刘凯：商业地产大宗交易由投资型向自用型市场转变

2022年9月21日，由全联房地产商会写字楼分会联合樾长安主办的北京CBD商办价值论坛在樾长安成功举办，主题为“樾鉴CBD 商务新势力”。来自戴德梁行、高力国际、世桦嘉润、京东联行、远行地产、企小秘、中原地产、 乐工场、思源地产、万象地产、力方地产等22家头部商办经纪代理公司出席。共同探讨商办物业大宗交易新路径与未来投资新机遇。

全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯在论坛上表示，今年上半年，由于受国际环境复杂演变、国内疫情冲击等超预期因素影响，国民经济下行压力加大、增速放缓，尤其是一线城市轮番封控影响，商业地产大宗交易投资市场整体活跃度减弱，成交量表现平淡。成交额较去年同期出现了较大幅度的下降。

有机构数据显示，上半年主要城市大宗交易市场累计成交额约716亿元，较去年同期下降近四成，环比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一线城市交易额占比出现下滑，二线城市表现稳定，交易额占比略有提升，主要是一线城市接连受疫情反复影响所致。综合近五年的同期成交数据来看，今年上半年的成交额度处于低位水平，除了受疫情影响的因素之外，整体经济环境以及房企因资金链紧张而引起的资产抛售也给市场信心带来了较大的冲击。

从买家类别来看，投资交易依旧占据主导地位，占比约为65%，其中ESR出手在上海大都市圈收购11个物流及工业资产组合、平安人寿50亿元接手远洋集团在北京的锐中心项目得到市场较多关注，均是机构投资者较大额度的交易案例。

自用型买家也有较好表现，交易占比较去年有所提升至35%，与投资性交易的差距进一步缩小。自用买家主要来自互联网、科技、能源企业，其主营业务的快速发展，促生在一线城市购置总部大楼的需求，例如鄂尔多斯26.73亿元收购华润旗下上海苏河湾中心写字楼，商汤集团拟33.28亿收购上海西岸国际人工智能中心物业等。

从交易物业类型来看，伴随经济环境不确定性以及城市新增供应大量入市等因素，投资者对收购写字楼保持谨慎态度，传统写字楼成交额同比出现下滑，上半年录得成交额度279亿元，较去年同期降约44%，在总交易额中占比也下降至39%，但依旧是全市场中占比最高的业态。

工业地产和物流地产投资保持热度，成交额为179亿元，总交易额占比提升至25%，长三角、珠三角等核心区域物流资产在期内有较好的成交表现。零售物业由于受疫情影响较大，投资者对该类资产趋向于保守。此外，酒店类资产交易仍具有韧性，数据中心、长租公寓等新经济地产日益受到投资者的关注。

上半年，市场大宗交易成交依旧主要发生在一线城市，流动性较好的上海、北京及大湾区持续受到青睐。其中，上海虽受疫情影响较大，仍录得近30笔交易，以约330亿元的成交额位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海写字楼物业成交活跃，受自用买家和金融保险企业的追捧，总成交额占比高达64%；而机构投资者则对工业物流、生命科学产业园、长租公寓物业类型持有非常积极的收购态度。

疫情冲击下北京大宗成交有所滞后，大宗交易成交额约100亿元，低于历史同期水平，市场较大体量成交放缓，内资买家包揽了所有大宗成交，其中自用买家交易宗数占比逾四成，保持活跃。

上半年大宗交易市场降温，主要是受到了经济放缓和突发疫情的影响，导致投资者对中国经济增长的担忧影响了其对资产价值的重估。我们认为，下半年随着经济企稳回升和写字楼市场整体恢复，投资者信心将得到恢复并得到释放，上半年停滞的交易有望在第四季度重启，可能迎来成交恢复。未来经济长期向好信心仍存，预计大宗交易市场活跃度仍有较大的提升空间，投资资产类型也会呈现多元化趋势。另一个值得关注的是，商业地产大宗交易由投资型市场向自用型市场转变的趋势愈发明显。