最后的万达茂

TIME：2024-09-25　浏览：339

在接连出售多座万达广场后，万达集团将“减重”的手伸向了万达茂。

9月23日消息，南京万达茂投资有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业为股东并全资持股。同时，多位主要人员也发生变更。

资料显示，坤华（天津）股权投资合伙企业由新华人寿保险有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%和0.01%。

险资加码不动产

此次收购南京万达茂的坤华投资已经接盘多处万达资产。2024年1月1日，新华保险发布公告称，与中金资本运营有限公司共同设立基金，即坤华投资。新华保险作为有限合伙人认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人认购100万元，基金主要投向不动产。

在收购南京万达茂之前，坤华投资已成功接盘了万达旗下的烟台芝罘万达广场有限公司及北京万达广场实业有限公司。

新华保险加码不动产的行动不止于此。早在2023年11月末，新华保险发布公告称，新华人寿与中国人寿分别出资250亿元共同发起设立私募证券投资基金有限公司，名称为鸿鹄基金。

成立基金的目的进一步增加符合公司投资策略的长期投资资产，优化保险资金资产负债匹配，提高资金使用率。这只基金随后于2024年2月正式成立，是国内第一家险资基金。

但新华保险也不是第一个对万达旗下万达茂出手的投资者。

万达最早对万达茂的交易，最早还要追溯到2017年的房地产业“世纪交易”，2017年7月10日，融创房地产与大连万达商业订立框架协议。融创以631.7亿的价格，将76家万达酒店以及13个万达文旅项目91%股权收入囊中。

据商业客查阅，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米，包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。

关于新华保险收购万达茂的行动，可以参考当年融创收购时的评价，融创称，该公司与大连万达商业合作的13个文化旅游项目区位优势明显，土地价格合理，并且超过84%为可销售面积，未来将依托卖方在文化旅游项目的丰富运营经验、品牌优势和本公司在销售地产的优势，双方强强联合，打造更具市场竞争力的产品，更好的实现项目价值。

万达茂确实属于优质资产，但此后对资产的盘活还需花费更多心机。不过，新华保险作为险资拥有长线资金的特点，对于长期持有运营商业项目有天然的耐心。另外，此次被收购的南京万达茂，开业时间在2018年目前早已进入稳定期。

另悉，在新华保险之前，同为险资的大家保险和横琴人寿、阳光保险等已接盘过万达的资产。

其中，大家保险买入上海两个万达项目松江万达广场、周浦万达广场，以及西宁海湖万达广场、江门台山万达广场等项目；阳光保险盘下合肥万达广场、太仓万达广场、湖州万达广场等5个项目。

生不逢时

如今各种“商业+”的非标商业深受市场喜欢，迎来一场大爆发，可见万达茂的“商业+文旅”的理念是领先时代的，但这也让万达商管蒙上了一层生不逢时的遗憾。

万达茂是万达集团从住宅地产向商业地产以及文化旅游产线转型的第四代产品。于前四代产品相比，万达茂的商业属性被明显降低，而是以文化娱乐为主，零售占比低于25%。

万达的想法是通过文旅资源的综合利用，提升旅游景区的消费体验，增加游客消费，进而促进当地旅游经济的发展。

因此万达茂会根据各个城市不同的文旅特色资源来设计不同的主题，以实现每个万达茂项目的独特性和文化特色。例如东北的滑雪主题，青岛是体验式电影主题公园。

此次收购南京万达茂是万达在南京布局的首个文旅旗舰项目，以“六朝古都”为主题，占地面积4万平方米，建筑面积达到30.7万平方米，投资额达150亿元。该项目2016年开工建设，2018年正式投入运营。

项目投入运营后填补了南京仙林和城东大型商业体的空白，且影响力辐射到其他区域，在当地具有较高的人气。

如今非标商业的兴起，其中衍生出POD的商业模式最受新生代消费者的欢迎。POD是以生态公园为导向的城市开发模式，也称为公园商业。

今年4月，北京超极合生汇正式开业，这是合生“超极合生汇”产品线落地的首个项目，总体量达到45.6万平方米。该项目就以POD公园商业为导向，以“泛文娱主题综合体”为核心，这与万达茂的“文旅+商业”理念有着异曲同工之妙。