地产股走势与经营业绩背离，优化市值管理很关键

执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进

3月9日，上海易居房地产研究院、上海社会科学院市值管理研究中心联合发布最新一期《上市房企市值管理研究》报告。报告指出，当前地产股走势与经营业绩背离，优化市值管理很关键。

近一个月地产股的波动性较为明显。以上证地产指数为例，其作为上海证券交易所编制的指数，衡量了地产行业景气状况及其股价整体变动状况。数据显示，2月25日，地产股大涨，上证地产指数为6665点，为2020年12月7日以来的最高点。此次地产股大涨被解读为“地产股过去被严重低估”。但是第二日即2月26日，地产股又出现了大跌。这使得投资者对于地产股的走势非常困惑。另外，此类下跌态势并没停止。数据显示，截止到3月9日，3月份地产指数呈现了持续下跌的态势，其中3月9日上证地产指数为6297点，已基本跌回2月24日的水平。

近期地产股走势和地产企业经营状况出现了背离，值得行业关注。今年2月份，全国房地产交易市场实际上出现了“淡季不淡”的效应，很多城市销售数据明显好于同期，也好于预期。相关房企的经营数据也有类似的表现。根据克而瑞发布的2021年1-2月房企销售TOP100排行榜，1-2月百强房企累计实现销售金额18533亿元，同比增速为105%。从具体企业看，一些大型房企销售业绩大增，无论是对比2020年还是2019年都有类似的表现。其中，今年前2月，碧桂园权益口径销售额为869亿元，同比2019、2020年分别增长了16%、61%。而包括万科、恒大等企业也有类似的表现。换而言之，当前房企销售业绩和地产股走势是有偏差的，这也是企业经营层和资本市场都颇为费解的一件事。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，从实操的角度看，市值管理工作做到位，那么就有助于好公司和好股票的健康发展。房地产业正进入到后开发时代，外部环境和内部经营环境都出现了很多新变化，其对于房企尤其是上市房企来说，带来了很多新问题和新挑战。当前上市房企市值管理体系还不健全，影响了企业的日常管理和战略安排。加快建立此类管理体系，并积极形成相关测评和量化分析，将有助于发现和挑选地产领域的好公司和好股票，也能够促使上市房企更好地发展。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春表示，市值管理服务的瓶颈是上市公司日益增长的市值增长需求与市值管理服务缺乏常态化、标准化、个性化、影响力及手段之间的矛盾。从上市企业管理的角度看，应该把市值管理绩效纳入到考核体系中。如果市值管理不纳入公司战略、不成为董事会重要的工作内容、不纳入考核，市值管理就是概念与脉冲式的工作而已。以国企为例，当前各大城市建设任务重，建设资金的来源就是国有股的减持，要减持得好，就要稳妥、精准、高效做好市值管理工作，将市值管理绩效纳入考核将是国资管理的必然趋势。

《上市房企市值管理研究》报告指出，2021年政府两会工作报告指出，贯彻新发展理念,构建新发展格局,以推动高质量发展为主题。中国房地产企业如何在后开发时代做好经营、培育价值，成为各类企业所关注的内容。尤其是在三道红线的政策约束下，上市房企需要具备新发展理念和高质量发展的思路，积极做好市值管理工作，让企业经营水平真正反映到企业市值上。

市值管理成为上市房企提速和扩大影响力的重要渠道。尤其是在房地产盈利空间减少、融资空间压缩的情况下，积极做好市值管理工作、发现企业成长价值，是每家上市房企可持续发展所需要关注的。后续随着租赁市场的改革、物业经营的创新，预计会形成一批新的上市企业。此类企业更应该在市值管理方面发力，真正培育出“好公司”和“好股票”。