业集中度将继续提升；三是企业分化，行业利润率下行、容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

张智超解释，公司认为今年整个市场容量会有一个下降，但是判断在一线、强二线城市总的成交量占比会明显上升，从行业集中度、从市场、从各个企业自身经营表现来看，将出现更加明显的分化，市场也存在结构性机会。

具体到业务层面，中海在投资上贯彻执行了上述理念。据了解，中海在2021年投资中，78%聚焦于4个一线城市以及14个强二线城市。截至2021年末土地储备中，一线城市含港澳总货值达4134亿元，占比40%，三大都市圈总货值6693亿元，占比64.5%。

土地投资时间、地段选择之外，中海还有精益建造能力、勤俭节约的企业文化、行业最低的融资成本。据透露，通过成本管控和适配，中海会比竞争对手每平方米成本便宜50至100元。且在销售、行政等管理费率上，中海在2021年整体占比仅有2.9%。

“综合能力的体现，构成了我们核心净利润率持续提升和领先于竞争对手的核心竞争能力，目前来看依然是引领行业的水平。”郭光辉称。

盈利能力领先之余，因为稳健的发展策略，也让中海在行业动荡时期获得了公开市场以外的更多发展机会。

2022年2月15日，中海地产与中国农业银行在北京签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，该笔为国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。

据了解，在2022年1月、3月，中海分别以36.88亿元、62.4亿元完成对广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权收购，成为项目最大股东；同期，中海宏洋分别以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。

张智超表示，从去年行业出现大的波动调整开始，中海就积极关注并购机会。前后评估了上百个项目，现在还有一些在继续接洽、谈判之中。他指出，中海特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高要求。无论是在大的收并购还是项目收并购都有丰富经验。同时，也有充足的财务资源来保障收并购的实施。

值得注意的是，开发业务保持优势之余，中海还坚定的将资源分配到经营性业务层面，这也为未来发展提供了新的增长极。

据中海方面的表态，投资性物业是中海可持续高质量发展战略的重要组成部分，目的是为了构建更加具备增长韧性的业务结构。

“商业板块发展目标是成为集团未来关键的战略增长极。”中海助理总裁王林林表示，2021年中海商业板块实现51.7亿收入，同比增长17.4%。同时回望过去5年，实现近20%复合增长率。

王林林表示，2021年是商业板块高速发展的一年，全年实现18个项目入市，期末项目109个，目前在手储备项目68个，对应面积520万平方米，预期2022年将有22个项目入市，其余将于十四五期间入市。

按照中海的规划，开发业务年投入90%左右资源，商业将投入8%左右，剩余将尝试如养老产业、供应链管理等后天业务。这样的投资比例好处很多，最大的是两点：一方面保证了每年的经营表现，另一方面保证了未来的想象空间。

“中海将按照十四五规划持续深化核心城市布局，战略上保持敏捷和适应性，以实现集团销售和投资物业之间的最佳的组合，强化集团在去杠杆环境中的竞争优势。”王林林称。